北京民宿的现状、问题和发展建议
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摘要：北京作为著名的国际旅游目的地，旅游消费需求旺盛，民宿业是休闲旅游产业的重要组成部分。回顾了北京民宿的发展历程，以在线民宿平台小猪短租为数据源构建了北京民宿的数据库。通过数据分析和实地考察从类型上将北京民宿分为旧城民居体验型民宿、京郊山水资源型民宿和现代社区便利型民宿三种，指出了其在空间分布和价格上的特征。最后从法制建设、行业规范、评价体系、品牌建设、人才培养和政府扶持等角度提出了相应的发展建议。
关键词：民宿休闲旅游农家乐北京
民宿最早可以追溯到18世纪，当时的民宿具有私人服务的特质，多为主人自己经营，客人与主人有一定程度上的交流，并有特殊的机会去认识当地环境[1]。20世纪70年代，日本开始出现民宿，并形成了专有名词“Minshuku”，该词后来成为中文“民宿”一词的来源。我国民宿起源于20世纪80年代的台湾垦丁，目前已经成为台湾旅游发展的重要品牌和核心竞争力[2]。20世纪90年代，民宿传入中国大陆。中国早期民宿的形式主要以农家乐和家庭旅馆为主，近年随着休闲度假旅游的发展，民宿业在中国得到蓬勃发展。以杭州为例，仅2015年上半年，西湖周边民宿数量就激增了四成以上[3]。民宿业在获得爆发式增长的同时，也暴露了人文内容不足、服务意识淡薄、客源不稳等问题[4]。北京是著名的国际旅游目的地，旅游消费需求旺盛。民宿业作为北京休闲旅游产业的重要组成部分，其健康发展显得尤为重要。
一、北京民宿的发展阶段
从早期单一的农家乐模式到如今的模式多样化，从一味地模仿城市化到挖掘自身优势打造民宿特色化，北京民宿日益显示出良好的发展态势，成为北京市旅游经济发展的有力推手。从发展阶段来看，北京民宿发展经历了以下几个阶段：
（一）发展萌芽阶段（上世纪90年代中期以前）
随着北京城市化的迅速发展，人们日常工作压力不断增大，生活环境质量不断下降，不少蜗居市中心的人开始向往具有优美田园风光和质朴乡土文化气息的农村，农家乐作为北京民宿的雏形在广大农村悄然兴起。20世纪80年代后期，在昌平十三陵首次出现观光桃园，受到广大民众的追捧，由此拉开了北京乡村民俗旅游序幕[5]。1988年，大兴县举办了第一届西瓜节，获得了可观的经济收入。90年代初，以钓鱼、采摘等为主的观光休闲形式在北京郊区出现。
此阶段的发展形式多以郊区农村观光、学生体验农村生活、农家乐等活动为主，呈现出“吃农家饭、住农家院、干农家活、享农家乐”的基本农村休闲体验内容。经营形式也多以农家自营为主，住宿所需的基础服务设施极不完善，缺乏与农家乐、民俗旅游户相关的规范和制度。
（二）初步规范阶段（上世纪90年代中后期至本世纪初）
随着郊区农家乐和观光农业的发展，相应的政策制度开始陆续颁布。1993年，北京市农业与农村资源区划办公室编制的《北京市农业区域开发总体规划》中提出“农业观光”的概念[6];1996年北京市政府出台了《北京市观光农业发展总体规划》并成立了北京市观光农业领导小组;2002年，北京市农委和北京市旅游局联合制定了《北京市郊区民俗旅游接待户评定标准（试行）》和《北京市郊区民俗旅游村接待户评定暂行办法》;2004年又制定了《北京市观光农业园示范评定标准》。2005年制定了《北京市郊区民俗旅游发展规划（2005—2010）》。北京地税局还于2005年6月发布了《关于京郊农民从事“农家乐”观光旅游服务业务税收管理问题的通知》，成为全国第一个制定“农家乐”税收政策的省级地税政策[7]。
