杭州住房租赁市场中的新问题及路径选择研究

来源:用户上传      作者:

　　摘要：发展住房租赁市场是深化住房制度改革，改善城镇居民住房条件，推进新型城镇化的主要举措。杭州被列入全国首批12个开展住房租赁试点的城市之一。面对新形势，杭州以深化供给侧结构性改革为主线，结合自身实际，杭州积极稳妥地推进各项试点工作，成立市住房租赁管理服务中心，出台《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，编制《杭州住房租赁市场发展规划》，推出全国首个智慧住房租赁平台，开展租赁用地出让，蓝领公寓筹建等措施。
　　关键词：租赁市场;租房补贴;租赁机构;租赁纠纷
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B
　　文章编号：1001-9138-（2019）01-0051-54 收稿日期：2018-10-18
　　1杭州住房租赁市场发展现状
　　1.1市场化租赁是主体，政策性租赁住房保障体系渐趋完善
　　住房租赁已成为居民解决居住问题的重要方式，住房租赁市场是杭州房地产市場的重要组成部分。2015年1%人口抽查显示，全市城镇常住家庭户租房比例达33.09%。据杭州市流动人口服务管理委员会办公室统计，2017年9月1日市、区（包括主城区、萧山、余杭，下同）流动人口545.5万人，其中租赁房屋399万人，流动人口租房占比73.1%。
　　杭州市自2011年起启动公租房保障，采取市、区两级保障模式，形成了保障制度上以公租房为主、保障方式上实物配租和货币补贴并举的住房保障体系，着力解决城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生、创业人员等群体的住房困难。截至2018年5月，杭州市区两级通过新建、配建、回购等方式筹集房源330余万平方米，累计推出公租房房源6.14万余套。今年，杭州市又提出“构建多层次的租赁住房供应保障体系，全面落实商品住宅配套公共租赁房、人才租赁房政策、筹集建设蓝领公寓”新目标，计划3年内推出4万套蓝领公寓，4年内开工建设5万套人才专项租赁住房，5年内公共租赁住房保有总量不少于8万套。
　　1.2运营主体扩展迅速，产品细分化
　　政策红利和强劲的内生市场需求，促使众多不同类型机构涉足长租公寓领域，形成开发商系（如万科的泊寓和德信的随寓公寓等）、互联网创业公司系（如魔方、YOU+等）、中介系（如链家自如、爱上租等）、酒店管理系（如如家的逗号公寓等）四大运营主体，长租公寓+互联网/金融/生活服务等模式涌现。
　　1.3住房租赁需求增长快，消费升级态势明显
　　杭州发达的经济、宜人的环境，吸引着国内外众多人才。近三年，杭州年均接收高校毕业生总量在7.5万人以上，其中2017年共接收79347人，硕士10003人，“双一流”高校毕业生9547人。据我爱我家关于租赁人群的统计，90后占到整个租赁客群42%，80后占到35%左右，这两个年龄段是主要租赁年龄结构。可见杭州住房租赁需求增长快，且租赁人口趋年轻化、高学历化。而年轻高学历群体更追求房屋品质感、舒适性，社区配套与服务。同时，外来务工群体呈现年轻化、长期化、家庭化趋势，致使他们定居城镇的意愿增强。年轻的外来务工人员同样比较重视居住体验、子女就业等。
　　1.4租赁土地供应充分，未来租房供应量充沛
　　据统计，未来几年，以房企为代表的市场租赁房将供应147万平方米，国企牵头的人才租赁房总建筑面积预计将达到72万平方米，政府为主体的公共租赁房76万平方米，合计295万平方米，按照套均40平方米折算，将提供7.4万套房源。另外，杭州未来三年交付住宅面积将为4296万平方米，按照30%投资比例折算，可提供近58万套租赁房源。可见未来租赁住房供应充沛。
　　1.5租赁市场扩容，租金各区域涨幅不一
