房地产企业内部资金拆借涉税问题研究
来源:用户上传
作者:
摘要：本文主要对房地产企业通过内部拆借解决自身资金问题所涉及的税款问题进行研究，并根据国家最新法律法规，提出防范涉税风险的措施，使得房地产企业内部资金拆借的行为更加符合国家法律规范，拆借的涉税金额也更加准确详细，综合企业实力情况提出合理合法的解决内部资金拆借涉税问题的方法。
关键词：房地产企业 内部资金 拆借 涉税
近几年，国家对经济的宏观调控不断紧缩，作为资金需求密集的房地产行业通过银行、信托、基金以及内部拆借的障碍也越来越多，筹集资金也愈发困难。尤其是在前期对土地竞拍成功以后，支付了大量资金，就需要进行拆借对现金流进行补充，而资金拆借的涉税问题一直以来就具有较大的争议，基于这种争议，笔者对几种拆借方式的涉税问题进行详细的分析并阐明观点。
一、房地产企业内部资金拆借方式
（一）自有资金内部无偿拆借
内部资金的无偿拆借是房地产行业内部资金流动的一种常见方式，属于短期借款的一种表现方式。由于房地产企业所涉及的项目资金需求额巨大，难免会发生资金暂时性短缺的问题，这时候内部关联企业就成为了资金短缺企业的借款对象，由于是内部关联企业且借款时间较短，在资金回转以后就立刻偿还，采用无偿拆借的方式进行借款。[1]根据国家2016财税的36号文件的规定，集团企业、单位或者个体向其他单位或者个体提供无偿贷款服务，但用在公益事业的和以社会公众为对象的贷款服务不包括在内。而根据法规附件不动产注释第一条的注释表示，销售服务是指销售交通运输服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务，而企业之间资金拆借应当归属到金融服务。但是在（财税〔2019〕20号）第三条引起了大伙的争议：自2019年2月1日至2020年12月31日，对于企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。因此集团内企业之间“无偿”拆借资金应视同销售行为，但是免征增值税，若是非集团内部则视为视同销售，需要按照同期同类的借款利率交纳增值税。
（二）自有资金内部有偿拆借
内部有偿拆借是房地产企业内部资金流动的另一种表现形式，是企业将资金借给其他企业并收取一定的利息费用的方式进行的资金交易，房地产行业内部的有偿资金拆借，没有超过同期同类借款的利率的部分，允许在企业所得税计算时予以扣除。在房地产企业获取资金以后应根据国家税法规定交纳企业所得税。企业应交增值税按照视同提供贷款，交纳6%的增值税。
（三）银行贷款内部拆借
银行借款内部拆借问题包括无偿和有偿两种方式，无偿的银行贷款拆借是指，将企业自身从银行贷出来的款项无偿转贷给其他单位，在本质上借入方其实是获得了收入，所以税务部门可以根据当期利率核准其收入。[2]根据我国企业所得税税法第八条规定，企业在日常经营中发生的同收入有联系的正产的支出，包含企业所得税的允许在应纳税额中扣除。所以，地产公司把银行贷款无偿转让给其他公司单位使用，应该支付的利息同收入具有较弱的相关性，在增值税处理上，应该调增应税所得额。
如果是有偿将银行贷款进行内部拆借，该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少。根据《特别纳税调整办法》第三十条规定，税务机关有权进行合理调整、经营的机构，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款，且实际税负相同，或者利率与同类业务的正常利率相差過大，有偿拆借双方之间的业务往来有下列情形其中任意一项的。《税收征收管理法实施细则》第五十四条规定、费用、调整。
二、改善内部拆借环境，降低涉税风险的措施
（一）优化资金拆借流程
为了使企业之间资金拆借活动更加顺利的开展，确保拆借资金以及涉税项目计算正确，企业之间在拆借过程中要严格遵守企业会计准则中对内部资金拆借的规定，做好资金拆借账务核算，借入方清楚地记入其他应付款及其二级明细账，记录清楚往来账项。借出方的利息及涉及税额计入税金及附加科目，由于房地产企业内部资金拆借不同于企业日常经营所产生的业务，为了以防会计账目混乱，还要在附注上注明具体的拆借业务，做到企业间拆借业务合规合法，为企业拆借纳税提供真实有效的纳税依据，防止涉税风险出现。[3]
