拆迁户对房价的影响探究
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[摘要]文章以“房屋拆迁户”得到安置补助费后对资产的处理为起源，探讨拆迁户在当前房地产价格迅速上涨中所起的作用。由于拆迁户购房的迫切性及更大的可实现性，可能导致居民盲目地买房从而将房价炒起来。研究拆迁户与房价之间的关系，能够使人们理性购房，避免盲目购房。文章的创新之处在于以房地产市场的价格问题为主线，将该区域房地产市场价格方面存在的问题逐一提出加以分析，提出价格变动与创新的方向和依据。
[关键词]拆迁户购房;房地产价格;拆迁补偿费
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.08
1.引言
近年来，我国的房地产市场呈现出飞速发展的态势。拆迁改造是中国城市化进程中出现的典型现象，影响着房地产市场。因此，对头屯河区拆迁改造工作进行深入而具体的研究具有重要意义。
2.调查的基本情况
在探究拆迁户对房地产价格的影响程度过程中，将乌鲁木齐市头屯河区河南庄拆迁户作为研究对象。研究对象为河南庄287户居民。
据了解，河南庄拆迁项目总占地面积约0.44平方公里，房屋征收总面积约50万平方米，拆迁户数455户，人口约1300人。
调查显示，有80%的拆迁户选择购买拆迁安置房，20%的拆迁户选择租房或者购买其他住宅。80%选择购买拆迁安置房，原因在于房价仅在3000元/m?;没有选择的，对于居住环境的品质要求更高及对房地产开发企业品牌口碑的追求。
本次共发出调查问卷300份，收回287份，回收率达95.7%，有效问卷287份，有效率100%。
3.问卷分析
本次调查选取乌鲁木齐市头屯河区河南庄287户住户家庭，一套住宅占80.14%，两套占15.33%，两套以上占4.53%。
3.1 拆迁户对房价心理预期
心理预期对房地产交易和房价的影响不容忽视。调查显示，获得拆迁款后，42.16%拆迁户选择购房，表明其对当前市场预期较好。买车占21.95%，存银行占10.80%，投资占17.77%，其他占2.51%。拆迁户无论出于自住还是投资目的，都存在“晚买不如早买”和“买涨不买跌”心理。大量拆迁户都进入房地产市场，增加了头屯河区住房需求，造成“量价齐高”现象。一些拆迁户没有足够的信息来源，或缺乏正确分析信息的能力，他们对未来的预期依赖于其他人的预期，认为别人买房就预期房价会涨，从而也跟着买进，这种从众心理被称为“羊群效应”。
3.2拆迁款发放
征收补偿方式采用一次性货币补偿方式。拆迁总价值在3000万左右。拆迁后，选择在拆迁安置房居住的住户，获得3000元/m?的征收补偿长费用，一个户口本仅可按揭一套3000元/m?的安置房，首付为总价的30%。此类居民于2017年5月入住拆迁安置房，现毛坯房房价已上涨至4540元/m?;不选择购买拆迁安置房的住户，以大于3000元/m?出售原有房屋。余下拆迁补偿费以货币形式发放。
3.3 拆迁后现状调查
拆迁后需要大量的安置房来满足拆迁居民的需求。而头屯河区房地产市场的现状是现房、期房少，短期内不能满足搬迁居民的住房需求，于是造成头屯河区“一房難求”的局面，二手房市场出现房价大幅上涨的现象。
调查显示，获得拆迁款后有33.45%的拆迁户选择购买住宅，19.86%拆迁户购买了两套及以上的住宅。
3.3.1对拆迁政策认识分析
关于“您对补偿安置费政策了解吗”这一问题的调查时，调查显示，仅有10.4%的拆迁户了解，26.6%的拆迁户知道很少，65.8%的居民表示不了解，这说明政府在拆迁安置补偿过程中对相关安置补偿文件宣传告知工作不到位。
3.3.2对拆迁意愿分析
在“对房屋拆迁您持什么态度”的调查时，39.8%的拆迁户响应政府号召，主动拆迁;有31.3%的拆迁户认为赔偿合理，愿意拆迁;数据表明，71.1%拆迁户持支持态度。尽管他们对拆迁政策了解不深入，但是对于拆迁多数是支持的，希望用拆迁款改善居住环境和生活质量。29.3%的拆迁户表示大势所趋，不得不拆。调查结果显示虽然拆迁户在认为补偿不合理的情况下仍然愿意搬迁，这主要有两方面的原因：一方面是拆迁户迫于周围拆迁环境的无奈，看到别人搬迁也就不再坚持了;另一方面是因为拆迁户在拆迁安置过程中存在一定的盲目心里。