　　根据中国房地产协会监控的房租行情平台显示，杭州租赁市场的平均租金在2013年1月至2016年12月一直在37-40元/月，平方米间缓慢上涨。2017年以来，一方面受G20后人口净入快、城中村集中拆迁的影响，租金上涨迅速。2017年11月达49.29元/月/平方米，2018年7月达53.89元/月/平方米。
　　但各区域单位租金增幅差异较大，主城区租金比较平稳，郊区租金保持持续增长。随着城区租金高企、近郊及远郊生活配套、城市轨道交通、公共交通的不断建设和延伸，原来在核心区域中低端租赁需求将由内向外转移，承租性价比更高的物业，核心区住宅租赁需求将会减少。主城租客外溢，萧山、余杭因相对租金较低，承接外溢客群，租金涨幅较大。
　　2杭州住房租赁市场存在的问题
　　2.1供求结构错位，低端房源锐减
　　杭州住房租赁市场的供求结构错位主要表现为户型、区域结构性供求矛盾。小户型、低总价房源供不应求和中心区域房源供不应求。鉴于新市民、低收入人群的收入状况、租赁过渡性需求等客观条件，中小户型、中低价位的出租房需求量相对较大，而市场供给呈现出与实际需求相背离的状况。加之近些年城中村大规模拆迁改造、违规建筑拆除、群租房及隔断房整治的影响，导致市场上可供外来务工人员和中低收入家庭租赁的住房明显不足，租金快速上涨。外来务工人员的居住地不断地向萧山、余杭的城中村转移，饱受通勤时间长、原有的生活圈隔离、子女就学不便等。
　　2.2租赁机构猛增，行业隐患较多
　　在政策、市场、资本三重利好影响下，杭州的租赁企业迅速发展，集中式和分散式长租公寓四面开花。但繁荣背后存在着政策模糊、盲目跟风、管理混乱、产业化水平低等隐患，出现某些品牌租赁机构以高于市场价收房、争夺区域垄断、引诱使用租金贷等金融产品、租赁房甲醛超标的现象，影响租赁市场健康发展。住房租赁主体仍长期存在所属行业确认及合法化问题，没有明确的行业归属，没有行业标准及规范缺失，导致行政管理机关难以实施有效的监管、服务。住房租赁市场的产业化水平低，配套的产业链不完善，市场效率偏低。主要表现在住房租赁企业对租赁住房资产的运营与管理缺乏经验、服务支撑正处于探索阶段，多层次服务供给还需进一步完善。 　　2.3租赁纠纷频现，承租权益受损
　　杭州住房租赁市场仍属卖方市场，市场秩序不规范。租赁关系不稳定，租赁纠纷频现，承租权益受损。据课题组调查，八成以上的租约租期是以一年及以下为主，四成以上的房东有一年内出售该出租住房的计划。近四成租客遭遇房租、房东擅自终止租赁等租赁纠纷，随意涨租、强制退租现象普遍。2018年，杭州住房租赁市场又出来了部分长租公寓以高于市场价收房、争夺区域垄断竞争者、争夺租赁市场定价权、引诱使用租金贷等金融产品的等新现象。
　　2.4租金回报率低，投资盈利困难
　　租赁投资收益低，前期投资大，短期盈利难。杭州住房租金回报率约1%-2%。租金收益率较低客观上造成了业主对于长期持有物业的信心不足。而租赁企业经营多为“房屋托管+标准化装修+租后服务”的资金密集型重投入模式，短期内实现盈利比较困难。
　　2.5市场监管较弱，亟需提升管理
　　住房租赁市场长期缺乏权威的统计信息、住房租赁合同备案率低，政府部门对房源分布、租金、供需等情况掌握有限，导致政府制定有关政策、引导市场发展缺乏有效信息。目前已有的“杭州市住房租赁监管平台”上，入驻房源及租赁机构量较少，监管作用比较有限。
　　另外，住房租赁市场管理主体涉及住房保障、城乡建设、发展改革、国资、国土规划、财政、税收、金融、工商、公安、消防、城管等部门，未建立有效的统一协调、信息共享机制，导致出现出租房屋管理信息不对称、管理不到位的问题。加之住房租赁法律法规不完善、法律监管体系不健全，住房租赁市场有效监管比较难。
　　3杭州住房租赁市场发展路径选择
　　立足杭州对住房租赁市场发展的迫切要求，结合问题导向，下一阶段，应注重构建“以人为本、住有所居”的服务型管理制度，形成合格出租人、合格出租房和承租人权益保护“三类制度”，重点从以下五方面着手。
　　3.1培育多元供应主体，构建混合型供给关系
