浅谈“互联网+”时代房地产企业财务管理存在的问题及对策
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作者:夏祺
摘要：随着互联网的快速发展，各种产业在不断与之融合，力求打造全新适合自己的改革模式，在社会经济中占有重要地位的房地产企业也在这次改革浪潮中。改革是一把双刃剑，这其间有机遇也有挑战，有亮点也有痛点。而房地产企业的改革痛点之一，就是企业的管理幅度越来越大，集团化的管理趋势越来越强，信息化的管理模式越来越多。而房地产企业本身又有开发周期长、资金周转大等行业特征。如何在新时代下更好的生存与发展呢？当开发商拥抱互联网，及时更新财务管理的思维与方式，找准大数据时代下的财务定位，可以助力企业更好的适应新格局，有效降低企业风险，保障企业持续健康的发展。文章从“互联网+”这一理念出发，站在房地产企业的角度，分析现阶段财务管理存在的主要问题，并提出具有针对性的创新管理对策。
关键词：房地产;财务管理;问题;对策;互联网+
一、“互联网+”概述
自2016年“互联网+”入选中国语言的十大新词以来，这个新理念被反复提及。“互联网+”是互联网发展的新业态，它代表着一种全新的经济形式，即充分发挥以“云计算、物联网、大数据”为代表的新一代信息技术在各个生产要素配置中的优化和集成作用，将互联网的创新成果深度融合于经济社会各个领域当中，发展壮大新兴业态，提升实体经济的创新力和生产力，打造新的产业增长点，形成更广泛的以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新形态。为大众创业、万众创新提供更好的环境，为产业智能化提供更强的支撑，增进新的经济发展动力，促进国民经济的提质增效升级。
当今社会各个产业都在转型中求生存与发展，各类传统行业如果不与互联网关联，就要被淘汰，作为中国经济支柱的房地产业当然也不例外。对于从高歌猛进的黄金时代迈进竞争残酷的白银时代的房地产企业来说，面对“互联网+”的思维浪潮，无疑是寻到十分难得的机遇和改革发展的契机。新模式的运行高效、信息透明，都将大大推动整个行业恢复活力，正向健康的发展。但是与之相对应的，对企业财务管理的挑战也是不容小觑。产业在发展，制度也得变革，我们不能以惯性思维来看待财务管理，原本那些管理滞后，边做边看，遇到问题才解决问题，没有前瞻性的财管思路在新环境下已越来越行不通了，我们需要将财务更好的渗透进业务，将管理前置，充分利用数据和网络，打造出新形式下适合房地产企业新的财管模式，以期更好的助力转型。
二、“互联网+”时代房地产企业财务管理的重要性
“互联网+”时代下数据是主流，如何运用好这些数据，就需要财务管理。财务管理分为两大方面，一方面是财务，就是结合实际业务，将庞大复杂的数字梳理明晰，找到有用的数据并进行各种分析，通过分析得出决策有用的信息，为管理者提供有价值的参考意见，为科学的决策把好关。另一方面是管理，就是从资金的角度参与到企業的各项管理中来。众所周知，房地产行业是资金密集型行业，从拿地到回款，从传统地产的开发经营，到商业地产的投融管退，无一不涉及到资金。而涉及资金的各个方面都应该在财务管理的范畴之内。所以财务管理是企业管理的核心，具有相当重要的地位。
三、“互联网+”时代房地产企业财务管理存在的问题
（一）预算管理延用传统理念
现阶段多数房地产企业在全面预算管理中存在的主要问题有以下几个方面：第一，过于注重年度预算，对于年度预算严格把控，并关联到年末的绩效考核中。相对而言，对于完整的项目预算有所忽视，一般仅在项目做投资测算或启动初期完成项目整体预测。但一个房地产项目会经历少则几年，多则十几年的周期，最初的预测往往已不能适应之后的发展与变化，在开发过程中遇到价格调整，甚至规划调整的事项也实属常见，如果数据不能及时更新，那么之前所做的项目预算实用及分析的价值就不大了，也有可能带来后期错误的决策。第二，编制时对数据的可靠性估计不足，未能结合业务的真实发展，甚至有预算松弛的现象。预算管理以及编制方法依然停留在最基础的业务层面，数据的取得来自于传统而落后的前人经验，却忽略了外界条件和市场数据所给予的参考。比如行政费用，有时只是参照上年度做简单增加，未能考虑当年会发生的特殊事项。销售费用，总是被销售多费用大，销售少费用小的惯性思维所主导，考虑不够周全。另外，预算过于静态，一般年初完成年末考评，没有注重实时变化。
（二）资金管控面临各方压力
