房地产开发企业在各阶段的税务筹划探讨
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摘要：随着我国社会经济逐步发展，市场日趋成熟，房地产企业成为了国民经济中的支柱型产业，不但改善了人们的生活，也带动了周边经济的发展。但同时房地产价格不断攀升也使市场中恶性竞争循环、经济环境复杂多变。近几年，国家加大了对房地产行业的宏观调控，相继出台了一系列税收政策，导致房地产企业的获利空间更小。文章以房地产企业项目开发阶段的税务筹划为核心，探讨企业合理筹划税收、创造经济效益的途径。
关键词：房地产企业;各阶段;税务筹划
一、房地产企业税收筹划方法
由于行业的特殊性，房地产企业涉及的税种比较多，税收负担比较重。通过有利的税收筹划可以合理的增加税后利润，也有利于积极响应国家宏观调控政策，共同维护良好的市场秩序。房地产企业进行税收筹划的方法主要表现在以下几个方面。
（一）费用调节法
房地产项目的开发周期比较长，企业无法对其成本消耗进行准确的预判，因此企业可以关注项目的每个会计节点，对会计节点进行预测。然后决定合理的调整成本输入还是追加成本投资，有效调节企业开发成本。
（二）收入控制法
收入控制法是指企业全面把握项目确认收入的会计节点，合理筹划收入，通过拖延纳税义务的方法取得节税。在合理控制收入的情况下可以降低累进税额，这种方法适用于计算土地增值税环节，对土地进行合理定价达到节税的目的。
（三）充分利用差别化税收政策
现行的与房地产行业相关的税收政策不但是国家未来发展的导向，也为房地产企业的税收筹划提供了一定的空间。因此，房地产企业可以充分利用差别化税收政策，实现节税的目的。
（四）合理减少税基
利用分拆技术控制房地产土地增值税的累进税率可以合理的减少税基，但这种方法适用范围有限，且必须在合法合理的基础上才能适用。
（五）临界点筹划
临界点税收筹划即在纳税临界点通过增加或减少收入的方式降低企业的税负，土地增值税和企业所得税进行税收筹划时都可以采用这种方式。
（六）充分利用税收优惠政策
国家为了调节市场、加快社会资金的流动，出台了一系列税收优惠政策，房地产行业也在其中。企业在充分了解这些优惠政策后，满足优惠政策所需条件，通过享用和适应优惠税收政策降低税收压力。
（七）利用组织形式
企业的结构重组也是降低税负的一种方法，一些发展比较成熟的企业可以采用并购重组、股权收购等方式变更企业内的组织结构，从而实现减轻税收的目的。
二、房地产开发企业在各阶段的税务筹划
（一）前期准备阶段的税收筹划
由于房地产企业的开发周期比较长，对资金的需求量比较大，因此，选择什么样的筹资方式对于房地产企业的项目开发来说极为重要。当前，房地产行业的筹资方式主要包括内部资金筹措、银行借贷、发行股票等。根据我国税法规定，向银行借贷的利息可在一定范围内扣除，且土地增值税也可以作为扣除项目之一，因此选择何种方式决定了企业的税收规模。在这种情况下，企业可以选择合作开发的方式，在双方资源互补的基础上适当地减轻税费。此外，为了保证税务筹划工作能够在内部协调统一的情况下完成，企业还要加强内部控制建设，针对税务筹划建立完整的管理机制，调动各部门之间的配合，为税务筹划做好前期准备工作。
（二）建设开发阶段的筹划
1. 土地增值税筹划
房地产企业土地增值税筹划的基本思路是多抵扣、少增值，用好税收政策。基于全流程链筹划，房地产企业要延伸价值链，将利润向上下游延伸，即将房地产公司的利润转化为其他关联公司利润，以降低土地增值。企业还可以采用利息扣除、合并或分别核算的方式来进行筹划。在计算土地增值税的扣除项目金额时，一些无法进行利息分摊和无法开具金融机构证明的企业可以在扣除开发费用的同时，扣除取得土地使用权所支付的金融与房地产开发成本之和的10%，通过按照比例扣除利息的方式来减少土地增值税。另外，对于不同类型的房屋建设也会产生不同的增值率，因此在项目立项的时候，企业可以针对项目类型决定计算增值额的方法，以此来降低土地增值税。