（二）实行集团公司统借统还
统借统还是降低企业涉税风险、减少涉税金额的一种方式，其具体定义为“企业所在集团将统借统还业务委托给企业集团下属的财务公司代理执行，指的是企业集团下属的财务公司从银行等相关金融机构取得要对其他单位进行统借统还的贷款以后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业所需要进行统借统还的单位签订统借统还贷款合同并进行借款的分拨，按照要付与银行等金融机构的借款利率向企业集团或集团下属单位，收取用于上级集团归还金融机构借款所需要的利息，再转付给企业所属集团，由集团下属财务机构统一归还出街金融机构的业务。”[4]采用统借统还的方式可以在企业之间进行合理的利息费用分摊，在对利息进行合理分摊以后企业所得税可以按照应税金额在税前进行扣除。企业在统借统还的拆借模式下的税率相比较低，涉税风险也就相应有所下降。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）中的相关法律要求，在企业的统借统还业务中，企业财务应当按照不高于同期金融结构的借款利率向借入方收取利息，如果收取的利率高于同期金融市场上的利率，按照法律规定应当全额缴纳增值税。
财税〔2019〕20号当中的企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷资金不适用统借统还，统借方将借入或是发行债券取得资金再出借给企业集团成员不是无偿的，这点和财税〔2019〕20号企业集团内单位（含企业集团）之间的无偿借贷资金有很大区别。所以集团内无偿贷款不适用统借统还，有偿贷款则适用。
（三）提高企业会计人员专业能力
随着国家相关法律法规的完善与详尽，企业之间的资金占用以及拆借的现象也日益增加，资金占用以及资金拆借中的财务问题也愈发突出，资金的涉税问题更是不能、不容出现一点差错，倘若出现问题，轻则交纳罚款滞纳金，重则列入黑名单，对企业将会造成严重的影响。要想从源头上解决资金拆借的涉税问题就要全面提高财务人员的专业水平以及管理能力加深对财务管理本质的认识，增强对涉税业务的统筹规划能力。房地产企业要加大对自身财务人员的培训和教育工作，提升财务人员专业素养，使财务人员积极研究国家相关涉税法律法规，增强同行业间财务人员沟通交流，经验互补，共同探索新的涉税问题处理方案。另一方面，加强与会计事务所的合作，聘请事务所专业财务管理人员对房地产企业的资金拆借涉税项目进行专项梳理，并对企业财务人员进行指导，进而全面提高企业的资金拆借涉税管理能力。
（四）充分解读相关法律，积极配合税务机关
由于现阶段我国税法对资金拆借涉税问题处理的有关规定并不是十分明确，在税务部门同企业之间对对待这个事情的理解也有着一定的分歧，要进一步全方位、有目的地解读有关内部资金拆借的税法规定，将税务稽查的稽查重点同企业相对应的涉税风险点相结合，从税法解析、税法适当、税法原则等众多角度，无误了解具税收法律规定的具体要求;紧接着，要深入结合企业集团的相关业务目的以及业务性质的分析，对税务稽查的质疑点做出合理的解释;最后，企业应该自行准备好提供充分且适当的证据来支持企业观点的合法性与合理性，积极主动的与税务机关进行沟通，为企业能够尽早妥善解决资金拆借的涉税争议问题。
国家税务稽查的注意力一直着重放在地产行业，而地产行业的内部资金拆借由于存在一定的争议，一部分企业存在走法律漏铜的嫌疑，资金拆借的涉税问题为税务稽查、纳税评估的重点对象。企业要重视内部拆借的涉税问题，加强内部控制使企业健康合法的发展。
参考文献：
[1]吴云. 浅析房地产企业内部资金拆借涉税问题[J]. 行政事业资产与财务，2018.
[2]李娜. 浅谈关联企业之间资金拆借的涉税问题[J]. 财会学习，2018，No.185（11）：13-15.
[3]杜修峰. 浅议关联企业资金拆借的涉税风险及对策[J]. 中国商论，2018（22）.
[4]刘元春. 房地产开发企业资金拆借企业所得税风险分析[J]. 注册税务师，2017（5）：37-38.
（作者单位：西安天朗地产集团有限公司）
转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-14949671.htm
