新形势下房地产企业资金管理的几点问题
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作者:李贺玲
摘要：2018年下半年开始，房地产企业逐步迎来偿债高峰期。然而，随着政府“房住不炒”的调控总方针，根据2018年12 月底库存商品房及当年去化速度计算，房地产企业很难短期内变现以偿还到期的债务。文章通过SWOT模型分析，分析了当前房企资金管理方面凸显的问题，有房地产项目缺乏科学的可行性研究;资金的风险管理意识淡薄;资金预算管理制度有待完善;融资渠道狭窄;企业发展战略调整不及时。通过分析提出应对措施，加强项目可行性研究，组织专家对可行性研究报告进行充分论证和评审，重点审核投资方案、资金筹措、投资效益;根据筹资目标和规划，结合年度全面预算，拟订筹资方案，明确筹资用途、规模、结构和方式等相关内容，对筹资成本和潜在风险做出充分估计;积极开拓股权融资、债券融资、投资基金、信托等融资渠道。并提出，房地产企业转变发展战略，开展商品房租赁业务、资产证券化是有效的解决途径。
关键词：房地产企业;库存商品房规模;商品房租赁业务;资金管理
一、引言
房地产企业的黄金10年已经成为过去时，随之而来的资金链问题，万科、万达、泛海等一批明星企业通过出售资产变现、转变公司发展方向等手段寻求渡过难关之道。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷。从兑付时间来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。
在此背景下，2018年房企频频融资，利率大幅上升，除发行债券外，还通过信托渠道高价“补血”。根据用益信托网数据显示，2018年四季度以来，68家信托公司共发行2172.7亿元的集合房地产信托产品，产品平均年收益率高达8.59%，而2017年同期则仅为7.31，在高融资需求下，房企海外融资成本也将继续上升。
再从政府层面看，2018年“两会”政府工作报告将“房住不炒”作为楼市调控总体方针。2018年7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”口号，2018年全国陆续发布调控政令400余次，随着调控措施落实到位，调控效应明显显现，楼市回归理性。
政府调控在商品房库存及去化速度上得到了充分体现，根据世联行发布的报告显示（由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准），截止至2018年12月底，全国商品房待售面积5.24 亿m2。
根据2018年去化速度计算，去化周期高于 18 个月的有石家庄、厦门、北京、天津、昆山，分别为56.2个月、37.8 个月、35.5个月、18.6个月、20.5个月;即石家庄现有库存去化需要4.68年。
从城市群库存来看，北方地区库存大大高于南方。东三省、京津冀、内蒙、山西库存高企，去化周期都在 5 年以上，尤其是内蒙古，去化需要7.4年，全国最高;东三省则需6.5年以上;京津冀需5.5年。
2018年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，要将“稳地价稳房价稳预期”作为调控主要目标，维稳仍是2019年楼市政策基调。房地产企业需转变销售和获利预期， 由“短期获利”转向“长期收益”。中小型房企生存状况堪忧，很可能选择与有实力的房企加深合作甚至接受并购，未来房地产行业将持续规模化。
二、房地产企业开展商品房租赁业务SWOT分析
房地产企业在内忧外患情况下，如何解决资金问题，如何生存下去，把一部分商品房投入租赁市场不失为一种解决办法，现在我们运用SWOT分析模型分别从优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）、与威胁（threats）四个维度进行分析。
（一）优势（strength）
1. 企业在商品房销售推广工作中积累了一部分潜在客户和市场认可度，有一部分看好楼盘但暂时达不到购买条件的客户可以先租住，待客户达到购买条件或能力时，采用已交租金抵减房款销售策略，事先锁定目标客户。
2. 房企如果能从设计、建造阶段就规划出用于出租楼栋，精装修根据承租人目标客户群设计，实施精装修，那么出租商品房阶段就不存在改造成本，大大增加出租业务战略目标实现的可能性。
