析后疫情时代房地产消费影响因素与形成机制
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作者:邱洪全
摘要：疫情对房地产消费心理和消费行为的影响，以及房地产消费市场的走向和动态，成为业界和学界关注的焦点。以家庭调查数据为基础，对后新冠疫情时代房地产消费行为的现状和影响因素进行统计分析，并运用有序多元Logit模型对房地产消费行为的形成机制进行实证研究。研究结果表明：（1）新冠疫情发生后，房地产购买意愿减弱、消费疲软，新冠疫情对居民购买房地产的意愿和行为产生了不可估量的负面影响。（2）减值性、风险性、市场性和防御性是后疫情时代影响家庭消费者房地产消费行为的主要因素，尤其是减值性因素中的预期收入减少、房产投资价值降低、房产刚性需求疲软的影响程度最大。（3）有序多元Logit模型实证分析结果显示，家庭统计学特征、减值性因素、市场性因素、风险性因素和防御性因素均对房地产消费行为产生显著影响。最后从稳定家庭收入预期、稳定房地产价格、适当激发房地产刚性需求、引导家庭优化资产配置结构等角度提出相应政策与建议。
关键词：后疫情时代;房地产消费;影响因素;形成机制
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）06-0014-22
收稿日期：2020-05-03
1引言
新型冠状肺炎疫情对我国经济发展和社会稳定造成了巨大的冲击和破坏，居民消费意愿和消费行为出现大幅度下滑。据国家统计局的数据显示，2020年第一季度GDP下降6.8%;2020年1-2月社会消费品零售总额同比下降20.5%，3月下降15.8%。随着新冠疫情的逐渐稳定，武汉解封，交通逐步恢复，复工、复产、复学逐渐展开，我国开始进入“后疫情时代”。在此时期，可以预见我国经济发展和社会消费将逐渐恢复，但是疫情带来的影响将是长期而复杂的，疫情之后我国经济和消费市场的走势如何，尚不明朗。
而房地产不仅是社会消费市场的重头戏，也是经济发展的支柱产业，其产业链之长、影响范围之广是其他行业难以比拟的。新冠疫情发生后，土拍延迟、工地停工、售楼处关闭，居民消费意愿断崖式下降，使得房地产行业受到较大冲击。据国家统计局的数据显示，2020年第一季度房地产行业同比下降6.1%;房地产开发投资同比下降7.7%，其中1-2月房地产开发投资同比下降16.3%。可见新冠疫情对房地产行业的影响是深远的，疫情之后，房地产消费市场的走向如何，学界的说法不一。有观点认为疫情导致多数居民的收人不及预期，房地产消费将更加理性和谨慎，房地产消费行为将呈现下降趋势;也有观点认为疫情期间受到压抑的房地产消费行为将在疫情之后得到释放，产生“补偿性”消费行为;还有观点认为疫情对房地产消费行为的影响是暂时的，疫情之后房地产消费行为将回归常态。那么，疫情之后房地产消费市场将走向何方？影响房地产消费行为的影响因素有哪些？房地产消费行为的形成机制又是什么？需要深人探析居民的房地产消费心理、消费意愿，以及影响居民房地产消费行为背后复杂的因素，才能精准地回答以上问题。
2文献综述
近年来，随着房地产行业的快速发展，学界和业界对房地产消费行为的研究日趋丰富。在房地产消费行为的影响因素方面，孟庆杰以新疆、陕西、重庆、黑龙江为分析案例，对房地产市场的区域特征及其关键影响因素进行实证研究，并对这些区域房地产市场稳定发展提出针对性的策略与建议。郑世刚选取我国35个大中城市的面板数据，运用贝叶斯模型平均（BMA）方法对影响房地产价格的影响因素进行建模与实证分析，结果表明经济基本面和金融投资是支撑房地产价格最有效和稳健的影响因素，并构建了房地产市场的长效机制。孙钰等以天津市商品房销售数据为研究样本，运用改进熵权和灰色关联分析法对天津是商品房价格的影响因素进行建模和实证分析，结果表明影响因素的重要性依次是居民购买力、地区经济发展水平、基础设施建设水平和房地产市场环境等。
