房地产金融市场的发展现状及趋势研究
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【摘要】随着国家经济的繁荣，房地产行业也得到了迅猛的发展。在房地产金融市场当中，只有对每个环节进行严格把控，同时要对传统观点积极进行创新，这样才能使其朝着正确的方向前进。此外，需要对其发展阶段存在的问题有着明确的认识，意识到可能存在的风险，从而采取有效的措施来预防。
【关键词】房地产 金融市场 发展现状 趋势
近几年来，我国的房地产行业处于持续发展的进程中，与住房建设的关系日益密切，因此，房地产市场与金融业务之间需要更多的交流，这样不但使金融市场的领域不断扩大，而且需要更高的资金融通效率。对于政府而言，应该对房地产金融市场进行细致的了解，确保每一个环节都正常进行。再者，要建立科学合理的房地产金融市场体系，并对其要不断进行完善，这样有利于房地产融资情况多样化。要建立一套房地产金融的法律法规，使相关从业人员能够依靠法律，并遵守法律，这样能够有效弥补房地产行业存在的不足之处，有利于其稳定健康的发展。
一、房地产金融市场的具体含义
在开展房地产业务时，通过某些金融工具的使用，供给方和需求方最终完成的资金交易总和，便形成了房地产金融市场。如果想要进行房地产交易，主要有两种交易形式，第一种是在固定地点交易，第二种是采取无形交易的形式。随着科技的进步，交易工具也在进行创新，房地产金融市场的业务范围逐渐得到了扩展，服务范围也越来越广。
二、房地产金融市场发展过程中存在的不足之处
（一）房地产市场缺乏健全的金融体系
近年来，我国房地产金融企业改变了原来的关注对象，将其转移至某些一级市场，这些市场发展趋势十分良好，已然成为相关金融产品的重点目标。通过对个人房产进行抵押、对房地产进行投资或者进行抵押担保等方式，开展房地产金融业务。目前，住房抵押款证券化仍然处于试行阶段，没有正式开始应用，其他的金融产品也同样如此。我国现今的房地产市场的金融体系并不健全，需要对其进行完善及修改，这样才能有利于房地产市场的不断发展。
（二）金融工具的使用较为单一
到目前为止，我国创建了多种形式的房地产金融工具，得到广泛应用的是以下三种：住房储蓄款、个人按揭贷款、住房公积金贷款。对于房地产市场来说，要想获得房地产融通资金，大部分要依靠银行。据大量研究结果表明，房地产主要投资者便是银行，提供了超过一半的资金。很多施工企业需要垫资资金，这部分资金便是由银行贷款提供。在开展房地产开发的相关业务期间，银行信贷资金的使用率占据了四分之三左右。可以这样说，在房地产金融市场的发展过程中，出现了过分依赖银行贷款的问题。一旦房地产行业出现了变动，银行将会受到无法预计的损失。
（三）房地产金融市场的法律法规不完善
我国房地产市场在不断发展，但仍缺乏一套健全的法律法规，这将不利于筹集、管理与使用住房资金，可能会出现无法律管制的情况。依照房地产市场的发展形势，国家已经实行了相关政策，然而，在实际情况中，仍然会有无法可依的状况出现。特别是开展房地产按揭业务过程中，如果相关法律法规不完善，将会不利于房地产金融市场的进步。
（四）房地产市场的资金运作效率有待提高
房地产企业在运行的过程中房地产金融机构并未构架起完善的经营管理系统与管理理念，这样降低了资金的分配质量;在一些客观因素的影响下，如资金提供者的经济情况、资金储蓄情况等无法达到房地产金融对资金的需求量，同时也增加了资金使用的风险。
三、促进房地产金融市场发展的有效措施
（一）建立健全房地产金融市场体系
对于我国房地产行业而言，需要创办正规的金融管理机构，并与其发展情况相结合，建立健全房地产金融市场体系，并且要完善相应的制度。众所周知，房地产经营机构的主要负责人是银行，以此为基础，对房地产市场中相关的金融业务作出规定，此外，还应该严格控制住房公积金的使用。在进行房地产资金的管理过程中，应该突破之前的管理模式，将房地产投资资金、资产抵押管理和住房融资担保等方面看作是重点管理业务。对房地产金融市场做到精准的认识，创新以及改变原有的管理形式，对一级市场和二级市场要做到明确的划分，从而使房地产金融市场体系不断健全。
（二）融资渠道应朝着多元化方向发展
在房地产行业进行融资时，主要渠道便是银行，这种融资形式过于单一，也存在着一定的限制。所以，应该开放更多的融资渠道，使其朝着多元化方向发展。当前，我国房地产发展势头良好，政府也慢慢出台了相关金融政策。要想使我国房地产金融市场稳定的发展，那么需要改变融资方式。具体从两方面出发，一方面便是房地产开发，另一方面是个人住房信贷。二者不能再全部依赖银行，而是应该使融资渠道多元化，这样才能使房地产企业股权融资占比和流动资金占比得到拓宽。
