“营改增”后北部湾经济区房地产企业的税务筹划研究

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　　【摘要】  自“营改增”实施以来，房地产行业的税收政策发生了许多新的变化。怎样利用好“营改增”的税收优惠政策，做好房地产企业的税务筹划，使企业受益，已成为房地产企业当前的重要课题。文章分析了“营改增”政策对北部湾经济区房地产企业税负产生的影响，就当前房地产企业面临的一些问题提出了相应的税务筹划策略，有益于房地产企业的进一步发展和经济效益的提升。
　　【关键词】  营改增;房地产企业;税务筹划
　　【中图分类号】  F275  【文献标识码】  A  【文章编号】  1002-5812（2019）11-0099-02
　　一、引言
　　房地产行业在我国国民经济中占据着重要地位。从近期公布的数据来看，北部湾经济区各市的房地产投资呈现快速增长势头，2018年1—11月，南宁、北海、防城港、钦州累计同比增长率为16.5%、14.5%、-2.97%、24.3%，分别排名全区第三、第五、第十、第二。南宁市2018年前两个季度5 000万元以上的施工项目完成投资同比提升了14.3%，房地产开发投入提升了23.1%，与去年同期相比增长了9.5%。北海市2018年1—11月房地产开发完成投资上升了14.5%，房地产投资占固定资产投资比重的49%，进一步巩固了投资主体的地位。防城港市2018年房地产投资额达到73.58亿元，库存量从2017年的268.68万平方米（去库存周期约为14.86个月），下降至2018年末的236.2万平方米（去库存周期为8.26个月），处于全区平均水平以下，属于合理的去库存区间范围。2018年钦州市的商品房成交量为305.65万平方米，同比增加了63.3%;商品房销售收入为143.8亿元，增加了108.4%。
　　由于房地产行业覆盖范围较广，涉及的行业较多，在各种项目经费的构成上也比较复杂。“营改增”是事关国家税制改革的重要举措，对房地产企业产生了深远影响。房地产企业应做好“营改增”后的税务筹划工作。
　　二、“营改增”政策的实施对北部湾经济区房地产企业产生的税负影响
　　（一）“营改增”对土地成本的抵扣还没有明晰的标准
　　“营改增”政策下，关系到房地产企业纳税额增减变化的核心在于土地成本的抵扣;也就是说，成本架构直接影响着房地产企业的税负变动。如果能够将购置土地的费用进行抵扣，房地产企业进项税抵扣的问题就会得到有效解决。房地产企业在开发项目的过程中成本占比较大的部分主要包括土地出让、建筑安装、财务费用等方面。根据以往的税收政策，土地成本不属于抵扣范畴，这就意味着土地出让金越高，房地产企业所需缴纳的税费也就越高。随着“营改增”政策的实施，假如土地成本能够抵扣，房地产企业的税负将呈下降趋势。着眼未来，“营改增”政策实施的主要目的就是降低企业税负，政策上的红利将缓解房地产企业的税负压力，有助于房地产企业以更加合理的价格取得土地，使土地的价格趋于理性。近年来，北部湾经济区多数竞价地块实际成交成本不降反升，以南宁市最为显著，房地产企业则通过“毛改精”等销售手段使房价有所上涨。
　　（二）“营改增”下的建筑安装成本抵扣并不明显
　　2019年4月1日起，建筑业增值税税率下调至9%。由于建筑业与房地产业有着密切的关联，且处于在产业链中靠前的有利位置，“营改增”对建筑业产生的作用必然会对房地产企业造成影响，突出体现在增值税发票的流转环节。房地产企业很难从建筑业取得足额的增值税专用发票用于抵扣，形成了较大的税负压力，主要体现在两方面：首先，房地产企业涉足广阔的业务领域，需要的建材种类繁多，除了向具备开具增值税专用发票资格的大中型企业进行采购，必要时也要向无法提供增值稅专用发票的小规模企业采购，从而出现不能抵扣的情况。其次，房地产企业在项目建设施工过程中，参与度最高的施工人员就是农民工，这部分用工成本并不能带来进项税的抵扣，目前国家的税收政策中也没有相关的抵扣标准，这就造成了房地产企业的税负进一步提升。不难看出，在“营改增”以后，房地产企业的应纳税额变相增加了。
