房地产设计管理阶段的成本控制

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　　摘    要：随着房地产市场近些年的不断发展，总体上竞争越发激烈。房地产企业要想在这种背景下保持自身的竞争力，必须进行良好的成本控制。房地产设计管理阶段是成本控制的主要环节之一，设计阶段的成本与房地产项目的投资回报息息相关，做好设计阶段的成本控制对于企业来说极为重要。鉴于此，本文围绕房地产设计阶段的成本控制展开以下探讨。
　　关键词：房地产;成本控制;设计管理;对策
　　1  前言
　　长期以来，由于房地产业的高利润，房地产企业普遍不注重成本控制。但是，随着市场竞争的增强、房地产市场的逐渐饱和以及政府的控制与引导，房地产的利润正在逐渐降低，培养成本控制是提高竞争力的必修课程。作为房地产项目的负责人，在进行房地产项目立项时，除了保证项目的质量合乎标准、令消费者满意之外，还需要做好成本的管控，提升利润空间，推进房地产企业的发展。目前，随着房地产企业逐渐认清房地产市场形势，对于成本管理的重视也越来越多。设计阶段作为房地产项目成本控制的一个主要阶段，其控制过程也需要特别关注。
　　2  房地产项目开发设计阶段成本控制管理的影响因素
　　近些年，中国的房地产市场环境利好，房地产行业取得了比较大的成绩，城市建筑越来越多，建筑已成为城市化的重要标志。根据中国房地产业发展现状，房地产市场竞争日趋激烈，房地产业面临巨大压力。如果想在激烈的竞争环境中生存，企业必须提高竞争力。因此，房地产设计管理的成本控制已成为建筑业的一个重要的话题。通过实践的调查及检验可以发现，在房地产设计阶段，通过科学合理的措施改进设计内容，可以有效的增强资金的使用效率，缩减成本[1]。
　　2.1  设计阶段成本的影响因素
　　房地产项目的设计包含的内容比较多，包括设计概念、设计规划、施工设计、装修设计等等一系列的设计管理工作。这些设计环节系统且复杂，小的因素也会大大影响成本的数量。例如，项目概念设计的单边成本比同行业中类似建筑的单边平均成本高10元/平方米。如果是一个20万平方米的项目，这个阶段的设计成本会高出200万元左右，数量非常巨大。
　　2.2  设计阶段影响工程造价的因素
　　影响房地产项目开发成本的主要因素是总体规划、建筑模式和风格、建筑材料和园林植被的选择，任何不可控因素都会导致总成本增加。例如，建筑结构支撑系统，包括基础、柱、墙、梁、地板、屋顶等，无论结构设计如何，会影响材料的选择和使用，这是项目成本控制中必须考虑的因素。建筑材料成本约占总成本的60%至70%。
　　3  房地产项目开发设计阶段成本控制管理的问题
　　3.1  设计的深度不够
　　近些年，越来越多的企业进军房地产市场，房地产市场的竞争程度可想而知。部分企业为了能够抢占市场，把房地产项目的生产周期进行了大幅度的缩减，以便提前交房，收回资金进行下一轮投資，例如国内某房地产公司的“高周转”计划。生产建设周期的缩短，必然也会压缩地产设计的时间，设计部门承受着比较大的压力。在时间的重压下，部分项目的设计并未进行更加深入的论证与分析，设计方案缺乏成本控制过程或是对于成本的预算存在较大的偏差。因此，项目存在设计深度不够的问题，设计深度不够不仅会带来成本的问题，对于房屋质量也是特别大的威胁，存在潜在危险[2]。
　　3.2  成本控制意识不强
　　目前，仍有许多房地产建筑项目设计师只注重先进的设计技术，缺乏对设计经济合理性的深刻理解。此外，他们对设计阶段的废物现象不承担任何经济责任，一些项目设计者更加关注设计产品的进步和安全性，过分强调设计带来的产值，忽视了成本管理的意义。
　　3.3  定额设计不足
