商业地产项目计划书编制研究
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【摘要】商业地产具有高收益性、长期性以及稳定性等特征，已经成为我国目前房地产市场的投资热点。本文阐述了编制孝感市商业地产项目计划书的重要意义、研究了设计计划方案所考虑的要素，对计划书中的中心环节财务效益进行了估算，度量了项目的风险大小，并就项目潜在的风险提出了防范对策。
1 引言
现代化社会的发展需要现代化的商业设施和服务，这就体现在商业设施和服务的要求不仅仅要满足基本生活需要，更多地是为了得到消费体验和消费享受，这为我国的商业地产项目的开发和发展提供了大好的机会，由于商业地产具有高收益性、长期性以及稳定性等特征，已经成为我国目前房地产市场的投资热点，市场竞争日益激烈。要想在激烈的市场竞争中占领市场，合理投资开发商业地产项目，需要地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同时，更要注重项目的整体规划布局，科学编制计划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性，避免盲目投资。本文从以下几个方面阐述了HX商业地产项目计划书编制研究的现实意义。
一是通过HX商业地产项目计划书，对项目进行深度、广度并举的市场分析及调查所有的数据基础上，得出市场的机会点，与项目区域互相融合。从而确定项目的开发产品类型、市场定位，并为之制定合适的营销策略。在财务及风险管理方面，通过分析项目的投资回报率，指导项目的下一步工作。
二是以项目计划书的分析为基础，得出集团进行投资的可行性依据，为集团拓展业务提供分析基础。
三是有利于读者在对项目分析及制定方案的基础上，提升项目的管理能力。
2 HX商业项目概况及设计方案规划元素
2.1HX商业项目概况
HX商业项目位于孝感市乾坤大道与107复线交汇处，总用地面积为83.24亩，总投资11亿元，项目建设期为2年（2017年-2019年）。是孝感市首家集家居MALL、公园式文化广场、商务办公、居住公寓等于一体的“现代化、生态化”复合型高端城市综合体，打造孝感市全新的城市地标。包括HX家居购物中心、建材商业街和高端商务办公楼、公寓等内容。总建筑面积204034.08㎡（含地下建筑面积36920.08㎡），其中，家居购物中心总建筑面积约80200.36平米（其中，地上建筑面积60110.55㎡，地下建筑面积20053.13㎡）;建材商业街建筑面积为22501.16㎡;商业商务、公寓建筑面积为80407.63㎡。項目容积率3.0，绿化率8.51%，建筑密度43%;机动车停车位1449个。另有景观、围墙、门卫、消防、水电、监控等设施。
2.2设计方案规划元素
2.2.1规划指标
本次研究HX商业项目商业计划书;用地面积为45000.00㎡（折合67.50亩），总建筑面积113884.81㎡。地上建筑面积83113.43㎡，其中，HX家居购物中心建筑面积60110.55㎡及建材商业街22501.16㎡，设备及管理用房501.72㎡，地下室建筑面积30771.38㎡，容积率2.29，建筑密度34%，绿地率30%，停车位1444个 。
主要建设1栋高5F的HX家居购物中心，高3F的建材商业街及写字楼附楼商业，并配套建设供配电、给排水、弱电、消防、通风、绿化、道路等基础设施工程。
2.2.2 室外环境与配套设施
HX商业项目是孝感市重点建设、精心打造的孝感市首家集家居MALL、购物MALL、城市高端住宅、公园式文化广场、休闲娱乐、商务办公、公寓等于一体的“国际化、现代化、生态化、人文化”复合型高端城市综合体。具有完善的功能配套、优越的区位条件、丰富的建筑形态、突出的产业特色、有力的支持政策、优质的管理服务。按照规划，将建设成为孝感市新地标，打造孝感城市新名片。
2.2.3 平面设计
总平面规划中按照满足功能原则，合理分区，主题是“满足现在需要和未来发展”。充分利用场地地形地貌，自然环境特点，合理用地;基地四侧都设置有主入口和次入口，并有入口广场。建筑四周设消防车道，合理布置绿化带。整个项目设计合理规范，符合项目的使用要求。
2.2.4 剖面设计
根据拟建地的标高和《城市用地竖向规划规范》，机动车纵坡小于或等于2%，排水坡度要大于0.2%，根据当地的实际标高情况，在节约成本的前提下得出项目标高的数据。项目HX家居购物中心为5层，基本层高5.1米，其中1层5.4米。地下室层高5.1米。商业街一层层高为5.1米，二层层高为4.2米，局部地区三层，三层层高4.2米。地下室层高5.1米。
2.2.5 立面设计
HX家居购物中心色彩主调为玻璃幕墙折射蓝天白云的浅蓝色;街铺面材上注重运用浅黄色面砖、深咖啡色面砖、浮雕、细部线脚，建筑形象给人以舒展、华贵、稳重、大气、内敛之感。HX家居购物中心外墙醒目位置放置企业LOGO，以展示企业的特征，宣扬企业品牌效应。
3 HX商业地产项目财务效益估算
商业计划书的撰写，重点在于让潜在投资者直观地看到投资回报率。因此，财务部分是商业计划书的中心部分，优秀的财务分析是项目能否顺利融资、项目是否具有具体操作性的关键点。
3.1项目投资估算
一期项目建设总投资估算为60113.56万元。建设投资包括：土地费用7370.96万元，前期工程费1894.87万元，建筑安装工程费37963.46万元，基础设施建设费5138.11万元，管理费用2249.82万元，销售费用5065.87万元，不可预见费430.46万元。
3.2项目收入估算
3.2.1租金收入
孝感市传统老城中心商圈的商业中心主要有保丽国际广场、中商百货、孝感商场，因为地处老城区黄金地段，商圈成熟、人气较足，商户盈利情况良好，租金水平200-500元/ ㎡/月，业态以服装为主，涵盖购物休闲娱乐餐饮等业态，购物类业态比重较大，但是休闲娱乐餐饮等配套业态丰富度不够，孝感新兴商圈以乾坤购物商圈为代表，目前区域人气不足，乾坤购物一层的租金水平为200-300元/㎡/月，二三层租金150-200元/㎡/月，四五层租金依次递减。
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