房地产项目投资风险及其防范措施

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　　摘                        要：近年来，房地产项目正随着人们生活质量的提升而逐渐发展起来。许多较为繁华的城市的房屋价格已经越来越高，因而房地产项目投资也成了许多投资者都重视的一类项目。但凡事都有两面性，高回报的同时也就意味着高风险，房地产项目投资风险相较于其他投资项目而言是很高的，本文便就其风险及其防范措施进行讨论。
　　关键词：房地产项目;投资风险;防范措施
　　从目前我国的房地产项目的发展来看，整体的投资现状还是存在很大的风险的。许多地区房价都已接近“天价”，对于真正想要购房的人，许多楼盘的价格都使其望而却步。而作为房地产投资者也面临着极大的投资风险，盈利与亏损可能就在一瞬间改变。针对房地产投资的特性，相关的投资人员也应该对其风险有一定的防范措施。
　　1.房地产项目投资的特点及类型
　　1.1房地产项目投资的特点
　　房地产投资是指一些投资的企业家或资本家通过对楼房的买卖从中获取利益，并且可由国家或个人对其进行经营和利用。综合来看，房地产项目投资主要特点：第一，从房地产项目投资的本质特征出发，与其他的投资项目相比，房地产项目的投资更具有对于资金的依赖性。这也与其本身的物理特征以及经济特征有关，由于其表现形式为具体的楼盘，所需资金较大并且可以将其楼盘用于许多不同的方面如建设为居民住所、商业区以及用于商多的写字楼等。而在这些选择以外的变为盈利较少的，因此投资者们一般不会做除了居民住所、商业区以及用于商务的写字楼以外的选择。这便使得整个的房地产投资产业结构很单一，竞争力较强。并且在投资者对于房地产进行利用时，很少会将其建设为盈利较少的项目，这也需要国家对于整个房地产的利用进行平衡和调整。第二，从房地产项目投资的社会地位来分析，房地产项目具有很强的社会关注性的特点。由于房地产项目的投资者是将财款用于收购楼盘，因此与其他投资相比更具有保障性，也就更加容易筹集资金。相关的金融机构对于这类项目一般也会更加支持。并且，由于房地產项目是关系到民生大计的项目，因此国家以及政府也会对这类项目的投资更加重视。会通过政策等方面的行政手段对于不同时期下房地产走势进行一定的调整，制定不同的政策条款。这便使得它具有较高的支持率以及受政府的政策影响较大的特性。第三，房地产项目还具有地产本身的固定性和高风险性。房屋相比于其他投资项目，耗费的资金更为巨大，并且其利润与投入的本金相比也很为渺小，这也导致了房地产项目的回收期长。且其受自然的因素影响较大，可能会由于一些极端天气而对其进行损坏。
　　1.2房地产项目投资的类型
　　房地产项目可以分为很多类型，并且其划分方法也有很多种，我国的房地产投资者一般按其所属的房屋用处来划分。按此方法将房地产分为商业房、住宅房以及工业房三种。商业房主要是建立在较为繁华的地段用于人们教育或休闲娱乐的，这类房地产在我国房地产项目投资中占有较大的比重。这类房地产一般都具有较高的效益，可以建设成为商场、教育机构、旅店等地方。但这类楼盘对于地点具有很高的要求，需要其位于城市中较为繁华的中心地带或者交通便利的地区。但较为繁华的商业地段所具有的楼盘数目是有限的，因此为了争取到较为繁华地段的楼盘建造成商业区，投资者们往往要花费比寻常路段更多的资金，相应地其风险也就越高。即便如此，这类房地产还是因为高利润而吸引许多的投资者，好地区的楼盘向来是房地产项目投资者的必争之地。但近年来，住宅房也逐渐地被房地产项目投资者们重视起来，究其原因还是中国人口的增长，房屋的需求量也变得越来越多。而住宅房一般注重的是交通状况以及周围环境，这在很大程度上影响着楼盘的销售程成效。投资者们要注意住宅房的建设地点以及其建设的时间，这类楼盘具有较高的流动性并且便于管理。从目前我国的购房形势来看，住宅房总体处于供不应求的状态。如北京、上海这类年轻人较为热衷的打拼之地的房价更是被炒到了难以想象的天价。在这类地方进行住宅类房地产项目的投资一般都会有一定的盈利，但狼多肉少的局面也是很明显的，投资者对于此类地区的楼盘也很难竞争到。而工业房相比于前两类则具有较少的成本。这类房地产对于地点也没有很严格的要求，一般位于郊区。这类房地产项目并不很受投资者的青睐。由于其相较于前两种类型而言具有较少的利润，并且随着科技的更新其厂房的更新也较快，存在着一定的被更新替换的风险。
