房地产经纪行业现状及治理对策探讨

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　　摘 要：通过对房地产经纪行业发展成熟度、房地产经纪机构和人员、经营模式、公众风险等四个层面分析了行业现状;探寻构建MLS营销系统、拓宽业务范畴、推动机构品牌化发展及加强监管的可能性。
　　关键词：房地产经纪行业;现状;对策
　　中图分类号：F23 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.11.067
　　1 引言
　　房地产业是我国国民经济的支柱产业，细分行业房地产经纪业对于提高房地产交易效率，降低交易成本发挥着重要作用;房地产经纪服务通过专业化、标准化的运作规范了交易行为，保障了交易安全，维护了房地产市场的正常秩序;同时，房地产经纪服务对于规避信息不对称，促进交易主体的公平交易和维护合法权益进行了有力的保障。但是，我國房地产经纪业发展历程尚浅，还存在着各种问题，文章试图通过对这些问题的分析以探寻解决的途径。
　　2 房地产经纪行业发展现状
　　2.1 房地产市场起步晚，行业发展不成熟
　　20世纪90年代以后，房地产业专业化程度不断提高、市场发育程度不断成熟。房地产经纪行业无论是在提高交易效率、维护交易公平;还是为政府提供宏观决策等方面都发挥着越来越重要的作用。但对比美国百年的房地产经纪行业，我国房地产经纪业发展不过几十年的历程，政策立法、行业监管体系尚需构建;行业协会作用尚待加强;民众对房地产经纪的认知也还不成熟;形成一个完备房地产经纪运行模式还有较长一段路程。
　　从法律制度建设上看，1995年《城市房地产管理法》第四章第五节对房地产经纪行业做出了原则性的指导;2001年12月，人事部与建设部联合颁发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，决定对房地产经纪人员实行职业资格制度，2015年6月两部委联合确定了房地产经纪人员职业资格的国家水平评价标准;2004那7月，经民政部批准中国房地产估价师与房地产经纪人学会为唯一全国性的房地产经纪行业组织;2011年，由住房与城乡建设、国家发改委、人力资源与社会保障部共同发布的《房地产经纪管理办法》正式实施。但是房地产经纪行业牵涉范围广泛，服务内容不断深化，现行的房地产经纪相关的法律规范多以通细则、办法等方式来明确，还缺乏以国务院为主体发布的行政法规。
　　从房地产经纪交易行为上来看，也存在着诸如：房地产经纪机构捏造涨价信息、推高市场房价;规避房屋交易税费，签订“阴阳合同”;欺骗隐瞒房屋信息，赚取房屋差价;侵吞房屋交易资金，费用收取不遵循价格法等现象。房屋交易相对人也存在着跳单行为、一房多卖、骗取住房公积金等行为。
　　2.2 房地产经纪机构不健全，经纪人员从业不规范
　　房地产经纪机构的设立首先需要取得工商营业执照，按照成都市的设立标准，注册资金达到三万元即可设立房地产经纪机构，这意味着准入门槛相对较低。在房地产市场环境较好的情况下，一时会出现多个经纪机构。在面对市场不景气的情况之下，闭店也变得比较随意。同时，有代表性的品牌化、规模化的房地产经纪机构也屈指可数。
　　自2016年确立全国的房地产经纪人职业资格制度以来，房地产行业协会开展了多样化的培训教育工作，积极推动地方从业人员素质提升工作。但是因房地产市场体量大，经纪机构众多、房地产经纪人员流动性较大、素质相对偏低，从业人员职业能力参差不齐，在市场表现上，依然存在着从业不规范行为，如占用、挪用客户资金;未落实交易资金的监管;没有做到价格公示等。
　　2.3 房地产经纪经营模式单一，信息系统尚需构建
　　随着市场的发展，房地产经纪业务类型主要包括：新建商品房的销售代理、存量房的居间代理销售业务、存量房的居间代理租赁服务、其他的经纪服务等几类。但是主要服务内容还是体现在提供交易信息和居间撮合上。在同一个商圈，房地产经纪机构提供的房源信息、服务内容相对同质，不利于凸显企业的竞争优势，难以建立客户忠诚。顾问咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售代理等领域还待进一步拓展。
　　房地产经纪业务的完成依赖于经纪机构和经纪人员的专业性。但是没有房源与客源信息就是无水之源。以成都市为例，贝壳找房和安居客是主要的信息交流平台，但是这里面充斥着各种不同类别的房源信息，如有新房、二手房、法拍房、安置房等多种类别。不同的经纪机构就同一套房源进行了多次重复登记，在登记的内容上又存在着价格参差、描述不确的实际问题。这在信息系统的构建、信息审查、信息更新等多个方面给交易客户带来了不确定性。从四川省的二级市场来看，主要的信息就是通过街区之间经纪人员的扫街行为完成了交换，从信息的充分性、信息的匹配度上面都受到了限制。不利于提高交易效率、降低交易成本，影响和阻碍了市场的自我完善。
　　2.4 公众对风险认识不足、行业监管还需加强
　　房地产经纪服务包括基本服务与其他服务，服务提供过程中风险难以避免。这些风险通常来自宏观社会经济环境中的系统变量风险和微观个体变量风险。宏观的系统变量风险无法避免，在微观个体变量风险的识别和控制上还能通过一定的手段进行控制。但是，对于房地产经纪活动主体来说，因缺乏对合同条款的基本认识、对专业法律条款不了解、对房地产调控政策不能很好解读;导致其过分依赖于房地产经纪从业人员，这在客观上为房地产经纪从业人员欺骗、隐瞒客户提供了一种可能。
