武汉房地产精装修维权事件现状及对策分析

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　　【摘要】伴随着房地产市场转型升级，房地产维权事件层出不穷，特别是围绕精装修方面，大有一波未平一波又起之势。而法律法规不完善、缺乏有效的监督机制、开发商投机取巧、购房者心理落差加剧等都是重要原因。只有进一步完善相关法律法规、健全利益表达机制、畅通信息沟通渠道、坚持法与情相结合，有针对性分而治之，才能减少维权事件的发生。
　　【关键词】房地产 精装修 维权
　　近年来，武汉房地产市场经历了从过快过热上涨到调控降温转型的过程。伴随着房地产市场转型升级，房地产维权事件层出不穷，特别是围绕精装修方面，大有一波未平一波又起之势。维权事件处理不当，不仅会损害业主合法权益，而且会导致事态升级，引发更大的冲突，降低政府公信力，也给经济社会稳定发展带来巨大隐患，形成“多输”局面。
　　一、武汉房地产精装修维权事件运作的特点
　　（一）无组织向有组织转变
　　以往，房地产市场维权事件大都表现为从小到大、从个体到群体、从上访到冲突转变的特点。而从最近的房地产市场维权事件可以看出，事件从一开始就表现出极强的组织性。他们会在统一的时间、穿统一制作的背心、或手拿标语或拉扯横幅的出现，有的人负责拍视频传播造势，有的人负责联系媒体记者，还有的人负责维权经费的收缴与管理，整个事件呈现出有组织、有计划、有方案、分工明确、步骤鲜明的特点。
　　（二）线下活动向线上线下相结合转变
　　受信息技术发展所限，以往房地产市场维权事件主要以线下活动为主。无论是维权信息的传播，还是维权活动所造成的社会影响都比较有限，维权事件的发展过程也比较缓慢和可控。而随着现代信息技术的发展，信息的收集与传播方式有了翻天覆地的变化。他们会充分利用QQ群、微信群、微信公众号、微博等现代媒介，广泛的宣传造势、拉拢人气。在每个人都是自媒体的时代，房地产市场维权事件往往从一开始就成为了社会的热点，其传播速度之快、影响范围之广、防范控制之难是以往不可想象的。
　　（三）感性向理性转变
　　以往房地产市场维权主要呈现出以闹代诉的倾向，认为“小闹小解决、大闹大解决、不闹不解决”。他们认为只有把事态闹大才会引起主要领导和上级相关部门的重视，所以在以往的维权事件中，打砸等冲突现象总是不可避免，甚至演变成流血事件。虽然现在部分购房者依然有这种心态，并且极力主张以闹代诉，但随着购房者综合素养的提高，特别是法治思维的增强，绝大部分的购房者并不想突破法律底线。所以虽然近年来维权事件层出不穷，但打砸抢等冲突现象极少出现。
　　二、武汉房地产精装修维权事件多发的原因
　　（一）相关法律法规不完善
　　自2016年房地产调控以来，武汉新房价格得到了有效控制，开发商为了扩大利润率，开始在装修方面做文章，纷纷捆绑精装修，市面上带装修房源陡增，毛坯房日益减少。2018年4月，湖北省人民政府网公开了《省人民政府关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》，其中第4点“深化建造方式改革”中明确提出从2018年10月1日起，全省政府投资工程项目满足装配式建筑技术条件的，50%以上项目采用装配式建造方式;2019年1月1日起，全省各城市新建商品住宅中，全面推行一体化装修技术。然而武汉市目前只是对装修标准进行了价格限制，对于装修应该包括哪些内容、标准如何、购房者有没有自由选择权、装修出现问题如何解决等方面都没有明确规定，目前这一切都是由开发商来定。2019年1月22日，网上流传一份由武汉市房产交易中心发布的通知，据称，在79个涉稳项目（都是房地产项目）中，凡购房人提出解除合同的可以办理备案注销手续，不要求购房人提交除身份证明、户籍证明、婚姻状况证明之外的其他证明材料。“不满精装修就退房”一时成为网上热议的话题，这也给购房者带来了一些鼓舞，然而“不满精装修就退房”的政策并没有迎合购房者真正的需求，购房者只想提升装修质量或者退还装修款改毛坯，并不想极端化的退房。