房地产企业最主要的特征就是投资大、周期长、回资慢。早在2016年，南京市国土局就发布了《2016年网挂3号补充公告》，公告规定了拍地只能用自有资金，对于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金禁止使用。除此之外，上海也早已出台了类似的规定。这就意味着从拿地开始，准确的说在参加拍地之前，作为竞买保证金的资金都得是企业自有资金。高额的地款、巨资的造价，加之开发期长，开发中期预售资金又得部分受监管，日常流转税及所得税、后期清算的土增税负等，这些都对企业的资金融通及管理提出了更高的要求。2018年，资管新规来了，它的到来会实行穿透式监管，部分资管产品在到期之后不能续约，将会大幅影响拿地端的资金来源。这对于融资驱动型的房地产行业来说又增添了不小的压力，而且预测未来相当一段时间内房地产大的融资环境不会有松动，房地产的融资压力将会越来越大。近年来，华夏幸福折价融资，绿城和碧桂园强调现金流高周转。几大房地产公司不同的经营策略，都跟当下信贷紧缩、地产企业融资难有关。另外，在日常资金管理的过程中，缺乏对企业在每个时点的资金盈余及缺口的详细分析。有的企业一方面在有预售款资金闲置时，就急于加大投资力度，为了扩大规模，盲目的进行购地，从而陷入资金匮乏的境地;另一方面为了不影响工程款支付，又加大了融资的力度，在这种循环下，一旦遭遇到突发事件，就很可能会导致企业资金链断裂，中止项目开发的进程。
四、“互联网+”时代房地产企业完善财务管理的对策 （一）创新预算管理模式
实行大数据时代下的全面预算管理，房地产企业的财务预算主要涵盖目标利润预算和资金预算，具体包括投资、运营、营销、成本、工程、资管、财务等多部门数据，在“互联网+”时代下，房地产企业可以更多的利用大数据平台，将预算管理体系融入大数据模式，以项目整体经营目标为导向，分析历史数据的同时，互联网可以更容易将财务和业务数据结合在一起，多维度的预期市场及宏观环境对于项目整体的影响程度，得出更为科学的预算数据。另外，在日常经营的过程中还需做好精细化预算管理，定期开展科学且深入的预算情况分析，制定出一套完整的财务预算分析报告体系，让预算真的“动”起来，将事前控制融入到日常的管理中来，创造出更行之有效的事前、事中、事后全方位的监控体系。对实际情况和预算数据进行实时分析和比较，对于实际偏离预算的真正原因进行深入挖掘。透过财务数据反映出企业日常管理存在的问题与不足，以便更好的指导下期的预算和工作，保证监控的有效性和实用性，实现企业内部管理的预期目标。
（二）创新资金管控方式
在项目拿地前期就测算出整盘现金流，纵观各个时间点上资金的盈余与缺口，为以后适时投融资做好准备，进而有的放矢的运用资金，不闲置也不浪费。以互联网为平台，面对房地产企业现阶段的融资难题，尝试拓宽融资渠道来融资。比如，通过新型互联网金融方式——众筹，来解决资金的难题。让企业团体提前参与到项目中来，在拿地阶段就进入体系，也就等于是项目的合作方，房地产企业再通过与企业或其员工以合法众筹或证券化的模式来获取必要的基础资金，以当下及未来比较流行的“私人定制”的方式，打造出满足合作方的特殊需求产业格局，如建造产业园、科技中心、写字楼、智能宿舍，甚至职工家庭住房等;再利用批量开发来实现规模效应，降低客户所负担的成本，在满足合作方个性化需求的同时，实现高收益。另外，先进的互联网技术可以更新销售模式，加快销售签约，优化收款流程，促进资金安排的准确性。
五、结束语
全新覆盖的网络结合无处不在的计算，全新整合的数据更进无所不在的知识。 “互联网+”改变了传统房地产企业的经营模式，给传统财务管理提供了更加雄厚的资源和更加先进的技术。财务管理人员要更深入理解业务前端，走进实务，加强与各部门的沟通，做懂业务的财务人。打破传统，颠覆常规，构建新时代下适合自身的，内容丰富的财务管理体系。将“业与财”进行无缝对接，更好的体现出财务管理的灵敏度与综合性，提升企业的管理效率和效益，才能更好的推动“互联网+”下企业的健康稳定的发展，进一步实现价值最大化。
参考文献：
[1]罗小菊.“互联网+”产业融合背景下企业财务管理创新[J].現代营销（下旬刊），2019（02）.
[2]许瑶瑶.新的商业模式对企业财务管理的影响及要求[J].现代营销（下旬刊），2019（02）.
[3]李孟杰.互联网时代的房地产企业预算管理[J].财会学习，2018（12）.
[4]邓典雅.“互联网+”产业融合背景下企业财务管理创新[J].财会通讯，2017（02）.
（作者单位：南京复地东郡置业有限公司）
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