4.问题
4.1短期房价上涨的主要资金来源
国信房地产信息网数据显示，2017年新疆维吾尔自治区住宅建设投资额5882500万元。新疆国土信息局数据显示，2017年头屯河区商品住宅呈价涨态势，三月到五月房价攀高峰。头屯河区三月新房均价8166元/m?环比二月上涨6.84%，而头屯河区6月新房均价7560元/m?环比5月下降7.24%。三月房价上涨，主要原因在于河南庄拆迁改造，住房需求大于供给，人们都有买涨不买跌的心理，尤其是在房价不断上涨的时候，此时就容易出现竞价现象，进而带动头屯河区房价陡增。而流入房地产市场的资金主要来源于拆迁款。
4.2头屯河区房价变动的主要因素
乌鲁木齐市头屯河区商品住宅价格上涨原因有以下几方面分析：首先，乌鲁木齐市升级改造，形成的拆迁户购房刚性且购买力较强，从而会推高房价。再则，近几年土地成本不断攀升，推动房价持续升高;其次，头屯河区位于高铁、地铁、BRT、机场、城市公交等多层次的综合交通枢纽附近，让更多的人可以在离城市中心更远的区域购买房屋，实现工作和居住的两结合成为可能;最后，乌市有能力购房的城镇居民多数工作固定，迁移到其他区的可能性小之又小。
4.3短期影响房价的因素
面板数据模型分析，“我国住房价格的短期波动性较强，房价增长率的高低交替现象明显。短期内我国家庭收入的变动所导致的房价波动幅度最大” （李玉梅， 2012）拆迁款的拨放增加了居民的可支配收入，拆迁制造了大量住房需求，带动了房价上涨。“全国统计数字显示，全国房地产需求有三分之一是拆迁带动的，有的城市50%是拆迁，有的甚至60%、79%是城市改造带动的。”我国房地产价格的主要影响因素是人均可支配收入水平和货币政策，二者对于房地产价格的影响是同向显著的。由此可证头屯河区房价上涨的主要影响因素是拆迁款，拆迁款不仅增加了居民的可支配收入，而且增加区域CPI。
5.建议与对策
由以上的实证结果分析，对策如下：
房源的充足供应是拆迁工作的必要前提。组织河南庄村民委员会对拆迁居民购房需求进行调查，并与头屯河区房屋信息中介公司沟通房源信息，方便拆迁户寻找房源;在河南庄产权所成立二手中介联盟和集中展示中心，配备专职讲解人员，向居民提供不同类型的房源信息;针对在二手中介市场多人争购同一房源现象，通过开展相关职能部门组成的联合专项调查，有效抑制二手房市场存在的一房同时卖给两人现象。
鉴于房地产市场存在的问题和房地产政策的不足，本文建议：
大量拆迁款流入房地产市场，应在大力活跃存量房市场的同时，建立健全以住房资产为载体的消费金融创新机制;实施财政政策稳定房价，避免房价的大起大落;提高居民收入，对住房需求进行合理的引导，在合理的满足居民住房需求的同时降低对消费支出的挤出效应;加快土地财政改革，实施房产税，拓宽居民投资渠道等多方面调控措施，建立起房地产市场稳定发展的长效机制。
6.结论
（1）巨额资金以拆迁款的形式流入市场。房价上涨主要是拆迁户和中等收入阶层短期消费的增加;而高收入阶层虽持有较多的住房资产，但对住房的过度投资需求导致房价上升并未对其产生明显的财富效应;并且在其和拆迁户投资需求的推动下过高的房价已经远远超出了低收入阶层的支付能力，因此还对低收入阶层的消费产生了持续的抑制作用。
（2）拆迁户购买多套住宅是因为拆迁户本身对房屋具有刚性需求，心理变化易受外界干扰。而预期收入是决定其消费支出的关键因素。
参考文献：
[1]李玉梅.我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究[D].长春：吉林大学，2012.
[2]刘舒媛.货币政策对房地产市场的影响[D].南京：南京理工大学，2017.
[3]周艳慧.我国房地产价格影响因素研究[D].郑州：郑州大学，2015.
[4]丁凤.房地产价格影响因素及预测研究[D].蚌埠：安徽财经大学，2014.
[作者简介]付霞（1994-），女，汉族，甘肃宁县人，新疆农业大学管理学院，研究方向：房地产开发与管理、土地资源管理。
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