　　（二）开发商投机取巧
　　2017年5月10日，武漢率先推出“装修房指导价”。备案均价不超过1万元/平方米的，全装修价格不高于2000元/平方米;备案均价1.5万——2万元/平方米的，全装修价格不高于3000元/平方米;备案均价2万——2.5万元/平方米的商品住房，全装修价格不高于3500元/平方米;备案均价2.5万——3万元/平方米的商品住房，全装修价格不高于4000元/平方米;备案均价3万元/平方米以上的商品住房，全装修价格不高于5000元/平方米。为此，不少开发商见招拆招，直接将精装修报价抬高到了指导价的上限。据业内人士介绍，一个毛坯项目售价1万元/平方米，计算地价等成本，利润只有5%。但精装修部分可能成本只有500元/平方米，但可卖2000元/平方米，这部分的利润率可以轻松超100%。最疯狂的时候，购房款中30%以上是装修价格。更有甚者，有开发商以精装价格卖房，最后以毛坯交房。在利润的驱使下，“捆绑销售…‘霸王条款”“双合同”“超大公摊”“草率施工”“货不对板”等问题层出不穷。
　　（三）缺乏有效监督机制
　　自2016年房价快速上涨以来，武汉新房市场一直属于卖方市场，面对带装修房源，购房者往往没有议价选择的空间，只能被迫接受。装修款所包括的内容、装修产品品牌的选择、装修价格的确定等都只有签字确认的资格，无法自由选择。另外，在装修施工过程中，购房者往往无法深入现场查看，水电管、电线等铺设又具有隐蔽性，这不仅给开发商提供了投机取巧的空间，也给购房者增设了监督的难度，无法第一时间发现问题。所以，一旦装修问题被爆出，往往很难去完善和补救，再加上利益表达机制不完善，投诉渠道不畅通，购房者不得不走上维权抗争的道路。
　　（四）购房者心理落差加剧
　　从2018年的第二季度开始，武汉房地产市场明显降温，观望气氛浓厚。克而瑞数据显示，2018年5月开始，武汉新盘去化率一路下跌，至当年12月去化率仅31.9%。而此前，武汉市场平均去化率能达到72.96%。为保证利润，“精装改毛坯、精装打折、贷款分期、直接折扣”等各种招数不断。这让一些从“暴涨、日光盘、排队买房”走到了“降价、打折”行情的购房者，心理颇不平衡。他们纷纷以装修不满意为缘由，找开发商寻求补偿，从而弥补心理落差。这也在一定程度上促进了装修维权事件的发生，加剧了维权事件的规模。
　　三、武汉房地产精装修维权事件的对策分析
　　（一）完善相关法律法规，确保维权事件有法可依
　　房地产精装修维权事件的发生，往往伴随着法律法规不完善、规章制度不健全、标准规范不统一、信息公开不合规等问题，造成维权事件从起源到发生、再到演变推进，都无法可依、无章可循，无论是开发商还是购房者都没有明确的操作规范，无法及时有效应对化解。只有尽快完善相关法律法规，明确法律边界，划清责任担当，明晰哪些可为、哪些不可为，才能确保利益主体依法依规行事，才能减少维权事件的发生、减小维权事件的影响。
　　（二）健全利益表达机制，畅通信息沟通渠道
　　随着购房者综合素养的提高，特别是法治思维的增强，绝大部分的购房者并不想突破法律底线。如果可以通过和平手段协商解决，他们并不想冒太大的风险去走维权抗争之路。然而房地产精装修维权事件的发生往往伴随着申诉无门的无力感，随着情绪的积压，那些原本采取温和方式维权的人会被迫走向极端，甚至付诸暴力。为了避免这种事态的发生，必须完善利益表达机制，畅通信息沟通渠道，让购房者与开发商、与政府开展平等对话，促使维权事件协商解决。
　　（三）坚持法与情相结合，有针对性分而治之
　　政府应该严格遵照法律法规要求，避免“大闹大解决、小闹小解决、不闹不解决”的负向激励。对于那些逾越法律红线、触碰社会底线的人要坚决予以惩处，而对购房者的合理关切要及时妥善回应，避免滚雪球似的将矛盾越积越大。坚持法与情相结合，针对不同的利益诉求采取有针对性的措施，分而化之、分而治之。
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