“营改增”后房地产企业管理思路梳理
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摘要：随着经济的飞速发展，国家的税收制度改革创新也在不断进行，与此同时房地产企业管理思路也应结合“营改增”政策不断完善，并根据时代的发展趋势不断梳理企业管理思路，确保管理思路的清晰性及企业管理的有效性、科学性，顺应时代发展趋势，提高房地产企业管理水平。“营改增”背景下房地产企业梳理管理思路应结合企业自身的发展需求，巧用“营改增”政策，便于房地产企业开发、建设及商铺招商租赁等工作的顺利开展。
关键词：“营改增”;房地产;企业管理;思路;梳理
在经济转型时期，税收制度也应顺应时代发展不断革新，“营改增”政策的提出是在原有税收制度基础上进行改进和完善。“营改增”政策的实施，可有效规避重复征税的现象。当然，新税收制度的实施也给房地产企业管理带来巨大的冲击，在此背景下应明晰管理思路，确保房地产企业管理工作的有效性。此外，房地产企业应与时俱进，不断创新企业管理模式，以保证房地产企业的稳定发展。本文主要对“营改增”后房地产企业管理思路进行梳理分析。
一、“营改增”后房地产企业管理带来的冲击
“营改增”作为一种新出台的税收政策，对房地产企业管理带来很大冲击，同时，这也是推动房地产企业管理创新及企业快速发展的一个契机。例如，“营改增”政策的实施，对房地产企业销售方面产生一定的影响，房地产企业新增的不动产中所包含的增值税均纳入到抵扣环节，降低交易成本，这在很大程度上可以促进房地产交易的灵活性，降低了房地产企业经营发展的风险，同时也增强了企业经营的能力。从某个层面来看，“营改增”政策的实施，对房地产企业经济转型发展有着一定的推动力。相反，“营改增”政策实施下，对企业现金流也带来一定程度的影响。众所周知，房地产企业管理中所涉及到的工作比较多，其中房地产开发、建设及商铺招商租赁等是房地产企业管理的重要内容，在业务开展的过程中，也会涉及到大量的资金流动。“营改增”政策的实施下，可有效避免以往房地产企业营业税在确认预售收入的当期就要缴纳、占用流动资金的问题，在很大程度上增加了房地产企业现金流动性，也更有利于对房地产企业全面掌握、控制和分析企业现金流动情况，并从中分析是否存在经营风险，以便于及时采取有效的措施，从而有效规避房地产企业的经营风险，推动房地产企业的可持续发展。当然，在“营改增”政策实施下，对房地产企业各个岗位人员的综合素质水平也提出了更高的要求，这些都是房地产企业管理人员必须要考虑的问题。
二、“营改增”后房地产企业管理思路的梳理
（一）改变房地产企业经营模式
房地产企业在发展的过程中，需要结合实际的发展情况及市场的发展动态，不断改进企业的经营模式，才能促进企业的可持续发展。在“营改增”发展环境下，对房地产企业管理工作带来很大的冲击，尤其是对企业管理思路也提出了更高的发展要求。笔者在从事房地产企业管理工作中，主要负责的经营业务有：房地产开发、保障性住房建设、商铺招商租赁等，在发展中企业的经营模式也在不断的改进和完善，特别是在“营改增”的影响下，房地产企业经营模式的革新，可有效避免经营过程中资金短缺的问题。首先，在房地产企业经营管理中，应有效缩短房地产项目的运作周期，降低企业的财务成本，将资金的占用率降至最低，不断提高资金的利用率。当然，在具体的企业管理中，应充分考虑到房地产企业的实际情况，如果在企业管理中，有部分环节中无法获取进项税额抵扣的情况，可将其外包出去，从而达到转移负税的目的，降低房地产企业经营成本。另外，在“营改增”背景下，房地产经营应重点考虑增值税抵扣方面的内容，也就是说房地产企业在购买不动产之后，可取得一定的增值税发票全额抵扣。通过这种经营模式，不仅能够吸引更多的企业投资，同时还增加了房地产的开发效率，也能分散房地产企业的经营风险，更有利于保证房地产企业的稳定持续发展。
