房地产企业内部控制制度的建立与完善

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　　摘要：房地产企业与一般企业相比有三个显而易见的经营特点：经营产品的特殊性、经营环境的复杂性、组织结构的多层次性。因此，房地产企业应当建立完善的内部控制制度，制定规范的控制标准，以规范员工行为。本文笔者以对房地产企业建立完善的内部控制制度的必要性的分析为基础，指出当前房地产企业内部控制制度实施过程中存在的问题，并提出几点改进建议，供相关决策者借鉴。
　　关键词：内部控制;房地产企业;控制标准
　　内部控制是一个动态的管理过程，在于规范企业的各种管理行为，以防范企业经营风险，合理保证企业经营的效率和效果，保障企业资产安全和财务报告信息的可靠性，促进企业合法经营。而房地产企业因其经营产品的特殊性，生产产品为房地产，存在产品周期长，项目风险大，投资额高，难以管控等特点，因此，相对于其他企业来说，房地产企业经营风险更高，更应当建立完善的内部控制制度，以保证企业经营的效率和效果，防范经营风险和财务风险。
　　一、房地产企业建立完善内部控制制度的必要性
　　房地产企业在经营过程中涉及各个方面，各环节需要按照一定的规则体系进行统筹安排，引导和规范企业经济行为。
　　（一）内部控制制度的介绍
　　内部控制是一个完善的体系，首先，内部控制制度不仅强调建立，更强调更新。它不是一个静态的管理流程，而是一种动态的管理流程，在企业建立完善的内部控制制度后，需要随着企业内外部环境的变化而更新。其次，它的功能不仅包含对企业内部活动的指导和沟通，更应当是对企业内部活动进行监督，包含事前、事中和事后监督。因此，完善的内部控制制度应当随着企业的发展和扩大不断的更新。
　　（二）房地产企业的经营特点
　　房地产企业经营的产品为房地产，其产品具有生产周期长、资金占用量大、管理较为复杂、经营风险较大等特点，在生产经营的任何一个环节都不可出错，否则将会导致资金链断裂的风险，甚至直接导致企业破产。特别是在当代中国国情下，国家出台一系列房地产管理政策，房地产企业生存环境变化极快，增加了房地产企业面临的政治风险。
　　（三）房地产企业建立完善内部控制制度的必要性
　　房地产行业面临的经验风险和财务风险都较高，因此，企业必须建立完整的内部控制管理制度以保证企业健康可持续发展。具体来说，房地产企业建立完善的内部控制制度的必要性主要体现在以下两个方面：
　　第一，降低成本，防范风险，提高利润。内部控制制度的完善可以提高企业对内外部环境变化的应对能力，改进企业管理的各项流程，去除冗余控制，增加必要性控制，使得流程中涉及的所有员工能各司其职，降低企业经营成本，提高企业经营利润。
　　第二，促进企业守法经营。完善的内部控制制度可以保证财务报告及相关信息的可靠性以及遵循适用的法律法规。企业合法经营是企业生存的前提，内部控制制度可以减少企业的违法行为，保证企业合法经营，取得监管机构的信任，提高企业市场信誉。
　　二、房地产企业建立完善内部控制制度中存在的问题
　　企业应当建立完善的内控制度，提高企业经营效率。而当前较多的房地产企业在建立完善的内部控制制度过程中存在一系列问题，主要表现在以下几个方面：
　　（一）员工内控意识不足，企业文化不足以支撑内控制度的有效实施
　　当前较多的企业对内部控制认识仍不足，未认识到内部控制制度对一个企业健康发展的重要性。由于房地产企业产品特殊性，产品周期较长和项目投资金额较大，一个产品流程完成需要涉及较多的员工，若企业缺乏积极向上、开拓创新的企业文化，则会导致员工缺乏向心力。并且较多的企业仍未认识到人才管理的重要性，未建立人才储备库，对人力资源的引进、培训及使用未制定严格的管理制度，无法实现人力资源的合理配置，员工凝聚力较低。
　　（二）内部控制活动缺乏标准，企业经营无章可循
