房地产行业成本核算中存在的主要问题及建议

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　　[摘 要]各行各业为社会经济建设提供了重要活力，行业的成本管理与核算工作直接影响到各类企业对自身经营情况的掌握和分析，对企业和行业的经营和管理有着重要影响，成本核算成为各行各业现代化进程中的重要工作。房地产行业在我国的社会建设和经济发展中发挥着重要作用，房地产行业的成本核算工作成为我国社会经济建设中的重要内容。结合我国房地产行业成本核算中存在的问题，探寻房地产行业成本核算工作改进对策，具有十分重要的现实意义。
　　[关键词]房地产行业;现代企业制度;成本核算;财务管理
　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.15.150
　　1 引言
　　厘清房地产行业开展成本核算工作的重要性，对该行业成本核算过程中面临的问题进行深入的分析，同时在行业进行成本核算原则的基础上，对该行业成本核算工作的改进提出针对性的对策，可以有效地帮助房地产企业解决一些资金流通方面的问题，是保证这一行业健康有序发展的前提。由于内外环境影响，各类房地产企业的成本核算工作正面临着许多困境，有的甚至导致企业面临着严重的生存危机，从而给我国整体经济水平带来不小的负面影响，因此，房地产行业成本核算工作需要人们进行深入的研究和探讨。
　　2 房地产行业成本核算中的问题
　　2.1 核算对象规划不清
　　和其他类型企业不同，房地产行业的产品覆盖范围相对较广，主要包括商业广场、写字楼、别墅区、小区、公寓等，因此，房地产行业的成本核算工作十分复杂。然而，我国房地产行业一直未能对成本核算范围或对象做出相对明确的规定，各个房地产公司的成本核算范围都不尽相同，有的以整个施工项目为主要核算对象，有的以产品最终形态与开发周期为主要核算对象，这很容易给公司在其他地区的成本控制带来阻碍。
　　一般而言，和产品生产直接相关的成本属于直接产品成本，如房地产项目开发直接使用的产品，和产品生产有一定关系，与不同产品生产直接相关的属于间接产品成本，如土地开发成本和配套设施建设成本，这都需要企业按照产品类别划分到不同的产品成本核算之中，但我国房地产行业对这些成本项目缺乏细致的分类，这很难更好地实现成本核算的细致和明确。
　　2.2 成本核算计划与结果不一致
　　房地产行业日常工作中的成本核算十分复杂，工程单位、监理方、开发商等各群体间对工期的明确需要很长时间，各类票据签批时间相对较长，递交结算票据后在实际执行中往往会增加很多项其他成本，这很容易导致各个工程项目最终审计报告和公司的结算票据不一致的情况。而且，很多房地产企业对于新拓展的技术服务项目和售后技术辅导项目缺乏必要的成本评估，很少真正利用互联网了解和分析单位内外的发展形势和变化趋势，导致预算管理和成本控制在公司的战略导向性方面的作用很难得到发挥，预算和成本管理的目标和企业的发展战略规划相脱离，导致公司成本控制的效果不够理想。
　　2.3 成本核算重物质轻人资
　　一般而言，房地产类企业都有大量的员工，有的甚至超过一万，公司在人力资源管理方面承担着极为繁重的任务，人力资源方面也承担着较大的成本。但房地產类企业往往对技术的引进和经验的学习给予了高度重视，在人才的引进方面没有给予相应的成本评估。企业对成本的核算与控制主要在于产品的研发、原材料购买、生产、运输等方面，在公司产品成本和预算的把控上相对到位，但在人力资源支出上存在很大的不足。公司每年在人才引进上花费大量资金，但很多引进的人才与公司既有人才相对丰富的岗位相重叠，导致企业人力成本提升和人力资源浪费现象经常出现，同时公司后勤、行政等部门冗员问题明显，员工数量明显多于实际的员工需求，但在这方面的成本核算却少之又少，这也极大提升了公司的成本。
　　3 房地产行业成本核算改进对策
　　3.1 明确成本核算对象
　　房地产行业需要更为细致、完整地对成本核算对象进行划分和明确，以此来为企业事前的成本控制提供基础。因此，房地产行业应针对各类企业各个项目中具体的成本项制定相应的管理规范，明确企业各个阶段、各个经营方向的主要成本核算对象，同时结合当地各个项目的具体特点，明确成本核算中的开发项目工期及各阶段涉及业务所消耗的成本，深入分析不同模块所产生的主要成本、附加成本和成本周期，制订全面、完善的规章制度。房地产企业应积极针对不同阶段和不同项目设立材料明细账，按主材、辅材进行明确的分类，结合项目计划规划工时单耗，建立材料物资的计量、验收、领发、盘存制度。
　　3.2 利用内部革新和控制，提升核算准确性
　　目前我国很多房地产企业对全面的成本管理缺乏深刻的认识，导致企业成本核算和实际成本相脱节，因此房地产行业要及时完善成本核算规划，对成本管理进行统筹指导。企业应详细调研、控制各开发项目不同阶段的成本使用情况，和成本核算部门密切联系，积极利用互联网资源平台，结合企业的战略目标，制订相应的全面预算计划和成本核算计划，结合企业的各类资源，将各部分的成本核算纳入到整个项目工作的全过程，提升成本核算与控制的全面性和科学性。在如今这个互联网时代，企业在对成本进行核算时，必须要结合新的平台以企业的战略目标为基础开展实时、动态的核算，这样才能为企业成本的管理和预算的控制提供相应的依据。
　　3.3 兼顾物质成本与人力资源成本
　　房地产行业对人才有着巨大的需求，同时这也意味着房地产类行业在人力资源方面承担着巨大的成本，因此，该行业应积极树立全员参与、物质成本与人力资源成本并重的成本核算管理模式，公司董事长与总经理积极履行职责，建立具备一定职权的预算和成本管理组织，建立公司成本管理委员会，并且由成本管理委员会牵头，引导各个部门积极参与，全面调研公司对各种设备、人力资源的需求情况，健全全员献策的全方位的成本管理模式。各部门、各岗位必须及时上交立足于全面考察和评估基础之上的人员使用及预算与收入计划，同时提供相应的数据来源和逻辑支撑，明确本部门各个环节的具体责任，辅以相应的考核要求和标准，对人力资源方面的预算制定和成本管理科学程度加以考核和规范。
　　3.4 利用技术革新改进成本核算
　　房地产行业应努力革新各项管理技术与经验，实现整个生产过程和人力资源管理过程中成本控制质量的提升。公司项目的考察，原材料的购买、运输，各个项目的规划、进行，施工执行团队开展工作，都需要耗费大量的资金和资源，这就要求公司不断学习先进的生产和管理经验，努力学习先进的平板显示器、数字电视等产品技术，帮助公司形成自身优势，提升经营和工作效率。同时还要积极利用新的“互联网+”技术，建立并完善企业数据库，结合各部门具体职能，提升各部门工作效率和人力资源管理效率。
　　4 结论
　　企业以盈利为最终目的而从事生产经营活动，盈利是企业生存和发展的出发点和落脚点。分析企业的成本核算情况，不但能评价企业的经营状况，还能帮助企业及时发现成本消耗情况，为盈利能力提供更大的空间。房地产行业一直是我国极为重要的支柱行业，帮助该行业做好成本核算，提升盈利能力，一直是我国社会建设中的重要任务。我国房地产行业经过多年的经营和改进，在成本核算方面积累了一定的经验，但依然存在很多不足，对房地产公司成本核算工作进行深入分析依然有很长的路要走。
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