　　另一方面，房地产经纪活动需接受工商行政主管部门、房地产行政管理部门、价格管理部门、人力资源与社会保障部门、行业协会等的多重管控;但是在部门之间协作监管过程中存在着多头管理、重复管理、管理空白地带等问题;目前尚未实现更好的政策设计，造成有政策却不能落地的局面，这也给房地产经纪活动的市场规范带来了阻碍。
　　3 房地产经纪行业治理对策
　　3.1 借鉴先进经验，探寻构建MLS营销系统
　　市场的高效运行，需要构建高效的市场运作系统。我国房地产经纪行业的发展较发达国家还有比较长的距离，借鉴先进经验，有利于更好推动行业发展。美国的经纪行业发达，有其独特的管理制度与动作程序，这在很大程度上得益于MLS系统。MLS系统通过会员联盟的形式，将体系成员的房源与求购信息集合在一个网站的共享数据库中，由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者，实现交易。 　　结合我国实际，“21世纪不动产”于2017年在中房学行业发展报告会上推介了其M+模式。“21世纪不动产”通过加盟，从房源共享系统、大后台管控、经纪人核心资源、品牌培训系统支持到衍生业务等多个方面做出了有益的尝试。当然，其他房地产经纪机构也要着眼长远发展，转变经营理念，树立信息共享的观念;要通过标准、规则等建立健全经纪佣金共享制度;通过多种合同形式寻求信息共享的渠道。如独家代理制度下，卖方代理的房地产经纪人员将委托人的房源信息提交给MLS系统，买方代理人在MLS系统上找到房源，必须通过该房源的独家代理房地产经纪人员实现交易，而且双方就佣金的分配方式达成一致才能真正提高交易效率。
　　3.2 拓宽深化业务范畴，提升从业人员素质
　　房地产市场竞争日趋激烈，房地产经纪机构经营绩效受到政策的影响明显。因此，房地产经纪机构及人员提供的专业服务不仅要求提供交易信息、居间撮合，还要扩展到顾问咨询、协助签约、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售代理等领域。对于具有一定市场规模、发育相对成熟的经纪机构，要不断发展自己的核心业务，向房地产上下游产业链渗透，成为综合的房地产服务商;对于规模较小的经纪机构，则要有的放矢，注意选择目标市场，明确竞争优势，掌握资源优势，面对竞争。
　　房地产经纪机构之间的竞争也是人力资源的竞争，因此提升从业人员素质也是企业参与竞争的法宝。一方面，提高房地产经纪从业的准入门槛，建立合理的选聘制度、建立合理的薪酬体制;另一方面，加大对房地产经纪从业人员的教育培训力度，通过行业协会、高校培养、企业内训等多种方式，实现从业人员专业能力的提升。
　　3.3 增强风险意识，推动机构品牌化、规模化发展
　　开展房地产经纪活动面临着各种风险，如行政处罚的风险、民事纠纷风险、道德风险等。作为企业主体要主动建立风险识别体系，重视投诉，做好坏账管理;提高识别风险能力，通过规范化的操作流程规避风险;建立标准化的服务体系，在企业内部做好权限控制与分配，建立检查稽核制度。
　　同时，房地产经纪行业健康发展离不开品牌化、规模化的房地产经纪机构。品牌化的房地产经纪机构以其标准的服务、良好的信誉提升了行业美誉度，也有利于引领行业的先进性。政府组织通过营造合法经营、公平竞争的市场氛围，通过政策制度约束保障市场环境;经纪机构做好科学管理，做好从业人员专业培训教育;行业协会做好信息网络化与资源共享平台建设等多种举措推动房地产经纪机构的品牌化、规模化发展。
　　3.4 健全行业行政监管，加强行业自律建设
　　目前，房地产经纪行业行政监管主要是建设（房地产）管理部门对经纪机构备案、交易合同网签、房地产交易资金监管进行管理;价格主管部门承担拟定并组织实施价格政策;人力资源与社会保障部承担经纪机构与经纪人员劳动合同、社会保障关系的监督管理;工商行政管理部门承担依法确认各类经营者的主体资格、监督管理等事项。根据《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪行业组织应当按照规程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见或者建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质的提高。虽然职责分工明确，但是在具体监管过程中将房地产经纪活动分割成不同的内容，难以实现协同管理，影响了监管作用的发挥。因此，共建房地产经纪行业健康發展的目标;明确政府组织之间、政府与行业组织的责任边界;建立信息共享机制、部门协作机制;通过联席协作的方式推动房地产经纪行业的高效运行。
　　4 结语
　　目前，我国的房地产经纪行业呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，特别是在这一过程中房地产经纪技术、知识密集程度的提高，使得房地产经纪业的规模经济更为明显。因此，只有更清晰地认识到目前房地产经纪业的现状，并试图探寻解决办法，才能真正实现人民对美好生活的向往。
　　参考文献
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