房价究竟降得下来吗

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　　“你正常他疯狂，你跟着疯狂才正常”
　　
　　一位已在上海定居数年的朋友最近发出感慨：上海这个城市就是这样，你正常他疯狂，你跟着疯狂才正常。用上海话来表达他的意思就是“人来疯”。上海的“人来疯”习气由来已久，在这波楼市翻番行情中表现得淋漓尽致。当然，楼市的“人来疯”是疯过头了，跟风者已经付出了不菲的代价，除了新增的税费，当前上海住宅均价已较2005年上半年最高点下跌了约20％。
　　均价是跌了，但对大多数刚性需求者而言并没有什么现实意义，因为在最高点上成交寥寥。以浦西一代表性楼盘瑞虹新城为例，其地处环线内且临近轨道交通四号线，最高峰时成交价达到20,000元／平方米，一位外资房产中介主管曾在一公开场合洋洋得意地介绍其在19,000元／平方米价位顺利脱手给一位温州客的案例，而这套房子2年前购入时的成本价还不到9,000元／平方米。可是，如此高位接盘的案例并不多。9月2日，瑞虹二期最后一幢精装修房16号楼开盘，开盘当天，开发商拒绝让无意向客户看房。至于价格，售楼处并未明确说明，不过，从其周边二手房挂牌情况看，一期抛盘价均价达到14，000元／平方米，某中介推荐最低的均价也要12,000元／平方米，是一个临街的2楼的90平方米左右的单元。二期抛盘价已经达到16，000元／平方米，很显然，最后一幢精装修房的价格不会明显低于周边二手房。
　　因此，当前上海楼市的现状是，对比疯狂时的价格看似回归理性，实际上仍是高高在上！不过，房价表面上的高高在上是以牺牲成交率为代价的。8月份是房地产市场的传统淡季，加上此前国家频繁颁布的调控政策，上海不少区域中介门店生意明显清淡了很多，浦东部分区域二手房成交更是呈现出“酷暑严寒”的局面。据汉字地产市场研究部统计，从8月21日至8月28日，浦东共成交各类二手房住宅395套，比上月同期下滑了17％。
　　值得一提的是，8月18日恰逢所谓的“吉日”，开发商纷纷选择在这一天上市新盘，当天上海共有14个项目开盘，由此带动了该周新盘上市量的井喷。但令开发商没有想到的是，8月19日的央行加息遏制了预想中成交量的井喷。
　　由于次新房众多，老公房稀少的区域成为成交量剧减的“重灾区”，具有代表性的区域是陆家嘴。限制外资购房政策在这些高档住宅区开始显现威力，据了解，8月份陆家嘴豪宅二手房成交几乎停滞。盛大金磐。世茂滨江园等高端楼盘8月份二手房买卖成交下滑了40％以上。特别是盛大金磐，据汉字地产反馈，8月份几乎没有客户前来咨询该楼盘。
　　尽管成交量剧减，但调查显示，认为房价真的会下跌的人相对较少。尽管如此，有实力的买家还是不愿以较心理价位高出许多的价格购买住房，目前他们正在观望中，时不时报出低价试探一下，而卖家则希望能实现他们在前一段时间见到过的涨幅。如此对峙之下，双方很难达成交易，这样一来，销售量自然就下降了。如果每天都对待售住房进行拍卖的话，房价很可能会直线下跌。可惜实际情况并不是这样。因此，住宅价格综合指数已从高位回落，但尚未转化成明显的下跌。
　　8月，陆家嘴区域内仁恒滨江市场挂牌价格为31，000-33，000元／平方米；世茂滨江的市场挂牌价格为25，000-32，000元／平方米；汇豪天下市场挂牌价格为19，000-23,000元／平方米；江临天下市场挂牌价格为18,000-21，000元／平方米；菊园市场挂牌价格为15,000-20,000元／平方米。
　　
　　未来具有不确定性
　　
　　现在的问题是，今后一段时间内，房价究竟能否出现较为显著的跌幅。
　　我的回答是可能性较小。刚性需求者与其关心整体的房价走势，不如留意局部区域内可能出现的价格凹地。价格凹地的“凹陷”程度直接取决于开发商及中小业主资金链的紧绷度。
　　房地产商资金链断裂可以追溯至2005年年底，当时上海及长三角地区就流传开发商以借“高利贷”和“股权抵押”等方式缓解日益紧张的资金周转问题。随着宏观调控深入及再次加息，其矛头都指向开发商的资金实力。