据统计，2004年北京已有11个区县50多个乡镇的331个村开展了乡村民俗旅游接待工作，从业的农业人口达4万人，接待游客8939万人次[5]。此阶段的特点是数量规模迅速扩大，内容形式不断增多，不再仅仅停留在“吃、住、采”，增加了民俗风情体验，生态健身体验等项目内容。经营方式也呈现出多元化，由农民自主经营转变为集体经营、政府引导经营、混合经营等多种经营模式。但此阶段北京民宿经营重点只停留在接待质量方面，项目重复现象严重，房屋设计雷同，各项产品缺乏特色吸引。
（三）特色发展阶段（2008年至今）
奥运会对主办城市旅游业的重要影响之一就表现在旅游住宿业上[8]，2008年奥运会亦是如此。为了让海外游客体验北京文化，北京市政府向社会招募挑选“奥运人家”，为奥运观众和游客提供住宿接待与服务。这一针对奥运接待而特批的短期业态，为广大游客体验胡同四合院住宿提供了机会，也在较大程度推进了北京民宿从京郊向城区扩散。2010年，为传承北京“奥运人家”遗产，丰富住宿业态，北京市旅游局制定了《“北京人家”服务标准与评定》[9]。2014年9月底，北京市旅游委出台了《关于鼓励北京市城区四合院开展旅游接待活动的意见》，鼓励四合院资源开展旅游接待服务。2015年，北京市旅游委对原《“北京人家”服务标准与评定》重新修订，“北京人家”也被重新定义为“在北京市行政区域内，以东、西城区为主（不限于东、西城区），利用胡同资源四合院提供住宿、餐饮、参观等服务的经营者”。
在京郊区域，受江浙地区民宿影响，京郊民宿也在文化主题和特色上进行挖掘，相继出现了“山里寒舍”、“国奥乡居”等民宿品牌。一些民宿業主通过发掘自身优势，利用乡村自然景观和地域文化，让游客感受到独特的北京民俗文化或体验民宿主的个人情怀。同时，一些艺术家基于自身创作需求，也在努力打造独具特色的高端民宿。
近几年，共享经济的出现和扩大开始涉及共享住宿。2010年，在线短租在中国兴起，相继出现了蚂蚁短租、小猪短租等共享住宿平台;2015年，《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》提出积极发展客栈民宿、短租公寓;2016年，中国政府报告中首次提及“共享经济”，极大推动了共享住宿的发展。共享住宿通过房东与房客的直接接触，为房客提供有别于传统酒店、更具人文情怀、更有家庭氛围、更高性价比的住宿选择[10]，在某种意义上最符合传统民宿的根本内涵。2017年8月21日，原国家旅游局正式发布《旅游民宿基本要求与评价》，并将从同年10月1日起实施，至此，民宿行业终于迎来首个国家级标准。 二、北京民宿的发展现状
本文选取国内民宿在线平台小猪短租为数据来源，以行政区结合价格进行检索。考虑到正在出租的房间不会被检索到，而提前预定时间一般不会太长，所以将检索的入住时间选定为2019年8月1日，尽可能保证了数据的完整性。
（一）北京民宿的主要类型
对检索房源进行抽样考察，按照建筑形式及空间分布规律，将北京民宿大致分为旧城民居体验型民宿、京郊山水资源型民宿和现代社区便利型民宿三大类。
旧城民居体验型民宿依托胡同院落等历史建筑，主要分布在北京旧城的历史文化保护区中。这些区域保存了北京最为完整的胡同街巷风貌，能使游客体验老北京原汁原味的古老街巷，感受胡同居民的市井生活。
京郊山水资源型民宿起源于景区服务和农家乐的发展，在京郊广大农村仍普遍存在，其中不少属于北京市民俗旅游接待户。这些民宿周围景观资源优美，民居建筑以四合院形式为主，结合周边山水资源做出一定景观上的修饰。其中有一些业主利用自家果园、花圃、池塘等农业资源吸引旅游者，通过让游客从事简单的农事活动，如采摘、垂钓、拓展等项目，使游客体验到乡村生活的乐趣。典型的分布区域有昌平区的麻峪房村、密云区的司马台村、平谷区的挂甲峪村等。