（二）加强房地产企业内部管理
内部管理是房地产企业管理的重要组成部分，内部管理水平的高低也将直接影响到房地产企业的管理水平，因此，在房地产企业管理过程中应重视内部管理，并不断对内部管理工作进行创新。“营改增”政策的实施，对房地产企业的内部管理产生了一定的冲击，在此环境下也应对房地产企业内部管理进行创新，并结合房地产企业自身的实际发展情况，合理改进房地产企业内部管理，提升其内部管理水平，顺应时代的发展潮流。首先，应重点分析“营改增”政策实施后对企业管理所带来的冲击，并分析在“营改增”政策实施下房地长企业所面临的挑战和发展机遇，为了满足“营改增”政策的要求，应不断对企业管理提出更高的要求，加强对房地产企业内部的管理。另外，内部管理应根据企业的发展情况，明确企业内部管理的各个细节，例如，房地产开发、保障性住房建设及商铺招商租赁等，保证每项管理工作落实到位，进而保证各个管理环节的有效进行。其次，应强化企业内部管理，确保内部管理落到实处，要真正达到这一管理目标，则需要企业内部人员全面了解和掌握企业内部管理工作的内容及重要性等，才能积极参与并配合企业内部管理。加大企业内部管理的宣传力度，不仅要将内部管理的内容渗透到房地产企业的各个岗位，同时也应通过宣传工作让房地产企业人员全面了解“营改增”政策，并不断提升自身岗位能力，抓住“营改增”所带来的机遇，在提升房地产企业内部管理水平的同时，也能够促进企业的稳定发展。
（三）全面提升人员技术水平
人才是房地产企业发展的核心，尤其是房地产企业的岗位众多，每个岗位对人员的要求不同，对岗位人员技术水平的要求有着很大的差异性，特别是在“营改增”政策的实施下，对房地产企业各个岗位工作人员的技术水平也提出更高的要求，尤其是财务会计岗位相关人员，应在“营改增”政策下，不断提升自身的综合素质水平。同时，其他岗位人员也应与时俱进不断丰富自身知识，才能保证房地产企业的穩定发展。作为一名优秀的房地产企业管理人员，应全面考虑到房地产的发展实况，特别是对房地产人员的技术水平必须重视，应定期对房地产从业人员开展培训及考核等，保证各个岗位人员的综合技能水平都能够满足工作实际要求，尤其是在一些新政策、新技术的实施和应用下，为了满足时代的发展需求，应让企业人员不断学习和强化相关的理论知识和技术操作等，才能推动房地产企业的稳定发展。“营改增”政策的实施对企业管理各方面工作产生不同程度的影响，因此，房地产企业管理工作应结合企业领导及相关人员的全盘考虑、超前谋划等，才能满足政策的实施要求，而人员的技术培训则是重中之重。房地产企业未来的发展方向，受企业的财务管理人员影响，对企业的软实力具有决定作用。因此，房地产企业管理人员应重视财务人员的培训，特别是在“营改增”政策的影响下，应督促财务人员不断熟悉和掌握“营改增”的相关理论，了解其内涵，进而保证房地产企业的顺利发展，同时也能够保证房地产开发、保障性住房建设及商铺招商租赁等工作的顺利进行，以有效规避房地产企业发展中的风险。
三、总结
综上所述，各行业发展极为迅速，而与此同时税收制度也在发生翻天覆地的变化，“营改增”政策是在原有税收制度的基础上改进而来。“营改增”政策的实施虽然对房地产企业的发展带来一定的挑战，但同时也会带来一定的发展机遇，因此，房地产企业管理人员应认真分析市场发展形势，尤其是要全面了解“营改增”政策的相关内容，才能更好地抓住发展机遇，及时完善房地产企业管理体系，提升人员综合素质水平，应对“营改增”政策，规避房地产企业经营发展的风险，同时也达到降低经营发展成本的目的，为房地产企业的稳定发展做好全面的管理工作。
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（作者单位：咸阳市房产管理局实业公司）
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