　　2.房地产企业存在的问题
　　2.1企业预算管理模式不科学
　　如今，许多科技水平已经可以达到相应的要求。许多房地产企业利用计算机和网络技术对财务信息进行存档，整合处理可以提高财务预算管理的整体效率。将财务数据进行整合，建立数据库，进行整体的数据处理更加方便。并且由相关人员制定较为完备的财政预算方案，保证整个过程有序进行。但是许多房地产企业的预算的去处不够明确，存在着一些人私自动用资产的情况。而在整个投资过程中，预算管理是最初的一步，也是最重要的一步。万事开头难，做好了对于整个投资的预算管理，便使得整个项目有了一个较为具体的方向。并且也会在一定程度上解决由于资金不够充足或者资金利用不合理而引发的一系列问题。对于这方面人才的选拔也是至关重要的，预算管理是一门很深的学问，能够将每一份资金都进行合理预估，并且进行总体掌控是很必要的。预算管理主要是对整个房地产投资项目进行计划和预算，即通过战略澄清，明确下一个年度的业务计划，包括经营目标，管理体系发展以及各个运营领域的目标和关键举措。并且相关人员也要明确经营责任，通过预算，使得每一颗粒度的收入、成本和费用能落实到企业的具体业务上。
　　2.2资产管理体系不够完善
　　企业在对于房地产投资项目进行资产管理时，应该在进行实质性的管理前有一定的管理体系。要设立相关部门对于资产进行分类，了解各个资金的流向，掌握整体的资金链。与预算管理体系有效地结合，让投资资金能够被利益最大化地利用。这也就要求企业在投资前要先设立好负责资产管理的工作人员。这类工作人员也需要有一定的基础，要具有此方面相关的知识，能够对于整体资金有一个好的掌控。在这个过程中，负责管理资产的工作人员的能力起着决定性的作用。企业对此一定要多加重视，可以先设立一些实习生，通过他们的具体表现进行选举。多举办一些模拟资产管理的培训或比赛，提高管理人员的工作能力。房地产企业常常没有很为成型的具体的资产管理体系，许多负责管理的人员在对工作资产进行管理时，也无法依据正规的管理制度。对于工作人员要赏罚分明，目前有些国内的公司的人员管理制度存在一定漏洞，这就让一些员工有了一些不认真的工作态度，正所谓没有规矩不成方圆，房地产企业员工的工作认真态度取决于具体的资产管理制度。
　　3.房地产项目投资风险防范措施
　　3.1构建企业风险防范评价体系
　　凡事都有两面性，虽然在房地产项目中机遇很多，但企业对其所含有的风险应更加重视。政府对于房地产政策的相关变革自然会使企业面临的风险大大增加。房地产企业应该对于风险有一定的警惕性，并且在资金的使用以及管理方面有较为正式的流程。信息时代，信息要素传播、处理以及反馈等功能速度更加快速，房地产企业如果不能积极利用外部和内部的信息，将会给房地产企业决策环节到来不利影响。而在知识时代，这些环节体现的都并不明显，主要体现的便是其对于资本的不确定性。
　　3.2做好房地产项目投资风险管理
　　目前房地产企业的投资者在进行投资前一定要先对于项目的预算进行一定的预测和管理。如今，许多科技水平已经可以达到相应的要求。利用计算机和网络技术对财务信息进行存档，整合处理可以提高财务管理的效率。一旦发现账目出现作假，从中赚取钱财的行为，企业管理理人员要及时发现并找到相应的报账人和该方面的责任人，认真查出账目问题是故意作假还是不经意的报账失误，一旦发现是故意作假，立刻对相关报假账人员进行严肃处理，防止类似现象再次发生。将财务数据进行整合，建立数据库，进行整体的数据处理更加方便。ERP技术在数字化的财务管理方面也占据着重要地位。ERP系统对于工作人员的业务熟练程度要求比较低。若采用原始方式，需要工作人员对于业务很熟悉才能减少错误，而这种方式则是利用数据库进行记账，操作较为简单。
　　结语
　　房地产项目的投资犹如双刃剑，与高收益同行的便是高风险。企业一定要做好对于房地产方面的风险预估，提前做好应对措施。促进我国的房地产发展。
　　参考文献：
　　[1]朱明强，马桂芬.房地产项目投资风险及防范策略分析[J].现代商贸工业，2012（66）：118.
　　[2]王倩.房地产投资项目风险防范[J].中外企业家，2014（24）：27.
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