现代社区便利型民宿广泛分布在城区的中高层住宅区内，是传统商务和快捷酒店的替代型产品，以提供便捷、舒适和卫生的住宿体验为目标。在区位上，这些民宿主要分布在火车站、商业区的周边，抑或集中在地铁沿线，为出行办事提供快捷的交通。在设施和装修上，这些民宿以商务酒店为标准，尽可能提供标准化的客房设施和用品。另外，这些民宿相较之同地区的传统酒店，价格较为便宜。
（二）北京民宿的空间分布
分析可知，朝阳区以4422个房源高居榜首，海淀区和东城区有900多个房源，其次为丰台、西城和通州等区县。郊区区县的房源数较少，大部分都低于500个，其中平谷、门头沟、延庆都低于100个（见图1）。受限于来源，此数据并不是各区县的精确房源数量，但已经能在较大程度上反映北京民宿空间分布的基本现状。
（三）北京民宿的价格特征
总体而言，除东城区以外，城区民宿以现代社区便利型民宿居多，价格以中低档为主，其区县中500元以下的房源比重一般都超过60%（见图2）。对小猪短租房源分析可知，受限于民宿所处的环境，这些区域中民宿特色不明显，主要与商务快捷酒店争夺客源。而东城区是故宫、天坛和雍和宫等重要文化遗产所在地，分布有大量的胡同四合院等建筑遗产，500—1000元的房源占该区域民宿的比重高达501%。这些民宿多为旧城民居体验型民宿，往往位于传统四合院之内，主要通过鲜明的文化主题与四星级以上的酒店争夺客源。
郊区民宿房源数量较少，但价格呈现高端化，除大兴和顺义以外，其他区县中房价超过1000元的房源都占有最大比重，如怀柔为50%，延庆为40%，门头沟为40%，平谷为3478%，密云为2462%。这些区域中的高价房源一般都依托较为知名的山水和文化旅游资源，如怀柔的慕田峪长城、雁栖湖、青龙峡等，门头沟的潭柘寺、妙峰山等，密云的古北水镇、密云水库等。
三、北京民宿存在的问题
（一）定义界定过于宽泛，行业监管不规范
就日本和台湾等地的经验来看，民宿的界定主要强调“自用住宅”的概念，是一种城乡居民经营的副业[2]。而当前《北京市旅游条例》将民宿界定为“城乡居民利用自己拥有所有权或者使用权的住宅，结合本地人文环境、自然景观、生态资源以及生产、生活方式，为旅游者提供住宿服务的经营场所”。此定义总体较为宽泛，不仅包括自有住宅闲置空间的利用，“拥有使用权”实际将一般的酒店宾馆运营方纳入其中。定义上的宽泛，使得民宿不能与酒店、宾馆相区分，也与传统意义上的青年旅舍、家庭旅馆等混为一谈。更为严重的是，某些出租房也通过日租方式进入民宿市场，使得民宿问题十分复杂。在这种情况下，民宿投资信息无从掌握，政府和投资者都不能对民宿总量形成清晰的认识，甚至导致投资行业泡沫的产生和破裂。
在具体行业监管上，一方面，目前没有强制效力的行业标准，只有原国家旅游局发布的《旅游民宿基本要求与评价》，其中很多内容都是照搬了酒店行业的要求;另一方面，尚未形成具有广泛认同的民宿协会组织，民宿行业的组织建设相比于其快速发展，显得较为滞后。
（二）存在安全隐患问题，治安管理风险高
民宿经营范围囊括了住宿、餐饮、娱乐等，需要到市场监管、卫生、公安、消防等部门办理相关手续之后方能开展经营。但大部分民宿由民居改建而成，难以满足消防、卫生和环保部门对商业性建筑的标准要求。在装修时，部分民宿为了满足经营需求对房屋结构和格局进行改动，导致墙体结构的破坏，影响房屋的稳定性。因此，大量民宿难以从相关政府部门获得经营资质，大都游走在灰色地带，存在无照经营、超范围经营等的问题，埋下诸多安全隐患。
