浅析房地产税改革

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　　【摘要】面对快速上涨且居高不下的房价，房地产税改革已经被讨论了几年。而且试点在重庆和上海也先后展开，但是很明显，这还不足以代表全国范围开征的效果。所以房地产税改革对房价的全面的影响还有待进一步确认。本文通过分析开征房地产税的现实意义，对房地产税改革对房价的影响进行几点分析和探讨。
　　【关键词】房地产税;改革;影响
　　一、房地产税的定义及内涵
　　房地产税，顾名思义，是以土地、房屋等不动产为征税对象，向其使用人或保有人每年按房地产评估价值的一定比例征收的税种。
　　房地产税是对房地产持有环节征税，从性质来看，属于财产税范畴，是一种直接税。它不同于契税这种行为税，契税是房地产交易环节特定的税种。在我国现行的税制体系中，房地产税带来的收入归地方政府使用。
　　二、房地产税改革的现实意义
　　我国现行税制体系中本来就有房产税这一财产税，只不过对于个人所有的居住用房免征，所以对目前的房价作用有限，而房地产税改革则会对个人居住用房开始征税，改革的目的和意义主要表现在以下几个方面：
　　（一）增加地方政府税收收入，减轻其对卖地收入的依赖
　　一直以来，我国很多地方政府财政收入的一半以上是来自土地出让，2019年前两个月全国各地方政府国有土地使用权出让收入达到8047亿元。而随着房地产市场的超高速爆棚发展，土地的需求量一定会逐步稳定下来并会有所下降，这会对地方政府的财政收入产生很大影响，所以需要新的收入来源来代替，而这个税种可能就是房地产税，从国外的经验上看，房地产确实也是地方政府的重要税种。对个人居住用房开征房地产税，可以为地方政府提供新的财政收入的来源，降低地方政府对卖地收入的依赖程度，既可以通过土地供应量的减少控制房价，又可以增加地方政府的财政收入。
　　（二）优化中国的住房结构
　　目前我国房地产业高速发展，房价经过快速上涨后，又一直居高不下，供不应求的局面下，其实实际上房子并没有那么的短缺，虽然现在没有官方的数据统计中国到底有多少房子，又到底有多少房屋空置，但是从一些研究机构多角度的测算来看，我国的住房空置现象比较严重，空置率远高于合理区。
　　有关单位通过用电量对全国住宅的空置情况进行的摸底调查显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。城镇住房是由于开发商在暴利驱使下的疯狂投资，乡村则主要因为年轻一代更多往城镇聚集所致，当然这也和我国的城镇化政策有关。2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。2015中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。我国目前的税制体系中房地产持有过程中税负很轻，反而交易环节的税负比较重，这就降低了房地产的持有成本，这使得房地产市场投机更加便利。房地产市场的暴利又使广大开发商只顾眼前的短期利益，一味盲目开发使大量商品房空置，与此同时中小户型、中低价位商品房和经济适用房供应不求。交易环节的增值税、个人所得税、契税等等的高额税负，也在一定程度上限制了房地产的流通，抑制了中低收入者的刚性需求，造成资源的浪费。
　　（三）增加持有环节税收，减免流通环节税收
　　房地产税是在持有环节征收的。这一特点对于自住型住房的刚需人群，无疑是一个利好消息，对于大部分是中低收入阶层来说，房地产税的开征并没有大的影响，而又能对高收入者的财富予以监管，尤其是一些囤房、炒房者更是会受到明显冲击;流通环节减税，减少的是中低收入阶层买房、换房的成本。
　　三、房地产税改革对房价的影响
　　目前，我国已经先后在重庆、上海进行房地产税改革的征收试点，通过这两个城市的经验，逐步摸索总结出更适合全国的税收政策，再在全国范围实施。但是很明显，这还不足以代表全国范围开征的效果。所以房地产税改革对房价的全面的影响还有待进一步确认。
　　（一）房地产税开征短期会抑制投资投机需求
　　房地产税开征初期，由于人们对预期的改变，房地产的投资、投机者对持有成本及未来市场前景的考量，房价应该会在一定程度上受到抑制。但从长期来看，这一因素的影响会被市场逐步消化掉。而就世界上其他国家房地产税的成熟经验来看，开征房地产税并不能完全避开房价泡沫的产生，也就是说开征房地产税只能在一定程度上限制房地产投机，却不能从根本上改变高房价。像美国持有环节的房地产税一直存在，但却产生了严重的房地产泡沫，甚至导致了2008年的全球金融危机。
　　所以我们可以得出这样的结论，征收房产税对于抑制高房价、抑制炒房有一定作用，是调控高房價的众多手段之一。我们在设计房地产税的时候，一定会对中低收入阶层给与优惠，保证其生计需要。因为房产税的征收对象一定主要是拥有多套房产、既不自住，也不出租的囤房人群，这部分人群普遍收入较高，与此同时，每个家庭的第一套用于自住的住房应该是免于征税的，且增加持有环节税费的同时，交易环节税费应该适度下调，所以对于中低收入家庭来说是减轻生活负担的好事。
　　（二）开征房地产税不会导致房价产生大的波动
　　如前所述，开征房地产税将增加房地产持有成本，所以能在一定程度上抑制多套房投资和投机需求，进而使房价的稳定得到助力。这也是我们最初推动房地产税改革时候的出发点。这也有助于我们土地资源的合理有效利用。
　　经过上述分析我们发现，房地产税的征收对象基本上是少数的高收入群体，而于这些人来说，为自己的房产缴税这一义务并不会让他们产生抛售房产的念头。只有那些真正的房地产投机者们会受到较大的冲击，而就我们经济的稳定健康发展来说，正需要挤出这样的投机泡沫。对于占人口绝大多数的普通人来说，房地产税的征收并不会产生太大的影响，房地产是他们基本的生计需要，所以他们是不会抛售手中为数不多的房产的。这样一来，我们基本可以预见到，房地产税在全国普遍征收之后，并不会导致房地产市场大的波动。房地产市场供求关系其实变化不大，也就是说，房价还将维持稳定。
　　 参考文献：
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