　　为防止受租赁企业市场规模、互联网平台垄断和金融杠杆“三大效应”影响，出现高于市场价疯狂收房，控制房源和租金涨幅等行为，从供给主体的角度讲，就是要增加多元供给主体，形成混合型的供给形态，才能在保障供给的前提下，提升服务质量，形成良好的租赁服务关系。一是发挥国有企业引领示范作用。加大国企拓展住房租赁业务的投入力度，采取新建租赁住房、收储社会闲置存量住房、改建闲置商办用房、运营开发企业配建等途升住房租赁企业规范化、规模化、集约化、专业化运作，营造依法经营、诚实守信、公平交易的环境氛围。三是规范住房租赁中介机构运营。重点提供规范专业的居间服务。
　　3.2构建多层次租赁产品体系，拓展低端租赁房源
　　一是提供多元化租赁产品。以税收优惠、贷款贴息、土地出让金优惠等政策扶持，打造由公共租赁住房、蓝领公寓、白领公寓、人才公寓等构成的多层次住房租赁市场，促进住房租赁梯度消费。二是拓展低端租赁住房市场。坚持“改建为主、新建为辅”，为低收入群体提供经济适用住房。鼓励有条件的企事业单位、产业园区利用产业类工业用地，统一规划、集中设置，配套建设单位租赁房、职工宿舍等。对有助于产业升级和城市更新的企业所建职工宿舍或蓝领公寓，从居住层面扶持相关产业发展。如产业类工业用地配套建设租赁房等服务设施建筑面积占项目总面积的比例可从7%适当提高，上海已提升约至15%。对于区域商办、工业厂房闲置过大，职住不平衡的，在符合规划要求，保证使用安全、消防安全、配套完善的前提下，允许将合法闲置和低效利用的厂房、仓库、商业办公用房等按照规定改建用于住房租赁。
　　3.3推进住房租赁制度建设，制订地方租赁标准
　　侧重租赁双方权利义务约定、房屋维保、合同规格、租金管理。一是建立健全合格出租人、合格出租房和承租人权益保护“三类制度”。建立住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，完善房屋租赁登记备案制度和租赁企业和房产经纪机构备案制度;修订《杭州市房屋租赁管理条例》，明确住房租赁当事人权利义务，加强承租人合法权益保障。二是制定更严格的地方性租赁住房建设管理规范。明确人均居住面积、个人改造住房租赁等标准，为承租人安全居住提供制度保障;明确住房租赁管理流程、服务标准、服务质量、服务承诺等规范性标准。制订《长租公寓设计与配置标准》《个人住宅出租管理与服务规范》《房屋租赁居间业务服务标准》等地方标准。
　　3.4完善租房补贴制度，引导租住新模式
　　逐步加大货币化住房保障政策的实施力度。缩减保障性住房建设支出，增加保障性住房租金补贴支出。完善公共租赁住房货币补贴制度，探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴，建立货币补贴动态调整机制。结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。进一步扩大公共租赁住房货币补贴覆盖面，将在杭稳定就业、社会所需基本公共服务相关行业人员、先进制造业务工人群纳入范围。
　　完善引进人才租房补贴政策。各地政府、各用人单位应当结合区域和单位实际，制定引进人才认定标准和租房补贴标准，落实用人单位主体责任，减轻引进人才租房压力，帮助引进人才租房安居，建立以市场化运作为主导，长期、稳定的租住新模式。
　　3.5加強市场多方监督，保障租赁市场健康发展
　　优化“杭州市住房租赁监管平台”，加强动态实时监管。依托“杭州市住房租赁监管平台”强化服务监管，建议该平台改成易记的名字，大力宣传，优化使用体验，鼓励市民、机构通过此平台进行交易，从而建立住房租赁企业、经纪机构及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制，建立行业退出、禁入和行刑衔接机制;加强住建与金融、人社、工商、国土等部门协调配合，建立信息共享及通报制度，构建分工明确、条块结合、齐抓共管的管理模式;设立住房租赁纠纷投诉热线，建立住房租赁公益律师队伍，为住房租赁当事人提供法律援助服务。
转载注明来源:https://www.xzbu.com/1/view-14942882.htm