浅谈投资性房地产的会计处理

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　　摘  要：近年以来，我国的房地产经济在不断发展，发地产市场也愈加趋于稳定与成熟，这也导致企业对房地产的投资比重逐年上升。投资性房地产主要是为了获得一定的收益而进行的房地产活动，本文将简要分析投资性房地产的主要会计处理方法，探讨其主要的处理方式及注意问题。
　　关键词：房地产;投资性;会计处理
　　投资性房地产是伴随我国的市场经济不断发展起来的，属于一种新兴的投资方式，房地产市场目前在我国，还处于一个不断完善和发展的阶段，其中蕴含的潜在获利机会日益被企业所重视。在这样的需求环境下，2006年，我国财政部门颁布了《企业会计准则第3号――投资性房地产》，用来专门规范房地产投资方面的主要业务。
　　一、投资性房地产会计处理的主要演变过程
　　投资性房地产主要指的是企业为了赚取一定的租金或使本来资产增值而持有的房产资源。在过去，人们一般将企业进行投资的房地产看成企业的一般固定资产，按照其预估的使用年限进行折旧提取。但不足之处在于，这种固定资产的净值根本不能很好地反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在最近十几年的发展中，市场价值早已高于账面净值，有时可以高出账面净值达几十倍。与此同时，房地产投资的周期较长、金额数目较大、流动性有时较差，体现出了高收益与高风险并存的局面。在这样的实际情况下，再将投资性房地产看作是一般的固定资产，显然已经不合适了。但是，将其看成是流动资产进行处理，同样也是不合适的。投资性房地产在发展的过程中，缺乏相关的法律法规加以约束，企业通常各行其是。在这种情况下，中国财政部于2006年2月15日发布《企业会计准则第3号――投资性房地产》，也被称作第3号具体准则。这条准则的颁布具有比较重大的现实意义。
　　二、投资性房地产业务的重要性及现状分析
　　新会计准则中给投资性房地产的定义是：投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
　　2.1 投资性房地产业务的重要性 投资性房地产是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一，它所创造的高额附加值以及为投资者所带来的丰厚利润，强烈地吸引着一些企业和个人投资者。当然，在我国随着市场化改革的快速推进，投资性房地产早已成为拉动经济增长的支柱产业。投资性房地产行业不仅关系到城市居民，而且还是关系现在和将来农村人口城市化的问题。投资性房地产行业不仅是一个产业发展问题，还是一个社会发展问题。
　　2.2 我国投资性房地产业务的现状分析 前几年来，我国投资性房地产业出现了新一轮的持续快速增长，增长幅度逐年递增，其中单2004年第一季度，投资性房地产增长41.1%，增幅比2003年同期提高6.2个百分点。针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策进行调控。
　　从2004年第二季度开始，投资性房地产增长幅度逐月降低，其增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1-6月份投资性房地产分别增长32.9%和34%）。这表明自2004年以来国家采取的一系列控制高速增长的政策措施已初见成效。但是，就最近几年的投资性房地产市场情形来看，投资性房地产热潮并没有就此止步。中国的经济继续保持了前几年的强劲走势，投资者相信，只要现在涉足了投资性房地产行业，如果经济能够像他们所预期的那样持续发展，那么将来一定会从中得到收益，这就是我国投资性房地产业务的现状。
　　三、投资性房地产后续计量中存在的问题
　　（一）成本计量模式在投资性房地产应用中存在的问题
　　在成本模式计量下，对投资性房地产计提折旧或摊销是为了弥补投资性房地产在使用过程中的正常损耗，如果投资性房地产在以后年度发生减值，就计提资产减值准备;如果发生增值，则财务状况没有反应。也就是说，计提减值准备的方法只适用于房地产市场发展下降的情况，这时所反映的投资性房地产的价值是公允的;而升温时，所反映的资产价值比公允价值低。不能真实的反应投资性房地产的价值，不利于投资决策。
　　（二）公允价值计量模式在投资性房地产应用中存在的问题
　　1、利润波动幅度大
　　采用公允价值模式计量，会计利润就随着公允价值的波动而变动。这就使得企业各期的财务数据不具有可比性，而对投资者、债权人等利益相关者产生一定的不利影响。
　　2、信息成本高
　　采用公允价值计量模式的关键是要取得合理的公允价值。因此企业每年都要聘请评估机构对其投资性房地产进行评估，这个过程将会大大增加企业的信息成本。这样企业的积极性就会受影响，可能就会放弃公允价值计量模式。
　　3、纳税程序复杂化
　　会计准则中的投资性房地产，允许计提折旧。采用公允模式时，投资性房地产平时不计提折旧，公允价值与账面原值之间的差额计入当期损益。因此，会计上按照公允价值计量与税法上依据历史成本计量间产生的差额就必须调整应纳税所得额。随着以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整额也将相应变化，从而导致纳税调整将更加繁琐。
　　四、对于完善投资性房地产会计处理的建议
　　1.推动房地产市场的发展，目前我国的房地产市场不够发达和成熟，不能形成良好的机制，对公允价值的应用产生一定的不利影响。所以要推动我国的房产交易市场，完善交易体系，只有运行良好的房地产交易市场才可以有效的进行公允价值模式的推广。
　　2.提高会计人员的素质和技能，只有拥有良好素质和专业技能的会计人员才可以对多变的投资性房地产进行细致和专业的会计处理。
　　五、结束语
　　在目前的投资性房地产的会计处理中，政府、企业以及会计人员都起到重要的作用。只有政府首先制定出合理的法规，以及企业对市场的不断推动，加上高素质和高技能的会计人员才能让我国投资性房地产的会计处理更加的合理、科学。
　　参考文献
　　[1]  应华羚.我国投资性房地产的现状研究[J].会计研究，2009（7）.
　　[2]  陈虹.投资性房地产的公允价值计量[J].企业导報，2009（6）.
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