　　（三）“营改增”对房地产企业现金流产生的影响
　　房地产项目的开发运作需要经历漫长的周期，在此期间房地产企业最常用的营销模式就是预先销售，通过预售的方式获得收入并缴纳税款。在房地产项目开发过程中发生的建筑成本以及各种财务成本都与工期有着密切的联系，工期越长，企业耗费的成本就越大，并且还会不断增加。因此，房地产企业需要在项目前期准备足够的资金以垫付增值税销项税，这就造成大量的流动资金滞留，无法发挥更大的效用。这些垫付的销项税需要等到年度结束，在核算增值税进项税以后才能进行抵扣。由于大量的资金被占用，很容易造成房地产企业在项目的后续施工过程中出现资金不足的情况，导致企业无法正常运作。
　　（四）“营改增”对房地产企业财务管理产生的影响
　　“营改增”是税收体制的变革，是营业税制向增值税制的转变，对于不同领域及各个行业的财务管理工作而言都是全新的挑战。在过去，营业税容易计算，会计科目相对较少，会计核算并不复杂，易于房地产企业进行税务管理。与营业税相比，增值税的计算相对繁琐，会计科目也有所增加，会计核算的难度提高了，增加了房地产企业税务管理的难度。此外，由于“营改增”要求房地产企业必须通过增值税专用发票抵扣进项税，所以发票管理工作不仅直接影响着房地产企业的税负变化，而且进一步扩大了房地产企业财务管理工作的潜在风险。
　　综上，新的税收政策需要房地产企业重新去熟悉和适应，只有充分了解“营改增”政策，加强对发票的管理，掌握新政策下具体业务的核算方法，才能更好地完成新旧税制的过渡工作。
　　三、北部湾经济区房地产企业税务筹划分析
　　（一）控制项目开发用地成本，降低税负
　　根据相关政策规定，从2016年5月1日起，国家行政管理部门委托的单位直接支付的土地价格可以从销售额中扣除。因此，房地产企业在项目开发之前应明确待购土地的开发情况，尽量选择已经拆迁完毕的土地进行投资，不但可以避免由于拆迁引发的各种纠纷，还可以把拆迁的偿还款包括在应付给政府的地价中予以抵扣，从而减轻企业的税负。另外，房地产企业在与政府签订土地转让协议的过程中，一定要厘清协议中涉及到的政府向某些部门提供的免赠条款，这就要求企业做好与政府部门的协调工作，尽量做到把事项拆解后再签订土地转让协议和销售合同，通过获取财政部门提供的财政票据，避免企业承担难以弥补的税务亏损。 　　（二）做好企业采购筹划方面的工作
　　实施“营改增”的目的主要是为了减轻企业的税负，因此，房地产企业要充分把握新政策的利好方向，做好项目开发和推进过程中的统筹工作，以实现合理的税额抵扣。房地产企业应根据项目的进程做好税务筹划，把握和控制好材料的采购成本，在项目开始之前做好材料采购规划，针对采购材料的成本对进货渠道进行比较和选择，优先考虑能够提供可抵扣专用发票的供应商作为合作方，通过选择既能够保证材料质量又能够开具增值税专用发票的供应商，做好采购环节的税务筹划工作，以达到节约采购成本、降低税负的目的。假如房地产企业在材料采购的过程中遇到小规模纳税人无法提供增值税专用发票的情况，也应要求对方提供税率为3%的增值税发票，以最大限度地降低税负。另外，房地产企业还可以把建筑安装成本通过合理的方式放入采购成本中，通过更多的抵扣额度减少土地增值率，实现税收优惠政策的合理利用。
　　（三）强化增值税发票管理力度
　　由于“营改增”的实施关系到增值税专用发票的使用和抵扣，直接影响着房地产企业的税负变化，因此，加强增值税发票管控也成为房地产企业的一项重要任务，最好的管理方式就是选择业务过硬、可靠负责的员工对发票实行专人专管。通过强化财务人员对税务知识的学习及培训，进一步提升企业内部管理水平。加强施工环节的票据监管，与建筑企业形成良好的合作关系，以利于增值税专用发票以及相关抵扣票据的按时获取。房地产企业应与具备正规资质的建筑公司进行施工合作，因为在项目施工过程中涉及到的建安成本、公共设施费用以及劳务成本在总成本中占据着相当大的比重，选择具备正规资质的建筑公司不仅能够确保工程的完成质量，还能取得增值税专用发票用以抵扣，有效降低建设成本。