3. 承租人一般在一个住宅小区居住习惯以后，如果不是客观条件变化，一般都选择长期居住下去，房地产企业不像个人房主有随时变更出租意愿的可能，承租人更愿意从开发商手中租赁崭新的住房。在起步阶段小区配套还不完善，出租率不高，为快速拉拢客户聚拢人气，可以采用渗透定价法，以略低于市场价格出租，当出租率达到一定高度以后，再调整出租价格达到市场平均价格，对于信誉良好的客户，可以低于市场上个人出租人租金涨幅留住承租人。未来不断完善小区配套如零售、干洗、网吧、健身等把租金溢价逐步提高上去。积极开拓衍生服务不断开发新的利润增长点，例如通过发展智能物业改造，实现预约搬家、手机开门、缴费、交友、维修、保洁等服务。
4. 房地产企业对于开发商品房后的下游租赁业务普遍较熟悉，更利于开展租赁业务，可实现前向一体化战略。
5. 房地产企业销售人员一般业务素质较高，对开发项目更熟悉，比一般中介公司的中介人员能更好的服务承租人。房地产企业一般都有ERP系统，如果租赁业务上线使用，可以实现全流程准确管理。
（二）劣势（weakness）
1. 房地产企业对于住宅租赁业务缺乏经验。
2. 需要重新招聘一批负责租赁业务的员工。
應对：为减少起步阶段的试错概率、投诉概率及新增过多人力成本，可寻求市场上的租赁业务中介公司或者专业的物业管理公司为合作伙伴，通过支付服务费的形式委托给有经验的专业公司，随着出租率的增加，单位服务费随之降低。 3. 房地产企业通常采用开发贷的形式筹集建设资金，贷款期限在三至五年左右，商品房建成后需要在一段时间内实现销售以偿还贷款，如果一部分商品房用于出租，势必产生还贷压力。
应对：这就需要引入资产证券化，以租金收入未来所产生的现金流为证券偿付支持，把未来的租金收益给予贴现，这样可以在当前就实现较好的资金回笼和收益，以偿还开发贷。
（三）机会（opportunity）
1. 国办发〔2016〕39号《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，引导房企与住房租赁企业合作，鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持，支持住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）（Real Estate Investment Trusts的缩写）试点，研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，为房地产企业盘活库存及解决资金问题指明了方向。
据2018年5月报道， 碧桂园租赁住房REITs一号第一期在深交所挂牌，该租赁住房REITs是国内首单达到100亿级规模的REITs产品，也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。此前，已有越秀地产租赁住房类REITs、新派公寓类REITs、旭辉领寓类REITs和国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs等获批。房地产行业融资规模持续增加，加大了金融体系风险。REITs不仅可以减少银行体系风险，对房地产企业而言，REITs 还提供了新的融资渠道，实现轻资产运营。
2. 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）、《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）指出，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。充分体现了租售同权，为租赁市场注入了一针强心剂。大力推进信用租房和租售同权概念，租赁产品的收益率可以很快超过住宅领域。
3. 减税规定：财税〔2008〕24号文件，企业按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%税率征收房产税。正常的出租业务房产税税率是12%，为企业减轻了税收负担。
（四）威胁（threats）
住宅租赁业务主要客户群体是还不具备经济实力的上班族，他们主要选择距离单位较近或公共交通出行较便利的住宅小区，对于交通不便利，距离经济核心区较远的住宅项目出租率可能不高。
应对：这种小区可以把另外一部分租房群体作为目标客户，比如养老公寓、工厂宿舍、自由职业者、网店店主、月子中心。