在房地产消费行为的形成机制方面，潘耘等从房地产的本质属性出发，分析了房地产供需双方的效用构成状况，并探讨了从完全信息条件（完全理性）逐步过渡到不完全信息条件（有限理性）下房地产价格的形成机制，以及房地产泡沫的形成与发展过程，最后提出了相应的房地产泡沫治理的策略與建议。牛勇平研究认为我国房地产业的需求结构特殊性，导致房地产价格形成机制的复杂性，并在对房地产市场供给与需求进行分析和演绎的基础。上，发现抑制房地产价格难以通过政府政策调控来实现，应该通过转变城镇化模式、增加供给、改善供给结构、遏制投资需求等方式遏制房地产泡沫化，降低房地产业风险。刘纪学等运用系统动力学模型对房地产市场价格的影响因素和房地产泡沫的形成机制进行动态建模和系统仿真，研究结果表明房地产投机需求会放大房地产市场供求关系和价格的波动，导致房地产泡沫的产生，为此作者认为恰当的利率政策、打击投机性行为能有效抑制房地产价格和泡沫的形成。
在重大公共安全和危机下房地产消费行为方面，徐承红等以汶川地震为研究背景，通过问卷调查收集数据，检验地震灾害对房地产市场以及房地产消费行为的冲击和影响，研究表明自我保险成本、风险偏好以及家庭特征都会影响灾后房地产消费行为。盛松成等将当前新冠疫情与“非典”进行对比，全面分析新冠疫情对我国房地产造成的冲击和影响，并提出相应的应对政策和建议。宋丁认为新冠肺炎疫情将对我国经济形势造成长期负面影响，经济下行压力突显，影响房地产业的未来走势和发展动向，并从新冠疫情对房地产的短期影响、全年走势、住房市场需求和策略建议等方面进行深人剖析。
从以上文献看，多数关于房地产消费行为和形成机制的研究都采用定性的研究方法和静态的研究视角，缺乏定量的精准分析和动态的趋势演化。本文将以家庭的单位进行抽样调查，收集居民房地产消费行为的有关数据，运用Logit模型对数据进行建模和动态分析，以深刻揭示后疫情时代我国房地产消费行为的影响因素及其形成机制，洞察其内部深层次的运行机理，为相关部门制定房地产发展政策和构建房地产发展的长效机制提供参考作用。 3后疫情时代房地产消费行为的现状与影响因素
3.1问卷设计
为了全面了解新冠疫情发生后，居民对房地产消费的意愿和行为，以及这些意愿和行为背后的影响因素，本研究设计相关的问卷调查表。问卷调查表包括家庭信息、购房意愿与行为、影响因素等三部分内容。其中家庭信息包含户主性别、户主年龄、户主婚姻狀况、居住地属性、学历水平、收人状况等六个题设;购房意愿与行为包含购房意愿变化、购房行为变化两个题设;影响因素包含预期收入减少、房产投资价值降低、房价下跌风险增加、房产刚性需求减弱、预防性储蓄动机增强、房地产市场供给不足等六个题设。采用李克特五级量表设置非家庭信息部分题设的问卷答案，“非常符合”为5，“符合”为4，“一般”为3，“不符合”为2，“非常不符合”为1。
3.2数据来源与样本描述统计
本文将以家庭为单位开展问卷调查，通过线上调查与线下调查相结合的方式进行，调查工作于2020年3月12日至3月23日，共计12天，共收集572份问卷，剔除一些信息缺失、填写不完整、字迹过于潦草无法辨别、明显失真等无效问卷外，得到536份有效问卷，问卷有效率93.71%。样本的描述性统计特征，如表1所示。