2. 成本费用方面的筹划
成本费用筹划主要是对土地增值税进行筹划，具体筹划方法主要包括三个方面：一是增大扣除项目，根据土地增值税的规定，房地产企业在转让房地产时，可以按照土地支付的地价款与开发成本之和加计20%扣除，即对土地征用拆迁补偿费、前期安装工程费、基础设施费等进行成本控制，可以采用加大公共设施配套成本费用的投入提升房屋质量，调整土地增值税的扣除;二是人事筹划方面，虽然劳动力费用与土地增值税没有直接关系，但企业将人力资源活动所产生的费用列入开发成本中，可以适当减免土地增值税;三是改变房地产开发项目中的费用利息处理，基于房地产企业前期投资需要一定的外部融资，对利息进行资本化，合理调节建设初期和后期的财务费用。在进行土地增值税扣除时，对于借贷利息可以科学处理，采用据实扣除和比例扣除两种办法，依据企业借款的多少采用合理的借款方式进行筹划，有效减少土地增值税。
（三）销售阶段的筹划
房地产企业销售阶段的税务筹划包括销售价格税收筹划、销售收入分解税收筹划以及销售和自营的选择等。依据税法规定，企业可以通过合理设置确定房屋建造标准和房屋销售价格的方式，将增值率控制在20%以内，从而提升企业的经济效益;另一方面，对外销售、自营持有等不同的销售方式会产生缴税费用，前者要缴纳土地增值税，后者要缴纳土地使用税及房产税，企业可以根据项目的利润高低来判断销售方式的选用，有效地进行销售阶段的税收筹划。
（四）保有阶段的税收筹划
保有阶段的税收筹划包括先租后售稅收筹划、分解租金收入税收筹划。由于房屋出租所涉及的税种比较多，会增加企业的税务负担，而相比较来说，物业管理费用只需要缴纳增值税，因此，企业要选择合适的自营方式来降低税负。
房地产企业开发出来的房屋并不是全部用来销售的，其中一部分暂不出售或利用出租的方式赚取一部分资金，这期间对房产税的筹划主要分为以下两种方法，一种是分解资金为物业管理费用，另一种是变出租为承包经营。前者将租金划为租赁收入和物业管理收入，物业管理不征收房产税的政策可以有效地增加物业管理收入;后者是企业改善出租方式，将承租方式和投资方式共同经营，这样企业就可以只缴纳所得税，极大减轻了企业的税收负担。
房地产企业的所得税筹划主要包括三个方面：一是收入确认方面，即预收收入递延纳税，在不影响整体经营和交房时间的情况下，利用差额毛利率进行所得税筹划，减少企业前期缴税，获得货币时间价值;二是费用扣除方面，即公共配套设施筹划，将停车场建设作为筹划重点，通过建设地下基础设施来经营获利;三是税金方面，也就是土地增值税方面的筹划，由于当前土地增值税与清算结合的政策，对于已完工的项目可以及时进行税前扣除，对于未完工项目，企业可以提前申请清算进行税前扣除，对于完全没有完工的项目，企业可以预缴土地增值税，在符合当地预征率相关规定的前提下，可以主动向相关税务机构申请提高税前可扣除的税金金额，从而达到节税的目的。
三、结语
当前，国家对房地产行业的调控使新出台的税种政策也越来越多，而房地产项目开发建设的成本却没有降低，在税负繁重、利润空间小的困境中，房地产企业想要获取更多经济效益，就必须合理利用税收政策，科学筹划税收，从房地产开发项目的各个阶段入手降低税收成本，走出经营困境。
参考文献：
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[3]李仁贵.新常态下房地产企业税收筹划策略探讨[J].纳税，2018（16）.
（作者单位：郑州航空港区建港实业有限公司）
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