（三）对房地产市场存在的金融风险实行有效规避
开展房地产业务时，需要大量的资金流动。在资金周转期间，可能会产生一定的风险，与此同时，房地产行业与民生、经济的关系是极为紧密的，这就需要政府加以重视。在房地产金融市场上，只有政府将引导者的作用扮演好，才能使此行业能够健康稳定的发展下去。在此期间，有关部门需要完善金融管控方式，从而创建一个和谐的融资环境，这样能够使资金的流动效率得到提升。除此之外，需要定期开展资金融通的培训活动，无论是房地产从业者，还是相关政府部门，都应该踊跃地加入培训工作当中，这样有利于他们进一步了解资金流动模式，从而对每个环节开展细化工作，以此来避免房地产市场中存在的金融风险。
（四）建立健全房地产金融市场的相关法律法规
不同地区的经济发展不尽相同，因此经济发展状况的不同将会导致房地產金融发展的特征存在差异性。各个地区对房地产金融市场开展监管时，需要结合本地发展的实际情况，引进先进的管理理念，对房地产金融政策不断进行优化。此外，各地区要对自身的地域特征、经济基础和房地产行业的发展情况进行明确的认识，以此为依据来制定地域性政策，从而对房价实行指导作用，最终使房地产行业能够得到长久发展。 （五）对金融风险进行规避，将房地产行业的信用度进行提高
现阶段，我国房地产行业中常常会出现以下的情况：若遇到一定金融风险，房地产企业会将其转移至银行。这样做虽然使企业本身避免了金融风险，但是对银行却造成了不利影响，也会在一定程度上造成房地产市场的混乱。所以，房地产金融市场需要进一步得到完善，减少房地产企业投机行为的出现，此外，还需要一套良好的企业信用度评价制度，这样才能对金融风险实行有效规避。
（六）对住房公积金制度进行优化，使保障体系多元化、多角度发展
在国内，住房公积金制度开始广泛使用，这是因为它相当于一份保证，能够满足低收入人群的住房需要，然而，在实际情况中，这项制度仍然存在着一些不足之处。为了使住房公积金制度的效率有所保障，需要对住房公积金政策的覆盖范围进行扩大，与此同时，还需要明确规定公积金的最高交纳费用以及最低交纳费用，这样才有利于公积金制度的健全。形成多元化、多层次的保证体系，并开拓住房资金筹措渠道，并强化财政预算，这样可以从土地转让费用、住房公积金增收费用以及公房售出后所产生的收益作为保障性住房建设资金，也可以采用发行住房福利彩票的方式，多元化、多渠道的进行资金筹措，开辟新型住房保障体系。
（七）应积极推行房地产金融服务的实体经济
房地产金融服务经济分为实体经济与虚拟经济两大类，二者存在着很大的差异。其中，实体经济具体含义是生产期间产生的直接物质产品，以此为各项经济活动提供服务。这类经济的中心是完成资本运作。在我国经济繁荣的进程中，房地产行业占据了十分重要的地位，也与民生、经济之间的关系密不可分。以本国房地产行业的实际情况为依据，引进国外先进的科学理论，使二者相结合，才能对房地产金融市场的发展有所帮助。在此期间，需要对实体经济和虚拟经济进行深入研究，使它们之间的关系得到良好的平衡。如果出现了实体经济全部取代虚拟经济或者实体经济无法掌控虚拟经济的状况等，都会对房地产金融市场造成一定风险。此外，还应该对我国的房地产的产业结构不断进行优化，在整个过程中，都不能改变以金融为核心的结构，从而有利于我国房地产行业的日益壮大。
（八）对宏观调控进行强化
近几年来，在各个地区，房地产行業已经成为了主要的财政收入以及主要的GDP推动来源，这样一来，地方政府便采取很多举措来抑制房价下降的趋势。依附房地产行业的下游业较多，同时围绕着房地产行业也衍生出不同的服务业也很多，这样地方政府就更加支持当地房地产行业的发展。应该使房地产金融市场朝着多元化方向发展，地方政府需要积极推行宏观调控政策，强化其作用，以此来健全房地产金融市场现行机制，为房地产行业的发展带来保障。
四、结语
随着房地产行业的日益壮大，房地产经济得到了迅猛的发展。在进行房地产活动时，需要开展很多的金融业务。因此，各个地区的政府需要明确每个环节的作用，并对其进行严格管控，从而对对房地产市场金融体系进行优化与完善，并形成多样化、多元化的房地产金融市场。与此同时，需要建立相关的法律法规，并不断进行完善，这样才能使房地产从业人员做到有法可依、有法必依。若房地产市场中出现金融风险，应积极采取有效措施进行应对，从而使房地产行业能够长久、稳定的发展。
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