针对老旧小区改造提升的主要措施经验探究
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摘 要：当今社会，人民群众生活水平日益提升，对小区居住环境与条件产生了更高要求，是老旧小区改造提升面临着更大的不确定性因素，探讨老旧小区改造提升的措施与经验问题至关重要。基于此，本文首先介绍了老旧小区改造的基本内容，分析了当前老旧小区发展现状及问题表现，并结合相关实践经验，分别从建立长效化治理机制等多个角度与方面，研究了老旧小区改造提升的主要措施经验，望有助于老旧小区改造提升相关工作实践。
关键词：老旧小区;改造提升;措施;经验
1 引言
作为城市发展进程中的重要问题之一，老旧小区改造提升的关键性不言而喻。当前，必须全面审视老旧小区改造提升的发展现状及问题表现，精准把握制约老旧小区改造提升的潜在因素，多措并举，综合施策，推动老旧小区改造迈向更高层次。本文就此展开了探讨。
2 老旧小区改造简述
经济社会的发展，使建设年限相对久远的房屋住宅建筑成为老旧小区，不仅在房屋建筑结构方面存在诸多安全隐患，而且在小区居住环境方面产生诸多不便。同时，老旧小区拆除难度较大，往往达不到拆除改造重建条件，因此对改造提升产生了强烈需求。在老旧小区改造提升前，小区基础设施和公共服务设施质量较低，居民住房条件无法满足日常需求，居住品质显著下降，而在老旧小区改造提升完成后，则应达到提升住房宜居品质，改善小区环境与氛围，优化环境规划布局等一系列重要目标。纵观当前老旧小区改造实际，活力与动力远远不足，改造提升效果赋予表面，且未能建立长效管理治理机制，在改造提升完成一段时间后，再次出现问题反弹现象。因此，必须从宏观角度把握当前老旧小区改造客观现状实际，并采取具有针对性的措施与方法予以改进提升，切实将老旧小区改造提升事业推向更高层次，切实满足人民群众对住房环境的基本现实需求，增强群众幸福感、满意度[1]。
3 老旧小区发展现状及问题表现
3.1 老旧小区发展现状
城市老旧小区通常是建造年限较长，随着住房体制改革的大力推进，其建设标准、设施设备、功能配套、环境氛围等已经难以满足人民日常居住生活需求，若不及时进行改造提升，则会面临着突出的“脏、乱、差”的发展局面。长期以来，国内大部分城市均将老旧小区改造纳入工作计划，摆在城市建设与发展中更加重要的位置，在老旧小区环境整治和改造方面取得了一系列重大成果，成效显著，老旧小区以往的供水不通、排水不畅等问题得到明显缓解。同时，也应看到，老旧小区改造提升整治缺乏长效管理机制，问题反弹现象突出，绿地斑秃、墙体破损、楼道脏乱等问题此起彼伏，不利于持续有效巩固老旧小区改造成果。
3.2 老旧小区存在的问题
（1）居住设施方面。居住设施是满足人民群众日常生活需求的关键要素，只有健全完善的居住设施才能为小区居民提供良好的内外部环境条件。从当前老旧小区改造提升过程来看，居住设施普遍存在着落后、陈旧、老化等问题，比如：给排水管道不甚畅通，天然气管道铺设存在安全隐患，宽带网络及通信设施落后，供暖、供水管道等埋设杂乱无章，污水处理效果不佳，时常出现雨后积水等问题。这些问题的存在，已经逐渐发展成为制约老旧小区改造提升的重要因素。同时，對老旧小区现状进行全面排查分析，掌握其客观实际现状，也是切实提升居住品质，优化居住环境，健全居住设施的前提与根本[2]。
（2）道路交通方面。无论是老旧小区，还是最新建设的现代化小区，均应高度重视小区道路交通问题。通常情况下，小区道路交通应保持畅通有序，满足小区居民日常进出需求，使车流、人流循序依次流通。而由于规划设计、建造理念等方面要素的影响，老旧小区未能充分考虑车流量激增这一问题，导致随着时间的推移，小区内机动车拥有量越来越大，对小区内部道路交通条件形成了严峻挑战与考验，且部分老旧小区未能规划地下停车库，导致地面停车空间紧张，造成占道严重和道路交通拥堵的问题。同时，部分小区居民私搭乱建，堆放杂物，使得本来就紧凑的小区道路变得更加狭窄，通行难度更大。
（3）绿化设施方面。根据国家相关部门制定的《城市居住区规划设计规范》等文件规定，小区人均公共绿地指标需要满足特定条件，且小区绿地率应该控制在30%以上。当前，部分老旧小区绿化设施损毁严重，无法满足上述规划与指标要求。部分老旧小区在规划建造之初，没有绿地率、人均公共绿地指标等概念，造成绿化面积严重不足。同时，部分老旧小区绿化形势单一化，缺乏韵味与情趣，绿色植物选择与布局不甚合理，未能通过绿色植物布局形成良好的绿化体系，甚至部分小区为了拓展空间，将小区绿地进行私自改造，逐渐形成了垃圾遍地、公共空间被侵占等诸多连锁问题，无法满足小区居民在绿化环境方面的现实需求，与新时期城市经济社会发展趋势不相适应[3]。