　　银监会新规定强调，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35％等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。
　　与此同时，REITs等其他融资渠道实际进展缓慢，开发商面临融资渠道减少、贷款成本增加的双重压力。从2006年第二季度起，部分开发商资金紧张的情况已经明朗化。
　　8月7日，万科发布公告称，公司已于8月3日与上海中桥基建(集团)股份有限公司签署系列协议，受让其持有的浙江南都60％股权、上海南都30％股权、镇江润桥30％股权、镇江润中30％股权、苏州南都21％股权。为此，万科将在一年内以现金方式支付超过17亿元的交易价款。
　　8月22日，某地产咨询公司主办的房地产融资研讨会在上海古象大酒店举行。会上，16个房地产项目明码标价出售，项目总值超过40亿元。
　　可以想象，不少类似的项目都面临着资金压力，化解压力的最现实的出路即是削价出售。因此，下半年楼市出现局部大幅降价的可能性并不小，中小型开发商会成为降价的先锋。但随着行业整合的深入，几个寡头将逐步形成区域性垄断，只要当地刚性需求不出现急剧下挫，房价保持平稳甚至局部区域略有上扬并非不可能。
　　大地产商对房价的态度从来没有发生过改变，各家的表达只是措辞的差异而已。谨慎的会说政策不明朗看不清，乐观点的自然绝对看好后市。其实际行动也印证了其内心的想法。
　　9月，浦东将公开对首个超大型住宅地块开标。该地块周边有世纪大道连接陆家嘴金融贸易区，有南浦大桥贯通浦西传统市中心，并且临近世纪公园，地理位置相当优越。
　　目前浦东同等级的地块价格在600万元／亩左右，按560亩面积计算，该地块总价将达到30亿元。目前已有金地、中海、华润、仁恒，合生创展等8家海内外实力开发商介入，报道显示，首轮金地为其报出了最高近60亿元的投标价，其楼板价达11，300元／平方米。
　　宏观调控下开发商暗渡陈仓，相比之下，比较复杂的是大多数人无形的心理预期，这是今天人们在展望未来时面临的最大的不确定因素。
　　以耶鲁大学经济学教授Robert J．Shiller及美国威斯理大学经济学教授KarI E．Case的观察，现在美国有一个以住房为标的的期货市场，该市场是今年5月在芝加哥商交所开始交易的，从目前情况来看，10大城市的交易出现了倒价结构。这意味着市场预计在2007年5月前，S&P／Case-Shiller综合指数将以每年5％的速度下降。由于保证金比例只有2．5％左右，在这一前提下，如果投资者确信房价在明年5月前不会下跌，他通过购买期货合约肯定能获得至少200％的回报；而如果房价上涨，他能得到的就更多了。但并没有多少人认为这个钱很容易赚，实际上，人们已不再认为这些城市的价格肯定不会下降。
　　但未来总是存在不确定性。支持中国房地产市场走强的许多因素仍很强劲——本币升值、高收入阶层的财富继续积累、合理的改善型需求陆续涌现等，如果长期利率不会上升得太多，楼市仍是游资不错的去处，加上中国经济在可预见的数年内仍将维持强劲增长，政府和不少经济学家所希望看到的软着陆局面将有可能实现。尽管这种可能性并不足以给所有那些对房地产市场忧心忡忡的人们带来多少安慰。
　　当然，房价显著下跌的风险仍然存在。央行上海总部8月31日发布了2006年《上海金融稳定报告》，这也是央行首次针对上海发布此种报告。报告特别提及了上海房地产市场的风险。报告指出，上海房地产业发展对银行贷款依存度较高，房地产市场波动直接影响金融资产价格和贷款质量。去年上海房地产市场出现降温，需要关注因抵押物贬值而产生的个人住房贷款风险。就上海来看，银行业信贷风险需要重点关注集团关联企业贷款和房地产信贷。
　　衰退往往是在大多数人预计的时间之前提前降临的，因此，大家务必少动多看。
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