在实际运营过程中，由于民宿主和住客可能会存在分享共同空间的问题，因而住客身份识别就显得尤为重要。但目前住客实名认证主要通过在线平台进行，身份作弊空間较大。同时，民宿主对身份识别并不重视，而民宿规模小和空间分散等特点也使得公安部门的日常监管难以全面实施。这种情况可能使得民宿成为犯罪分子的藏身之所，进而导致治安问题。
（三）服务质量难以监督，消费维权难度大
民宿不像宾馆和酒店那样有严格的约束和监督机制，准入门槛低，民宿主和从业人员的素质良莠不齐。由于民宿大多依托网络平台进行销售，网络平台难以对民宿的软硬件条件形成有效评估和监督。当出现服务质量问题，消费者只能通过客服电话的方式进行投诉，而网络平台介入的手段单一，也缺乏威胁力和时效性。
媒体报道显示，民宿纠纷已经成为近年旅游矛盾纠纷中的新热点。北京西城法院就曾对旅游合同纠纷典型案例进行通报，其中民宿纠纷已经成为旅游业中多发领域。法院在审理中发现，消费者对民宿的投诉基本集中在虚假宣传、临时加价、退房退款难三个方面[11]。 （四）民居遗产破坏频发，社区认同程度低
不少北京民宿分布在传统村落和胡同四合院内，由历史建筑和特色民居改建而成，并以此为卖点。为了满足民宿在主题风格、特殊功能等方面的设计要求，民宿业主往往会对原建筑进行大肆改造。这种零散性的修建缺乏统一规划和审批手续，拆墙打洞、私搭乱建的现象严重，在很大程度上破坏了民居街区的肌理，损害了胡同和村落遗产的真实性和完整性。
由于部分民宿主并非社区居民，他们对民居社区中的民俗文化知之甚少，对遗产和传统缺乏敬畏感和传承精神。加之经营过程中产生的噪音等污染使得居民对民宿意见大，降低了社区对民宿的认同程度，使得民宿在经营过程中矛盾重重，影响了进一步发展。
（五）品牌培育意识淡薄，市场营销投入小
很多民宿从业者都是凭借个人情怀进入这个领域，品牌意识淡薄，没有形成正确的品牌理念。根据迈点研究院发布的《2016年度中国客栈民宿品牌发展报告》显示，目前多数民宿经营者品牌意识不强，数据显示目前仅有6%左右的民宿对其品牌较为重视，仍有94%谈不上“品牌”。通过对小猪短租的检索显示，北京民宿以单体经营为主，客房体量较小，人员配备不齐全，大部分缺乏品牌建设意识。
由于市场还处于蓬勃发展阶段，潜在需求大，各大在线民宿平台纷纷通过烧钱补贴抢占市场。此时，旅客在高额优惠券的刺激下选择入住民宿，而民宿只要依赖在线平台引流和补贴就可以获得收益。在这种情况下，民宿主往往会过于依赖单一的平台渠道，忽视在市场开拓、营销渠道构建等方面的投入。而一旦在线平台面临风险，民宿正常运营将陷入困境。
四、促进北京民宿发展的建议
（一）应该完善民宿的法制建设
对于民宿，应该由监管部门或立法部门出台统一性的法规文件，解决最为迫切的界定问题，即对各类民居改建民宿的标准进行认定。对于什么样的房屋可以进行民宿运营、什么是民宿运营者应该有一个清晰明确的界定，厘清民宿与酒店等相似行业之间的关系。同时，最为重要的是确认民宿及民宿运营者的法律地位。
界定民宿概念内涵外延，明确民宿法律权利义务关系，意味着将民宿行业纳入到规范监督管理体系中。由此引出另一个问题，即监管部门权责分明。因而法律法规的建设第二个重要的方面即为确定监管部门权力及责任，防止出现监管混乱，踢皮球现象。
（二）建立权威性民宿行业协会