　　定额设计是指基于设计任务预案中批准的投资预算的初始设计，然后根据初步设计及施工图设计的知识来估算成本，根据施工图预算，确定各专业施工图设计。定额设计在一定程度上解决了建筑工程设计经济技术相结合的问题。但是，如果过分强调定额设计也会限制设计师的积极性和主动性，那将极大地限制工程设计的价值。此外，随着设备材料价格和采购成本的不断变化，限额调整相对滞后，降低了对设计成本控制的约束作用。
　　3.4  不合理的设计周期
　　在建筑工程的设计阶段，有必要建立合理科学的设计方案，并考虑经济与技术相结合的设计理念。充分展示和比较设计阶段的各个方面，最终形成具有经济合理性和先进技术的最佳方案。因此，需要有足够的时间来保证这一点。但是，仍有许多建设项目单位缺乏长期发展前景。他们将设计工作视为一项简单的以劳动为导向的工作，仅从短期利益开始，只追求快速完成，给设计师一个非常仓促的设计周期，这样就无法保证设计的质量，也无法实现成本控制。为了解决这些问题，我们必须采取有效措施加以改善。
　　4  优化房地产项目开发设计阶段成本控制管理的策略
　　4.1  改进定额设计
　　建设项目设计人员应进一步完善定额设计，努力收集和积累可靠的成本数据，为设计阶段的成本控制提供动态管理，规范设计工作。要利用现代先进科学技术，建立符合中国国情的工程造价管理体系，构建动态管理平台，及时了解快速变化的市场信息，最大限度地减少与成本控制相关的各种工作流程。采取有效措施，将项目投资限额控制在目标值范围内，实现成本控制[3]。要求设计人员在建筑物满足功能时根据指定的投资限制进行设计，并在设计合同中添加约束条款，明确地打破限制设计的责任，以确保项目成本不超过先前限制的总量。
　　4.2  深入的市场研究
　　在进行具体的房地产设计工作之前，必须首先进行必要的市场研究。设计负责人与相关设计参与者需要深入市场与实际地方，了解相关地区的人力、物力成本，了解相关地区的法律法规政策，避免设计方案与实际情况相违背，与地方的法律法规相冲突，保证设计工作兼顾质量与成本，也避免因为地产项目违反当地法规政策而影响工程进度。然后通过市场比较来了解分析，按照房地产企业的相关制度，与相关项目人员合作，选择入围的材料品牌和价格，确保各种设备和材料的质量和价格都达标。此外，设计师还应该对各种材料的性质、材料和指标有透彻的了解，并了解各种材料的应用，从而达到最佳的材料选择，达到成本控制的目的。
　　4.3  优化设计周期
　　在进行房地产项目的设计工作之前，必须做好提前规划，设定合理的设计周期。设计过程中，需要进行全方位的考虑，将各个方面的影响都包含进来。设计方案的形成不能仅仅设计部门单独进行，还需要与其它相关部门进行沟通，去了解现场的情况以及财务资金的状况[4]。整体方案的拿出过程都需要结合专家意见，并在专业人员的辅佐引导下逐渐优化方案。确保设计成果满足市场需求和专家意见，并在设计过程中进行成本控制，在进行质量与安全设计的同时，兼顾成本问题，使设计方案能够统筹各方面因素，达到质量与成本的双促进。
　　5  结束语
　　总之，在中国房地产开发阶段，我们必须充分认识成本控制在设计阶段的重要性，影响房地产开发设计阶段的成本因素主要包括材料和施工技术、工程设计质量和设计的变化。加强定额设计，以避免不必要的浪费;进行深入的市场调研，充分了解工程材料的性能特点，控制工程设计成本;在确保项目质量的同时，要加强对房地产成本的控制，增加房地产企业的利润。
　　参考文献：
　　[1] 王裕昌.浅谈博物馆信息化建设中的网络布线智能化管理[J].甘肃科技，2018（9）：88～92.
　　[2] 浅谈布线系统的智能化管理[J].智能建筑与城市信息，2019（6）：50～52.
　　[3] 吕小南.浅谈博物馆信息化建设[J].中文信息，2017（4）：8.
　　[4] 黎巍巍.浅谈现代博物馆信息化建设的基本内容[J].科学咨询（决策管理），2019（7）：53.
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