浅析我国房地产开发的项目管理

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　　 【摘要】随着房地产行业竞争的不断加剧，以及国际宏观调控的不断持续和深化，部分地区出现房地产交易量价齐跌，房地产企业面临着重大的经营困难的现实问题。因此，面对严峻形势，如何提高房地产企业的竞争力，是很多房地产企业急需解决的问题，而项目管理无疑是重要的方法之一。项目管理采用科学、成熟的理论和方法，对房地产开发流程的各个阶段进行有效的管理，最终达到从总体上提升房地产企业竞争力的作用。本文对此进行了探讨。
　　 【关键词】房地产开发；项目管理；竞争
　　
　　 1 前言
　　 随着我国经济的持续、健康发展，房地产业已成为国民经济的一个重要组成部分。随着市场经济体制改革的不断深入及社会的不断进步和发展，房地产开发过程越来越复杂，对房地产开发过程中的各个环节的管理也日益显得重要，房地产开发市场迫切需要系统地对开发项目实施管理。因为项目管理的水平直接影响到开发项目的成败。然而，我国现有的多数房地产企业存在着管理差、规模小、抗风险能力低、缺乏竞争力等劣势因此，许多房地产企业都面临着一个难题，那就是采用何种方式才能实现对房地产项目科学有效的管理。项目管理是在知识经济时代赢得竞争优势的重要方法，但与建筑业在项目管理上取得的长足进步形成鲜明对照的是，与其联系密切的房地产业在项目管理的开展上却明显落后。随着人们生活水平的不断提高，人们的消费观念日益个性化，依靠旧有的经营理念管理房地产已经不能满足客户的要求，必须根据客户需求的变化采取必要的变革措施。
　　 2 我国房地产开发的项目管理的关键环节
　　 2.1 房地产项目可行性研究
　　 如今房地产己是一个高度商品化的行业，开发商的投资风险不断加大，要减小投资风险，最主要的是项目投资前能够对市场有足够的认识、理解，对投资机会的把握要客观、理性。即充分认识房地产市场的供需关系，准确做好项目的目标定位，根据投资者的经验和投资能力对投资机会进行筛选。然而，我国许多房地产企业的项目决策者没有认识到房地产项目可行性研究工作的重要性，在可行性研究上不舍得大量的投入。有时仅仅是为了项目报批或者获得贷款而委托社会个人或者企业内某职能部门在短期内仓促完成，这也导致了目前我国房地产可行性研究多流于形式，没有发挥应有的作用。事实上，房地产开发项目可行性研究的客观性与科学性是决定开发商投资决策是否科学与可靠的基础。编制人员在开展房地产开发项目可行性研究的过程中，要摆脱决策者和委托单位出于私利的干扰，坚持独立性、客观性和科学性原则，按照科学研究工作与事物的客观经济规律办事，不主观臆断，基于调研所掌握的事实情况，实事求是的撰写可行性报告。房地产项目开发过程中通常需要对多个方案进行对比，有时有多个方案都具有可行性和吸引力，此时需要从多个方案中继续优中选优，选出最佳方案。因此，只有提供多个方案，才能有选择的余地，实现投资效益的最大化。从房地产项目失败的教训中我们可以看到，很多房地产项目的失败在项目开始时就已经注定，这是因为在可行性研究时先入为主的观念误导了企业的分析，总是从各方面论证项目的乐观前景，而对不利因素视而不见，走入了可行性研究的误区，从而导致在决策时出现重大错误和整个项目的失败。
　　 2.2 房地产项目进度管理
　　 房地产开发项目投资巨大，投资的利息支出十分可观，一旦延误工期，不仅造成合同违约，承担违约金及罚金，而且会形成大量的利息支出，给投资控制带来重大影响，因此房地产开发项目的进度控制比一般的工程项目控制更具有经济意义。由于房地产开发建设工程的大型化、工程化、复杂化，因此，即使再周密的计划也难免出现偏离。实际上偏离的事件是经常发生的，不断地跟踪计划实施的进程，及时发现偏离，分析原因，关于控制的手段，在房地产开发过程中主要是合同控制、管理程序控制、进度跟踪和信息反馈。合同中有关于进度控制目标的条款和相应的经济措施，例如将工程款支付与工程进度挂钩，完不成进度目标，便得不到支付；关键日期不能实现时，要罚款等。实践证明，这些手段是非常行之有效的。项目经理和管理团队只有及时准确地掌握工程进展及有关情况，才有可能及时采取相应措施实施工程控制。因此现代项目管理都非常重视建立完善的工程进度跟踪和信息反馈制度。该制度要求项目管理团队对各承包商的工程进展进行跟踪，将了解到的情况编成工程进展报告。进展报告有信息性的，分析预测性的，专题性的和综合性的等，一般为月报形式。不仅发展商内部管理部门要有月报，供应商和施工承包商也要向业主提交报告。报告的内容包括：重大事件，设计、装修、施工的进展描述，存在问题及其处理结果，合同落实情况，形象进度，人员及工程量统计等。随着工程的进展，各阶段控制的重点应有不同。如工程初期，工程量的增长是主要矛盾，此时施工现场作业面宽，有条件平行作业，此阶段的重点应促使承包商完成进度计划规定的工程量，为工程的进一步展开创造条件。到了工程后期，各分包单位均已进场，配合协调成为主要矛盾，此时的重点应放在促使承包商按系统、按区域流水作业施工的进度目标上。此外，进度控制中对设计文件和设备材料的催交工作也是非常重要的，设计的完成和材料的及时供应是项目正常运作的必要保障。因此，项目经理要重视设计、设备材料交付计划的制定和落实工作。
　　 2.3 房地产项目质量管理
　　 质量对于任何产品都是至关重要的，对于房地产开发尤其重要，工程建设时若留下质量隐患，轻则影响其使用，重则可能形成无法使用的“豆腐渣”工程，其不言而喻该房地产项目是个失败的项目。因而在开发过程中首先要对工程质量实施严格的管理，房地产项目具有一定的地域性特征，项目管理者要考虑项目所处的区域位置、配套设施、周边环境、城市规划。之所以要考虑这些因素，是因为这些因素的可变性都非常小，如果项目所选的地域在配套设施、环境等方面比较差，那么即使建筑物本身质量再好，也难以扭转项目整体状况较差的问题。因此，房地产项目的地域质量是影响项目质量的基础性因素。规划设计质量是指房地产项目的总体布局要科学、合理，达到造型设计美观、空间得到合理利用、生活环境舒适、配置设施齐全等方面的要求。此外，项目规划要同时满足使用质量和观感质量两方面的要求。使用质量即指建筑物的基本功能，反映了人们的基本需求，但随着人们生活水平的提高，人们对美的追求也随之提高，这就要求项目规划要考虑人们对观感质量的要求，它一般通过设计风格、项目内部及周边环境、色彩等方面体现。最后，项目规划还要有一定的前瞻性，不仅能满足居民当前的需求，也能符合市场未来的发展趋势。烂尾楼、豆腐渣工程等现象的出现使得人们对房地产工程质量的关注度和重视度越来越高，有的购房者甚至对房屋的建造过程进行全程跟踪，这些现象也使得房地产开发商对工程质量重要性的认识逐渐提高。即便如此，很多房地产项目的工程质量仍然存在着诸如墙皮脱落、墙体裂缝、门窗不合格等多方面的问题，消费者对工程质量的投诉也逐年递增。工程施工是项目规划的实现过程，只有良好的工程质量才能保证规划意图的实现。所有房地产项目都应将节地、节水、节能、节材、环保等技术进步目标列入项目方案，并在项目施工过程中通过采用优质设备材料来保证上述目标的实现。最后，配套质量是功能质量的一种，它体现为项目能为小区提供的社会服务程度。随着人们生活水平的提高，对配套设施的要求也越来越高。一般来说，小区的配套设施越齐全，这个小区的销售状况也越好，况且定价也比普通小区高。配套设施包括的内容较多，如医疗、教育、文体、商业、交通等设施。