政府监管存在一定的局限性，在具体事务管理上缺乏灵活性和变通性，容易忽略市场需求。因此，建设权威性的民宿行业协会显得尤为重要，以便对政府监管形成补充。当前北京民宿业的组织建设处于起步阶段。2016年，在北京勘察设计协会指导下成立的“北京民宿联盟”被认为是北京民宿业的第一个行业组织，但其属于松散型的企业联盟，存在覆盖范围小、挂靠单位归口不合理等问题。
从民宿的经营范围和客户群体来看，应该在旅游协会的指导下进行行业协会组建，以便和旅行社、景区等相关行业开展合作和交流。
（三）构建民宿的等级评价体系
当前北京民宿的评价主要取决于游客口碑，一般通过网络平台的旅客评价和打分来确定民宿在设施和服务上的优劣。这种评价方法对消费者选择民宿具有一定的参考价值，但缺乏广泛适用性和权威性，如民宿主可以通过网络水军刷分的方式提升民宿的好评度。应该由相关政府部门和行业协会出面，参考《旅游民宿基本要求与评价》，结合北京民宿资源的特色和问题，制定民宿的等级评价体系，对民宿的经营规模、设施标准、经营方式和服务质量等进行界定，定期进行评价和抽查，设定升级和退出机制。在此基础上，形成由官方评估和市场口碑共同组成的双重评价机制。
（四）强化民宿的品牌建设意识
品牌是现代消费重要组成部分，消费者不仅追求物质满足，也通过品牌消费满足精神享受。而对于经营者而言，品牌不仅是企业文化的表现形式，同时也隐藏了巨大的物质价值。品牌经营已经成为北京民宿发展中不容忽视的重要问题。
北京民宿在品牌建設上的不足，折射出行业目前仍处于低端低价竞争阶段。北京有巨大的消费市场，应该鼓励民宿精准定位，走差异化品牌发展道路。有关部门可以通过组织北京民宿专项旅游推介会、拍摄民宿主题片、出版民宿旅游手册等方式，对北京民宿进行包装和宣传，打造一批具有影响力的知名民宿品牌。
（五）重视民宿运营人才的培养
民宿主和从业人员很大一部分是本地居民，他们大都没有经过系统的酒店和商业教育，对服务、市场等方面缺乏正确的认识。建立和完善培养体系，提升民宿经营者主体素质是当务之急。
培养组织方应该以行业协会和政府部门为主体，也应该重视教育机构的作用。政府部门和行业协会可以定期组织讲座和短期培训班，将民宿从业者急需的选址规划、主题设计、安全生产、服务规范和市场营销等方面的知识和技能，纳入到常规职业技能培训体系。同时，也应充分利用北京丰富的优质高校资源，设立相关专业方向，组织相应的课程体系，培养专门化的人才。
（六）将民宿纳入政府采购范围
作为共享经济的重要形态，民宿盘活了闲置房屋资源，创造了就业岗位，激发了创业热情，是推动地方经济发展，提高居民收入水平的重要途径。与此同时，特色民宿使得原来走马观花式的观光游向重视旅游体验的个性游和深度游转变，契合了旅游消费升级的发展趋势。民宿正在成为政府针对旅游供给侧改革与创新的关键着力点。
将民宿纳入政府采购范围，一方面表明政府对这一新生事物的认可和背书，进而促使其运营管理在政府相关法规和规章的制约下运行，提升发展规范性。另一方面，民宿在文化主题、个性服务、地理位置和价格等方面的特点和优势，也有利于政府因地制宜选择合适的地方组织会议和职工疗养休养活动，节约财政开支。
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〔本文系首都师范大学交叉科研项目“一体化背景下京津冀文化遗产的保护和利用策略研究”阶段性成果;国家旅游局旅游业青年专家培养计划（项目编号：TYETP201505）研究成果〕
（戴湘毅、张鑫，首都师范大学资源环境与旅游学院）
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