3.3后疫情时代房地产消费行为的现状描述
通过调查样本的统计结果来看，新冠疫情发生后，使得房地产购买意愿大幅减弱、购买行为大幅减少。调查数据显示有购买房产意愿的被调查者只占15.30%的比例，超过半数（51.31%）被调查者既没有购买意愿也没有出售意愿，近三分之一（33.40%）的被调查者有出售房产意愿。在购房行为的调查数据显示购买房地产的仅有12.87%的比例，出售房地产的却有29.10%的比例，多数被调查者（58.02%）都没有购买和出售房产。由此可见，新冠疫情对居民购买房地产的意愿和行为都产生了不可估量的负面影响，值得引起重视和关注，如表2所示。
3.4后疫情时代房地产消费行为的影响因素分析
新冠疫情作为一种严重的公共卫生事件，其发生后对房地产消费行为的影响是综合、复杂的，但是通常可以概括为减值性、风险性、市场性和防御性等方面。减值性包括预期收人减少和房产投资价值降低两个问卷题设，风险性用房价下跌风险增加来表述，市场性用房产刚性需求减弱和房地产市场供给不足两个问卷题设来表述，防御性用预防性储蓄动机增强来表述。
3.4.1减值性因素
新冠疫情发生后，带来的直接影响就是很多居民的收人减少，甚至造成失业，尤其是对那些尚未复工、复产的居民来说，更是收人锐减，导致本有房地产购买意愿和购买行为的家庭放弃或延迟购房计划，房地产购买意愿减弱和购买行为减少。此外，疫情也让消费者对经济发展感到担忧，对房地产未来价值的预估产生变化和偏差，认为房价可能会下跌，导致延迟购房的决策心理。问卷调查的结果也显示，认为新冠疫情发生后家庭预期收入大幅减少和减少的分别占33.96%和40.49%，两者合计接近75%，而家庭预期收人增加和大幅增加的只有5.78%和2.05%，两者合计只有7.83%，可见多数家庭在新冠疫情发生后收人都有比较明显的减少。认为新冠疫情发生后房产投资价值大幅降低和降低的分别占23.13%和59.33%，两者合计达82.46%，而认为房产投资价值增加和大幅增加的只有2.43%和0.75%，两者合计只有3.18%，可见多数倍调查者认为新冠疫情发生后房产投资价值会降低，如表3所示。
3.4.2市场性因素
随着我国城镇化速度放缓，城市人口增长变得缓慢，甚至有些城市人口出现负增长。此外，我国从2016年全面放开二胎政策后，效果远不及预期，人口老年化和少子化的趋势不可避免。这些因素都在一定程度上导致我国房地产市场需求在未来较长时间内较为疲软，市场刚性需求难有较大增长。从问卷调查的结果看，被调查者对房地产市场刚性需求的判断比较离散，认为房产刚性需求大幅减少和减少的合计有48.69%，接近半数;有近三分之一的被调查者认为房产刚性需求大致维持不变;认为房产刚性需求增加和大幅增加的合计有17.73%。总体上看被调查者对房产市场刚性需求的走向偏悲观。
新冠疫情发生后，房地产施工停滞，尽管目前已经陆续恢复施工，但是恢复生产需要一段较长的时间，这就会导致房地产开盘交易时间延迟，房地产市场实现供给断层的现象，给房地产消费者带来不便，进而影响房地产消费行为。但是从问卷调查的结果来看，被调查者对房地产市场供给的看法出现明显的分化现象，认为疫情后房地产市场供给大幅减少或减少的有39.18%比例;认为维护不变的有35.63%的比例;认为增加或大幅增加的有25.19%的比例。可见对房地产市场供给方向性判断的差异性并不大，如表4所示。
3.4.3风险性因素