（4）公共服务设施方面。公共服务设施是现代商品住宅社区建设中的配套设施体系，主要包括教育、医疗卫生、文化体育休闲、商务服务、社区服务等几大类设施。与新建小区相比，老旧小区未能构建良好的公共服务设施，在经费支持、规划布局、空间布设等方面存在显著短板与不足，部分公共服务设施陈旧不堪，老化严重，丧失公共服务基本效用，使得小区居民日常公共活动缺乏必要载体。同时，部分老旧小区缺乏无障碍设施，步行系统不完善，未配备电梯，在老龄化趋势不断加剧的今天，这发展成为制约老年人获得幸福感与便利感的重要因素。
4 老旧小区改造提升的主要措施经验探讨
4.1 建立长效化治理机制
老旧小区改造提升是一项系统性、长期性、复杂性工程，需要树立长远思维，不能简单地以提升环境为主要目标，而应紧跟时代发展与城市变革，结合本地区、本区域客观实际进行整体谋划布局，注重探索构建长效化治理机制。对于已经发展成熟的改造提升经验，应注重总结交流与共享，在推广试点城市经验的基础上，稳步推进老旧小区改造事业持续健康稳定发展。同时，要采取行之有效的方法与路径，防止老旧小区潜在的各类问题反弹回潮。要将老旧小区改造纳入城市总体规划布局，保护历史文化记忆，彰显城市精神文明，为突出城市发展特色与历史文化积淀提供更为可靠的时代载体，为城市发展汇聚强大合力[4]。 4.2 加强对老旧小区绿化与环境整治的整治与改造
绿地与环境是老旧小区改造提升的关键与根本，只有充分实现绿化与环境整治的整体推进，才能充分满足小区居民的物质文化和精神文化需求。要秉承“以人为本、回归自然、崇尚环境”的设计理念，充分利用有限空间打造居民休闲娱乐和健身的场所，采用透水铺装地坪，增设景观小品、休闲桌椅及健身器材等设施（如图1所示）。要重视老旧小区景观的重要价值，强化自然生态意识，创造良好的生态环境，促进小区环境中人与自然的和谐统一相处，使城市老旧小区的整体面貌焕然一新。
4.3 提高小区居民的积极性，有效参与到改造工作当中
对于老旧小区改造提升实践而言，小区居民始终扮演着不可替代的关键角色，是小区改造提升工作的受益者、推动者，更应该是小区改造提升工作的参与者。因此，要积极动员广大小区居民参与到老旧小区改造提升工作中来，充分发挥集体性优势，全面集思广益，在改造提升方案初步形成后，应全面征求广大小区居民意见与建议，对改造方案的可行性进行充分综合论证与评估，对于论证发现的各类薄弱环节与不足之处，及时进行改进。在老旧小区改造提升中，难免会触及部分居民切身利益，因此应因势利导，做好讲解与劝导，减轻改造提升实践中的阻碍与矛盾[5]。
4.4 拓宽资金来源渠道，积极引进外来资金
城市老旧小區的改造与推进离不开强大资金的支持与保障，由于部分城市经济发展水平相对较低，整体财力相对不足，因此难以提供源源不断的资金来源，使老旧小区改造工作举步维艰。对此，必须积极拓宽资金来源，积极引进社会化资金，降低纳税比例，实施社会化改造，在使小区广大居民充分受益的同时，让老旧小区改造工作的衍生利益惠及更多人群，为老旧小区改造注入强大的资本，注入新鲜血液。同时，对于实施老旧小区改造的主力军，政府部门应该列支专项资金，切实提高改造资金利用率，防止有限的改造资金无序消耗或浪费。
4.5 加强后续精细化服务
传统模式下，城市老旧小区改造容易陷入形式单一化的陷阱，造成最终改造完成后的效果不稳定，缺乏长久生命力与活力，这对后续精细化服务提出了新的要求。精细化服务理念应融入老旧小区改造提升全过程，切实提高老旧小区改造完成后的宜居性与便利性，为老旧小区的未来长远可持续发展配置更多优质资源要素，为老旧小区提供更加精准、更加精细的后续服务，实现政府治理和社会调节、居民自治等方面之间的良性互动。在老旧小区改造完成后，不仅需要保持良好管理秩序，配置保安、保洁、维修等基本服务项目，更要提供家政、快递收纳等增值服务，让小区居民具有更多获得感，满足居民精细化、个性化的需求。
5 结语
总之，积极推进老旧小区改造提升符合当前城市经济社会发展趋势与规律，符合广大人民群众的切身利益。在城市老旧小区改造提升过程中，应该不断强化基础设施配套，积极拓宽资金来源，创新管理模式，使城市老旧小区改造焕然一新，为人民群众提供更为丰富的现代化住宅产品。
参考文献：
[1] 杨舒涵，杨宗博.南京市天心区旧城社区环境综合整治对策研究[D].江南林业科技大学，2018.
[2] 蔡淑频，周兴文，陆婷婷.浅谈城市老旧小区改造的模式与对策——以天津市为例[J].安徽农业大学学报（社会科学版），2019（6）：225～226.
[3] 江勇，殷先豪.新时期城镇老旧小区改造面临的主要问题及处置建议[J].工程技术研究，2019（31）：222～223.
[4] 张灿，董超云.城市更新背景下重庆市原单位制老旧社区空间改造研究[D].四川农业大学，2013.
[5] 刘勇，王智勇.论旧住宅区更新改造中居民意愿研究——以上海市旧小区“平改坡”综合改造为例[D].山东大学，2019.
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