　　 2.4 房地产项目成本管理
　　2.4.1 项目设计是影响工程造价的基础因素，高质量的设计方案既可以保证项目质量，又可以达到降低项目成本的目的。此外，在方案设计过程中，房地产开发商应尽可能多的吸纳项目各方的意见和建议，尽可能的完善设计方案，从而保证项目在成本最低的基础上达到整体最优。
　　 2.4.2 通过项目招标有效的控制项目成本。项目招标的目的是通过在房地产项目中引入市场竞争机制，通过对各投标方的对比分析，选择最合适的承包商负责项目施工的具体实施，保证项目目标的实现。为保证招标工作的高质、高效，首先要制定高质量的招标文件，招标文件中涉及到项目的条款要表述严谨、准确，对责、权、利进行明确界定。其次，要规定合理的造价水平，并做好标底的保密工作。
　　 2.4.3 采取严格的合同管理措施，保证房地产项目成本控制有法可依。在项目实施过程中，尤其在双方发生纠纷时，企业可以依据合同中的条款，利用法律武器来维护自身的利益，由此可见，合同管理是否完善，将直接决定企业的合法利益能否得到维护。这就要求房地产开发商在项目管理中要加强对合同的管理，首先要建立完善的合同管理制度，由专人负责合同的日常保管；其次，结合房地产项目的特点，对合同的起草、拟定、审核、会签等环节进行严格管控，保证合同的合法性。
　　 2.4.4 施工过程中成本的有效控制是保证项目成本总目标实现的关键。施工环节的成本在项目总成本的比重最大，是确定项目造价的主要依据，因此，施工过程中成本控制的好坏直接影响项目总成本。在施工过程中，首先要建立严格的设计变更及工程签证制度，对于虚假签证要及时、严肃处理；其次，要定期和不定期对施工现场的成本控制状况进行检查，对不合理之处采取措施及时改进；再次，要根据施工过程中的实际变动情况，及时对工程相关数据进行变更，保证成本控制的时效性。当工程结算发生分歧纠纷时,业主与承包商要心平气和、有理有据地通过协商、调解、直至仲裁或起诉进行解决。
　　 2.4.5 竣工结算是核定工程造价的重要根据，是实现项目成本控制目标重要环节。项目参与各方应该在符合法律规定的基础上，以承包合同中规定的条款为依据，审核与项目成本有关的各项资料，如设计图、竣工图、工程施工变更记录、签证等。当竣工结算中出现纠纷时，双方可先通过协商、调解等方式解决，如若不行，可通过仲裁或起诉方式依法处理。
　　 3 结语
　　 总之，房地产业作为国民经济的支柱产业，一直都备受国人关注，而房地产项目管理则是房地产业普遍使用的有效工具之一，在新的市场形势下，房地产企业如果要在激烈的竞争中求得生存并进一步发展，需要针对每个项目进行深入的市场调研，在整体战略思想的指导下，采用专业化的运作模式，从而保证房地产项目管理流程中的每个环节都能得到有效控制，实现整个项目的高效、高质、科学、低成本、低风险，最终达到预期盈利目标。
　　 参考文献：
　　 [1]刘彬，浅析房地产开发项目风险管理，科技创新导报，2010，（8）：183~184.
　　 [2]唐燕，房地产开发投资项目风险管理探究，现代商贸工业，2010，（1）：45~46.
　　[3]李宁远，翁彩虹，刘洪，房地产开发风险管理，华中科技大学学报（城市科学版），2004，（6）：104～106.

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