我国新冠疫情已经得到有效控制，但是国外还在肆意爆发，未来还存在不确定性，甚至有专家预测我国存在爆发第二轮新冠肺炎疫情的风险，使得房价下跌风险增加。总体上来说，新冠疫情持续的时间越长，房价下跌的风险就越大。从问卷调查的结果看，认为房价下跌风险“大幅增加”和“增加”的被调查者分别占24.63%和46.08%，两者合计超过70%;认为房价下跌风险“减少”和“大幅减少”的分别只占6.16%和1.49%，两者合计只有7.65%。可见多数被调查者认为在新冠疫情影响下，房价存在下跌的风险，现在买房并不是理性的选择，如表5所示。
3.4.4防御性因素
新冠疫情爆发后，不仅对社会经济发展产生冲击和影响，也对社会大众的心理产生影响，尤其是对工薪阶层和中层阶层来说，由于对预期收人减少的担忧，会在心理上产生焦虑和恐慌状态，使得预防性储蓄动机增强，进而导致减少房地产消费的倾向。
从问卷调查的结果看，被调查者在疫情发生.后预防性储蓄动机明显增强，认为预防性储蓄动机大幅增加和增加的分别占13.25%和61.38%，两者合计74.63%，接近四分之三;而认为预防性储著动机减少和大幅减少的分别占8.77%和0.56%，两者合计只有9.33%，如表6所示。 4后疫情时代房地产消费行为的形成机制
4.1变量说明与描述统计
本文研究的被解释变量Y为房地产消费行为，分三个选项：“出售倾向”赋值1，“不变”赋值2，“购买倾向”赋值3。而解释变量包括以下几个维度：（1）家庭统计学特征，包括户主性别、户主年龄、户主婚姻状况、居住地属性、户主學历、家庭收人等;（2）减值性因素，包括预期收人变化和房产投资价值两个变量，预期这两个变量均正向影响房地产消费行为;（3）市场性因素，包括房产刚性需求和房地产市场供给两个变量，预期这两个变量均正向影响房地产消费行为;（4）风险性因素，包括房价下跌风险一个变量，预期其反向影响房地产消费行为;（5）防御性因素，包括预防性储蓄动机一个变量，预期其反向影响房地产消费行为。解释变量的赋值说明和样本描述统计信息，如表7所示。
4.2模型构建
根据本文被解释变量赋值的离散性和多元性，且赋值之间存在有序性，属于典型的有序、多元、离散型随机变量，适合使用有序多元Logit模型进行分析，本文被解释变量含有三个赋值，所以本文构建有序三元Logit模型分析后疫情时代房地产消费行为的形成机制。模型结构为：
其中a*是不可观测的潜在变量，Y;为观测值，x=（x，X2，*.”，X，），B=（B，B2，…，）'，n为解释变量的数量，本文n取12。y关于a*单调递增，即如果a;<Qi，则有y，<y;恒成立。而ε为独立分布的随机变量，其分布函数服从F（x）的极值分布。为此，可以将a;的概率值表示如下：
在样本验证过程中，使用极大似然估计方法，a的极限值和系数向量B都将被估计。估算式为：
其中N为样本数，本文N取536，1（。）为开关函数，当条件为真时取1，条件为假时取0。
4.3结果分析
有序多元Logit模型分析结果，如表8所示。可见家庭统计学特征、减值性因素、市场性因素、风险性因素和防御性因素均对房地产消费行为产生影响。
4.3.1家庭统计学特征
在家庭统计学特征方面，后疫情时代男性比女性更倾向于购买房地产，但是在统计学上并不显著;年轻户主比年老户主更倾向于在疫情后购买房地产，这可能是因为年纪偏大的户主在房地产投资决策方面更加稳重和谨慎;处于单身或离异状态的户主购买房地产的倾向性比已婚户主更强，单身或离异状态的户主一方面家庭牵挂和负担较小，且买房后可能对其“脱单”有一定帮助作用;从居住地属性看，城市越大，家庭消费者购买房地产的意愿和行为反而更低，这可能是因为大城市新冠疫情的防控措施比较严密，对大城市经济社会发展的负面影响相对中小城市而言更大些;户主高学历的家庭比低学历的家庭购买房产的意愿和倾向性更低，但是这在统计学上并不显著;家庭收人对疫情后房地产消费行为的影响显著，且高收人家庭购买房产的意愿和倾向性更高，高收人家庭经济基础较好，风险承受能力较强，在疫情发生后，尽管面临不确定因素，但是购买房产的意向和倾向比低收入家庭高。
