营改增对物业管理企业的影响及策略

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　　摘 要 在十二五”期间，我国在财税体制方面展开了一系列的改革，其中“营改增”是最重要的一项改革内容，这也是我国在增值税转型改革之后又一次重大的财务体制改革。“营改增”的落实不但促使增值税的正式范围得到了进一步的扩展，也把一些营业税纳入到了增值税的征收范围中。基于此，本文将主要阐述营改增对物业管理企业的影响以及应对策略。
　　关键词 营改增 物业管理企业 影响 策略
　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A
　　1营改增对物业管理企业的影响
　　1.1影响企业税负
　　在营改增实施之前，我国的增值税率是13%和27%两种，但是在其实施之后，增值税率在原来的基础上又增加了两档税率，即11%与6%。此外，在营改增推行以后，物业管理企业的税款缴纳由原来5%的营业税变为6%的营业税。在物业管理企业的经营过程中，它的成本主要包括两种类型：第一是固定成本，第二是人工成本。由于这两类成本在总成本中所占的比重相对较高，但是却不可以为企业提供进项税额进行抵扣，从而就会增加物业管理企业的缴税负担。所以，在短期内，营改增对物业管理企业造成的缴税负担不但不会减少，反而会大幅度增加。在营改增推行实施持续深入的过程中，物业管理行业必须要寻找新的出路，原来的人员结构势必将要进行调整，将一些人工占比较高的费用通过专业外包的形式进行发包，一方面可以取得进项税抵扣，另一方面也可以减少物业管理企业的用工风险，从劳动密集性企业逐步转型成知识性的服务业，同时利用好营改增中财政资金的专项补贴，就能确保在未来的某一时期，物业管理企业能够改变税负过重的情况。
　　1.2影响可持续发展
　　营改增是我国税制改革的又一大历史性进展，其主要目的是解决企业重复征税的问题，有助于现代企业进行产业调整，有助于推动我国经济结构的调整，对大力发展现代物业管理行业也有重要意义。由于物业管理行业在我国刚刚兴起，到目前还没有形成一个良性有序的物业收费价格机制，国家对物业管理行业征收的税额較高，整个行业的税务负担都比较重。但在营改增新形势下，进一步完善企业内部财务管理体制，加强企业内部管理，解决重复征税的问题。放眼于未来，营改增打通了原有的抵扣链条，可抵扣的进项税额将大幅度增加，为企业带来更多的税收优惠。所以，营改增政策的实施对于物业管理企业的可持续发展是十分有利的。
　　1.3影响财务管理工作
　　在营改增全面实施之后，物业管理企业也全面地纳入了增值税体系中。在短时间内看来，给物业管理企业造成了很多负担，但是从长期的角度来看，它对企业的发展有非常大的促进作用，不只可以促使企业财务管理朝着规范化与系统化的方向发展，也能够促使物业管理企业财务管理的核算口径实现统一化。此外，在营改增全面推行的过程中，物业管理企业的管理理念也在不断变化，从而就促使企业的服务质量得到了有效提升。在传统的税务制度下，物业管理企业在实际的管理过程中会碰到很多现实问题，特别是税收工作中存在的不足之处将会直接对企业的经济效益产生影响，也会影响到物流管理企业的正常运营与发展。
　　2营改增下的物业管理企业应对策略
　　2.1提高财物管理水平
　　在营改增推行之后，物业管理企业必须要树立起现代化的管理理念，只有这样才可以实现可持续发展。任何成功的企业都会采取措施来提升自身的经营管理的水平，并在这个过程中将存在的问题逐一解决，从而达到提升企业内部经营管理水平的战略目标。“营改增”这一税改牵扯到的并非公司财务部门，它和公司各方面的业务都密切相关，从业务谈判，合同签署，到物资采购，供应商的选择，各方面都需要扭转原先营业税纳税模式下的思维模式。当然，公司的财务管理无可厚非首当其冲，缺乏健全的财管体制，企业就不能在剧烈变动的经济环境中获得稳固的发展地位。因此，物业管理企业必须采取切实有效的管理措施，提高自身的财管水平，加强财务监督与管控，只有这样才能适应不断变换的市场经济环境，为实现公司的发展战略目标做出强而有力的保障。
　　2.2做好税收筹划工作
　　在物业管理企业推行“营改增”的时候，应该及时和准确地了解相关的税收政策，提前进行税收筹划。例如：对于那些规模相对较小的纳税企业来说，只有采用酬金制的收费模式才能降低经营风险;而对于那些一般的纳税人来说，应该采用包干制的收费结算模式，在国家法律法规允许的政策范围内争取最大限度的税收优惠政策，在降低企业税负的同时做好税收筹划，并及时处理好企业的各种纳税事项，只有这样才能防止税收风险发生。
　　2.3加强对专用发票的管理
　　目前我国很大一部分物业管理公司采用比较传统的收据方式来取代水电气费用，在营改增政策实施后这些收据不能用于进项税额的抵扣，这对客户的切身利益产生了严重的不利影响。从本质上来说，物业公司转供水电、天然气属于销售货物行为，依法可以开具适用税率的增值税发票，减少一般纳税人租户的损失。因此一定要加强增值税专用发票的管理，以维护客户的利益。另一方面也要求企业在经营管理过程中，对于增值税专用发票的开具一定要加强管理，尤其是发票的传递、作废等流程，一旦出现虚假发票等问题就可能为企业带来严重财务风险。
　　3结束语
　　总之，营改增的推行对于物业管理企业来说是一场巨大的改革。从目前来看，我国的大多数物业管理企业都开始朝科学化、规范化的方向发展，为了能保证物业管理企业在不断变化的市场环境中实现可持续发展，就必须要抓住机遇，及时地转变传统的发展方式和发展理念。
　　参考文献
　　[1] 张玉龙.营改增对物业管理企业的影响及对策浅述[J].环球市场，2016，22（18）：41-45.
　　[2] 卢晓晨.“营改增”对物业管理企业的影响分析及应对策略[J].现代国企研究，2016，13（14）：43-44.
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