　　（四）提高财务人员素质及技能
　　与过去相比，“营改增”政策使房地产企业的财务管理工作发生了许多新的变化，这就要求企业财务人员尽快适应和应对这些变化，以完成相关任务。同时，为了保证企业财务部门能够顺畅运作，房地产企业应顺应新的变化重新调整岗位，把具备相应能力的财务人员安排到对应的岗位上。另外，企业应从知识和技能上有针对性地对财务人员进行培训，及时更新和拓展财务人员的业务知识储备;通过企业间的相互交流和合作，了解和学习先进的税务筹划方法，提升财务人员的整体素质，使财务人员能够尽快胜任增值税体制下的账务处理流程。
　　（五）对财务管理和会计核算进行规范
　　“营改增”之后，做好财务管理和会计核算工作是房地产企业有效进行税务筹划的前提。房地产企业应理顺各项业务之间的关系和流程，把好风险控制关，尽量使销项税和进项税处于最合理的状态。对企业财务实行规范化管理，从“营改增”入手，对资金管理进行科学系统的筹划，实现对税负的有效控制。根据不同项目的需要，在适当的时机也可以选择外包一些业务，这不仅是比较好的税务筹划方式，也是税费转移的合理途径。“营改增”的实施使得房地产企业的会计科目设置以及账务处理流程变得更为复杂，不仅对企业财务人员的业务能力提出了更高要求，也迫使企业对财务核算体系做出进一步的优化和完善。另外，税务筹劃应切实可行，房地产企业需要根据实际情况尽量创造和完备符合实施税务筹划方案的条件;考虑到税收政策的变动因素，房地产企业的财务人员应密切留意税收政策变化中的有利因素，确保税收筹划方案的机动性。
　　（六）商业地产与住宅项目兼而有之
　　在城镇一体化进程的推动下，房地产行业在激烈的市场竞争中获得了空前的发展，而伴随着房地产行业各项新政的颁布，房地产的价格也在调控中趋于合理。参照普通住宅价格，房地产企业显然无法通过价格使购房者成为高额税负的接纳者，这就需要房地产企业根据社会的发展变化，以开拓的视野和立体的视角权衡产品的多样化问题。由于广阔的市场前景，社会对于商业地产有着旺盛的消费需求，而这些商业地产的定价权基本由开发商掌握;当交易发生后，商业地产的购买者可以取得地产增值税发票，在进行有效抵扣后达到降低税负的目的。也就是说，房地产企业应尽量拓宽面对企业客户的销售渠道，以转嫁高额税负，降低自身的运作成本。因此，房地产企业要充分利用“营改增”带来的机遇，在完成自身转型升级的同时，针对产品的结构以及种类进行优化，着眼于产品多业态方向布局，不仅有益于房地产企业在“营改增”下的税务筹划，也能最大限度地把税务风险局限于可控范围之内。
　　四、结语
　　房地产行业对北部湾经济区发展的重要性不言而喻，“营改增”作为国家的科学决策，目的是帮助企业减轻税负压力。面对“营改增”对房地产行业带来的影响，房地产企业应深入研究相关政策，充分做好税务筹划，并在日常工作中进行科学合理的规划和落实，通过采取积极的应对措施，最大限度地利用“营改增”带来的利好，实现企业税收减负，为企业创造更多的经济效益，促进企业的稳定发展。S
　　【主要参考文献】
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　　[ 2 ] 王彦婷.“营改增”后房地产企业的税务筹划初探[J].纳税，2017，（08）.
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　　[ 4 ] 陈华.“营改增”对房地产企业税负的影响研究[J].商业会计，2019，（08）.
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