4.3.2减值性因素
在减值性因素中，家庭预期收入的变化会对后疫情时代房地产购买行为产生正向影响，当家庭预期收人减少时，房地产购买行为减少，而出售行为增多;当家庭预期收人增加时，房地产购买行为增多，而出售行为减少。此外，房产投资价值也会对后疫情时代房地产购买行为产生正向影响，当房产投资价值降低时，房地产购买行为减少，而出售行为增多;当房产投资价值升高时，房地产购买行为增多，而出售行为减少。在新冠疫情发生后，整体经济受到打击和冲击，家庭预期收入普遍减少，且房地产投资价值普遍看跌，由于导致房地产消费行为出现购买行为减少，而出售行为增多的局面，在将来一段时间内都将对房地产市场行情形成压力。
4.3.3市场性因素
在市场性因素中，房产刚性需求正向影响房地产消费行为，房地产刚性需求包括了首次购房者、房产置换者和改善性购房者等，当房地产刚性需求增加时，房地产购买行为增多，而出售行为减少;当房地产刚性需求减少时，房地产购买行为减少，而房地产出售行为增多。此外，房地产市场供给正向影响房地产消费行为，但在统计学上并不显著。
4.3.4风险性因素
在风险性因素中，本文着重考虑房价下跌带来的风险，从Logit模型分析的结果来看，房价下跌风险正向影响房地产消费行为，当房价下跌风险增加时，购房者的资产受到损失的可能性增大，房产价值减少的概率暴增，会打击购房者的信心，导致消费者购房的意愿和倾向下降。当房价下跌风险降低时，购房者的资产受到损失的可能性降低，房产价值减少的概率下降，增加购房者的信心，导致消费者购房的意愿和倾向上升。
4.3.5防御性因素
在防御性因素中，本文主要考虑防御性储蓄动机，从Logit模型分析的结果来看，防御性储蓄动机正向影响房地产消费行为，当消费者防御性储蓄动机增强时，购房者倾向于将其资产进行储蓄，而不是进行投资或消费，导致消费者购房的意愿和倾向下降。当消费者防御性储蓄动机减弱时，购房者倾向于将其资产进行投资或消费，而不是进行储蓄，使得消费者购房的意愿和倾向上升。
5结论与建议
5.1研究结论
本文通过问卷调查收集家庭数据，研究了后疫情时代房地产消费行为的影响因素及其形成机制。研究结果显示：（1）新冠疫情发生后，使得房地产购买意愿大幅减弱、购买倾向大幅减少，新冠疫情对居民购买房地产的意愿和行为都产生了不可估量的负面影响;（2）减值性、风险性、市场性和防御性是后疫情时代影响家庭消费者房地产消费行为的主要因素，尤其是减值性因素中的预期收人喊少、房产投资价值降低、房产刚性需求疲软的影响程度最大;（3）有序多元Logit模型实证分析结果显示，家庭统计学特征、减值性因素、市场性因素、风险性因素和防御性因素均对房地产消费行为产生显著影响。 5.2政策建议
针对新冠疫情对房地产消费行为产生的负面影响，推动房地产行业健康、稳定和有序发展。从本文房地产消费行为的影响因素及其形成机制的实证分析结果看，应该着重解决新冠疫情发生后导致家庭预期收人减少、房產投资价值降低、刚性需求疲软、家庭资产配置的防御性储蓄倾向等关键问题，对症下药、精准施策，提高相关政策的针对性、有效性和前瞻性。