通过以上的分析，可以看到房地产企业如果能转变思路，转换企业发展战略，在政府和金融机构的有利引导下是可以实现由“短期获利”转向“长期收益”的，同时能够解决目前商品房销售遇冷情况下，“拆东墙补西墙”融资成本像滚雪球一样越滚越大的资金困境。
房地产企业发展租赁业务也是国家转变经济发展模式的重要体现，从政府层面需要关注开发商的利益诉求，比如保障房选用库存商品房，引导有实力的租赁业务中介与房地产企业牵线搭桥，引导养老项目与房地产企业合作，开展财政补贴、税收优惠、推进资产证券化等措施，通过有序的产业规划，让房地产企业更能实现转变经营战略的成功。
三、现阶段房地产企业资金管理中凸显出的其他问题
（一）房地产项目缺乏科学的可行性研究
在目前房地产行业内外部环境发生变化的情况下，没有充分考虑政府调控方向、消费者需求变化，没有充分研究项目投资估算、资金筹措、进度安排、项目销售周期。
（二）资金的风险管理意识淡薄
一些中小型房企，资本金不足，高负债率，在高风险和高回报的房地产开发热情刺激下，进行一些非理性投资，在目前国家对房地产行业进行调控下，销售回款周期变长，占用资金过多，当资金风险到来时不能及时采取有效措施，资金链断裂的风险较大。
（三）资金预算管理制度有待完善
一些房地产企业资金预算缺乏刚性、执行不力，没有明确相应的资金管理责任，监督控制资金使用情况缺位，使企业资金出现短缺问题。
（四）融资渠道狭窄
目前，我国缺少完善的资产市场运营体制，大多数房地产企业很难通过募集债券和股票发行的方式来筹集资金。很多房地产企业只能采取向银行贷款的方式来筹集资金，但是，随着国家的宏观调控，银行信贷政策收紧，对于中小型房企来说融资会越来越困难。
（五）企业发展战略调整不及时
在经济形势、产业政策、行业状况尤其政府调控等因素发生重大变化情况下，没有研究可利用资源水平和自身优势与劣势及时调整企业发展战略。
四、房地产企业加强资金管理的对策建议
（一）加强项目可行性研究
企业应当根据发展战略和年度投资计划，提出项目建议书，开展可行性研究，如果没有专业的研究团队，可以委托具有相应资质的专业机构开展。企业应当组织规划、工程、财会、营销、法律等部门的专家对可行性研究报告进行充分论证和评审，重点审核投资方案、资金筹措、投资效益，核实相关资料的来源和取得途径是否真实、可靠和完整。
（二）全面预算管理
企业应当根据全面预算管理要求，在项目的投资筛选、土地竞投、项目定位策划、规划设计、工程施工、市场销售、售后及物业管理等方面严格预算执行和控制。根据筹资目标和规划，结合年度全面预算，拟订筹资方案，明确筹资用途、规模、结构和方式等相关内容，对筹资成本和潜在风险做出充分估计。
企业应及时组织资金收入，催收销售回款，严格控制资金支付，对于超预算或预算外的资金支付，应当实行严格的审批制度。建立严格的预算执行考核制度，对各预算执行单位和个人进行考核，切实做到有奖有惩、奖惩分明。
（三）拓宽融资渠道
房地產企业要开拓股权融资、债权融资、投资基金、信托等渠道，在付款时间上可以与建筑企业协商垫资建设，小型房地产企业还可以进行联合开发，共担风险，利润分成的开发模式。
五、结语
房地产企业在看到压力的同时，也要看到机遇。2019年中央经济工作会议中，明确指出因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，多地出现一城一策，据不完全统计，河南省、安徽省以及杭州、宁波、福州、厦门、长沙、成都、上海宣布“一城一策”。非热点城市出现调控松动迹象，陆续还有一些调控政策到期的城市，能够释放一批需求。
2018年围绕国家“再落户1300万人”、“继续落实1亿非户籍人口在城市落户”的方针。2019年4月8日，国家发展改革委发布关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，提出继续加大户籍制度改革力度。三四线城市如火如荼的城镇化和住房的消费升级是中长期强力的支撑，经济的持续发展和城市建设的不断升级仍然是一二线城市持续向好的发动机。市场需求持续改善，在新供应模式实现之前，房价回稳、租金向上是主流的形态。房地产企业应积极转变经营思路，调整发展战略，勇于创新，适应新形势下市场需求，平稳度过房地产市场调整期。
参考文献：
[1]深圳世联行地产顾问股份有限公司.中国房地产市场2018年回顾及2019年展望[R].2019.
[2]梁倩，钟源.还债高峰期来临房企迎资金大考[N].经济参考报，2019-01-08.
（作者单位：泛海酒店投资管理有限公司）
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