　　控制活动是企业内部控制体系的核心内容。而房地产开发企业因涉及的流程较多，未对各个流程进行仔细梳理，制定的控制活动流于形式，较多关注房产销售、施工资金筹集、财务报告等方面，对施工物料的采购、物料及房产管理、房产设计与开发等关注度不足，制定的内控措施不能包含业务的全流程，不能发挥到控制的作用。或者房地产企业在制定内部控制时，较多的关注事后控制和事中控制，对事前控制关注不足。
　　（三）缺少完备的信息传递机制，无法实现上达下通
　　房地产开发企业在制定内部控制制度时，应当将制度从上到下依次推行，并对实施过程中存在的问题从下到上能够及时的进行反馈，而大部分房地产企业内部控制制度制定后，流于纸面，未能采取有效的途径实现上达下通，基层员工更多的按照习惯操作，而不是严格按照制度。因此，房地产企业无法有效的进行信息传递、信息反馈不及时，或者信息传递过程中缺少保密机制等原因，导致内部控制制度无法有效推行。
　　三、加强房地产企业内部控制制度建设，提高企业管理水平
　　房地产企业应当按照企业的内部环境及经营产品特点制定合适的内部控制制度，保证企业经营的效率和效果。主要从以下几个方面入手：
　　（一）优化人力资源布局，实现人力资源合理配置
　　人才是保障企业健康经营的根本，因此，房地产企业为促进企业有效经营，必须制定人力资源总体规划和能力框架体系，优化人力资源布局，在项目施工前的资金筹资，项目施工过程中的质量管理，项目施工后的验收等都应当有足够的人才支撑。房地产起应当加强人才管理，建立人才储备机制，对人力资源的引进、培训及使用制定严格的管理制度，实现人力资源的合理配置，提高员工凝聚力。
　　（二）培育有自身特色的企业文化，提高核心竞争力
　　内部环境是企业其他内部控制要素的基础，房地产企业需要营造良好的氛围，积极向上的文化，才能更好的引导企业全体员工行为。房地产企业应当定期对员工进行培训，让员工了解企业文化及公司愿景，明确当前企业战略目标以及各层级目标，在企业内部营造一个较好的学习氛围，对于积极进步的员工及时的给予肯定和褒奖，增强员工归属感，为内部控制制度的顺利实施奠定基础，打造具有自身特色的企业品牌，规范员工行为，提高企业市场核心竞争力。
　　（三）制定有效的控制标准，规范员工行为
　　控制活动的制定应当包含房地产企业经营的各个方面，应当实现全流程管理。同时，企业应当充分利用全面预算管理体系、合同管理制度等对控制活动的实施加以保障。房地产开发企业应当根据自身经营特点，在房产开发和销售的各个流程制定严格的授权、批准、审验等相关管理制度，统筹安排物资采购，明确各环节的审批权限和职责，采取有效的管理措施，规范企业施工、招标、造价、建设、验收等环节的控制标准，规范企业各环节控制活动，提高企业资产经营管理水平。
　　（四）加强信息沟通，建立有效的信息传递系统
　　内部控制制度要想能够有效推行，企业必须建立完善的内部信息传递机制，将内部控制制度由上到下传递到个人，使基层员工在操作中能够有章可循。同时，基层员工在实施控制活动时，发现的问题能够及时反馈至上级，保证信息沟通的畅通无阻，促使企业内部控制制度的有效实施。另外，因房地产企业流程和层级较多，在信息传递过程中房地产企业应当建立保密机制，总之，信息传递机制的建立对于内部控制的推行具有非常重要的意义，具有保障作用。
　　（五）建立预算考核机制，保证内控制度有效实施
　　房地产企业应当将预算管理和考核管理相协调才能达到促进企业达成经营目标，杜绝责权不对等行为。在编制预算时，房地产企业应当充分调动各部门的积极性，全员参与，保证预算的可实施性。在预算实施过程中，各部门应当明确本部门目标，并保证在外部环境未发生较大变化时目標的稳定性，同时，企业应当建立完善的考核机制，保证责权对等，通过考核支撑企业预算目标的达成。
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