第一，稳定家庭收人预期。本文实证结果表明家庭预期收人减少是影响后疫情时代房地产消费行为的重要因素，为此各级政府应该千方百计稳定家庭收人预期。一是加快推进企业的复工、复产工作，政府工作人员应该加强对复工、复产企业的指导，科学、合理、有序推行复工、复产工作的顺利进行，在保障员工身体健康安全的基础上，尽快恢复正常的经济运转秩序;二是加大政策扶持力度，尤其是对中小企业、小微企业和受疫情影响严重的企业，在税收、贷款、租金等方面给予支持和扶持;三是加大重点领域的稳就业力度，加大“新基建”领域的投资力度，为就业提供支撑作用，高度关注今年高校毕业生的就业问题，多渠道解决毕业生的就业通道和管道。
第二，稳定房地产价格。稳定的房价是促进房地产行业健康、有序和可持续发展的重要保障，房价过快上涨和下跌都将对房地产及其产业链造成伤害。尤其是在后疫情时代，多数房企遇到资金链困难，降价促销以回笼资金成为可能，这样的话容易陷入“价格战”的恶性竞争中，不利于房地产行业的发展。为此，在后疫情时代相关政府部门和房地产协会应该通过多种渠道、多种方式稳定房地产价格，通过银行贷款、股权质押等方式获得资金，盘活现金流，尽量避免低价销售的现象频繁发生，破坏房地产行业的环境和氛围。
第三，适当激发房地产刚性需求。2016年来，我国各大城市房价上涨过快，各城市都纷纷出台严厉的调控政策，投资性炒房已经逐渐退出市场，房地产行业趋于稳定。但在目前由于受到新冠疫情的影响，房地产行业的发展遇到新的情况、新的状况，不是发展过热而是发展过冷。在此背景下，有必要重新审视房地产调控政策，有必要适当松绑严厉的房地产调控政策，激发房地产市场活力，尤其是对于首次买房、置换房、改善性住房的消费者，不应该再被挡在限购的围墙之外，应该赋予他们购房的资格。此外，多数城市对于房地产按揭贷款的利率上浮过多，甚至对于首套房贷款利率也上浮，应该适当降低房地产按揭贷款的利率，尤其是对于刚性需求的购房者，不应该再上浮贷款利率。
第四，引导家庭优化资产配置结构。家庭收人在消费、投资和储蓄之间进行合理配置，有利于提高家庭理财水平，在有序提高生活质量的生活品质的同时，降低家庭财务风险。但是，我国是一个高储蓄的国家，居民和家庭习惯性多储蓄，尤其是在后疫情时代，居民和家庭防御性储蓄的倾向更加凸显，使得居民家庭的资产配置不够合理和科学。为此，建议相关金融部门和金融机构通过各种方式和渠道加强金融知识的普及和推广，让普遍居民也具备基本的金融知识和常识，学会对自己的资产进行合理和多元配置，优化家庭资产配置的结构，提高家庭资产配置的有效性。
参考文献：
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2.郑世刚.基于BMA方法的中国房价长期影响因素研究一兼论房地产长效机制构建.统计与信息论坛.2020.35（03）
3.孙钰史学飞崔寅.天津市房地产价格影响因素研究——基于改进熵权-灰色关联模型视角.价格月刊.2017.12
4.牛勇平.房地产价格形成机制及调控政策的经济学分析.井冈山大学学报（社会科学版）.2016.37（02）
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6.盛松成宋红卫汪恒.新冠疫情对房地产市场的冲击与对策建议.中国房地产.2020.08
7.宋丁.疫情冲击下的中国房地产走势和动向分析.特区经济.2020.04
9.李柳颍武佳藤.新冠肺炎疫情对居民消费行为的影响及形成机制分析.消费经济.2020.04
10.赵冬梅.新冠疫情对我国房地产的影响及走势分析.中国房地产.2020.12
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