房产中介断炊之忧

来源:用户上传      作者: 范　哲

　　
　　[近日，深圳一家知名房地产中介公司高管因为过度扩张而亏损后卷款潜逃，全国房地产中介的信誉蒙受重击。在此阴影下，深圳、北京、上海等城市的中介行业开始重现久违的关店现象，并呈现出蔓延之势。有业内人士预言，房产中介将迎来最大振幅的一次行业洗牌。]
　　
　　成交量巨幅萎缩
　　
　　近几个月以来，深圳、北京、上海的二手房交易量均出现明显萎缩。据最新数据显示，10月份，北京和上海两地成交量较9月份分别下降了29.8%和31.7%。中介业内的资深人士测算，目前，上海约1/3的门店开始勉强维持生计或面临亏损困境，全月业务“交白卷”的店铺并非个别现象。上海徐汇区宛平南路一段不足200米的繁华路段，紧密挨着10家中介门店。几个月前，一度熙熙攘攘，如今普遍门庭冷落。一家名为“协成房产”的中介刚刚倒闭，正在清理内务。
　　“一些公司开始扛不住了。”上海合富辉煌房地产经纪有限公司市场部经理蒋晓春说。过去半年，市场风云变幻。不久前，房产市场还是节节攀高，中介公司老板们还在大把大把地数佣金，门店大扩张、员工大招聘。一转眼工夫，房贷新政等相继出台，上海的二手房市场迅速降温，“关店、裁员、降薪”的浪潮即将再次袭来。
　　“一些中介加盟店老板，私下交流的时候表示，接下来有的希望提前终止合约，有的甚至萌生退意退出房产中介。”顺驰(中国)不动产网络集团上海公司战略部高级经理王诚说，市场萎缩得比较厉害。
　　作为21世纪不动产的区域经理，过去一年楼市的数字神话令李兵激动不已。他曾看到无数深藏不露的富人突击扫楼。有人在北三环一共买了50多套房，有人一天就买入3套。每一次转手，价格就比之前爬升。而最近的情况，李兵说：“买家就像商量好了，一夜之间就消失了，我现在时常为日益清淡的生意着急。”据李兵说，新政出台后，他们在全国的业务都受到了较大的影响，房产交易明显缩减，甚至引发了部分购房者退单第二套房的“退房潮”。
　　
　　监管漏洞再度凸现
　　
　　深圳中天置业总裁蒋飞携客户巨额房款潜逃事件，敲响了对中介机构资金监管的警钟。这一事件对深圳的中介行业声誉是一记沉重打击，也促使各地中介行业和监管部门反思：二手房交易资金的监管该如何落实到位。
　　今年上半年，建设部与央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，以防止国内房地产经纪机构占压挪用交易资金的行为。不过，该通知下发已近一年，上海中介机构资金监管状况依然没有实质性改变。
　　据了解，出现资金监管上的问题之前已有先例，由于涉及的对象与金额有限，因此并没有引起人们的广泛关注。有业内人士指出，一家大型中介公司每个月在公司账面上的资金大约就有二三十亿元。内地没有相应配套的票据，如果各家分行单独进行人工作业，或者交易资金下放到各家分行，失控的风险就会更大。
　　值得注意的是，二手房资金监管于2007年6月15日强制执行，“政府此举意在通过多个政策的配套执行，规范二手房市场交易秩序，树立房产经纪行业的规范操作标准，杜绝经纪公司违规行为，其中包括制造虚假信息、霸王条款、现金收房、吃差价、占用客户房款甚至卷款潜逃等。”北京市行业协会会长陈同顺表示。
　　但是，二手房资金监管政策出台后，叫好不叫座，出现了一些问题。其集中反映在交易流程太慢，影响买卖双方的成交意愿，一些经纪公司希望政府相关部门能够提高交易效率，确保交易的顺畅进行。
　　存量房买卖合同网上签约和信息公示制度是否存在一些不确定因素，有市场人士也表示了一定程度上的担忧。
　　“从这次颁布的几项规范措施来看，基本考虑到了市场的实际状况和经纪机构目前的操作流程。但是，在具体的制度设计上，由于二手房权属关系复杂，历史遗留问题较多，具体交易形态千差万别，新政策、新税费、新利率又层出不穷，业主和购房人心态各异，所以某些规定和流程具体执行起来就难免适应性不够，或与实际情况存在矛盾，亦或受到抵触和冷遇。”我爱我家副总裁胡景晖对政策的后期执行提出建议，认为政府应一方面加大贯彻、执行的力度，另一方面对确实不够完善的政策进行调整、修正和细化。
　　“新政策在执行初期，总会有一些不完善的地方，还需要多方面的协调。”北京市中介行业协会会长陈同顺表示，他认为要彻底解决二手房市场中的一些不规范行为，还需要进一步加强政府的相关立法工作，使行业发展有章可循。
　　
　　第三方监管方案已试点
　　
　　中原地产研究咨询部经理马冀说，以目前一般中介公司自身能力根本不具有承担监管交易资金安全风险的能力，一旦公司内部员工采取非法手段卷走房款，中介公司没有能力偿还这么庞大的金额。因此资金监管是个长期工程，需要的是人力、物力和精力，政府能否长期、无偿地有效监管资金，都是需要斟酌的。今后可能会让有能力的第三方去部分负责资金监管，包括律师行、保险公司或是诚信度高的品牌中介公司，小中介则必须把资金打入第三方账户进行监管，只有这样才能达到政府最终的目的。先牵头对市场进行规范，然后等到时机合适，再逐步把资金监管权归还与市场。
　　其实，所谓的房屋交易资金监管问题，早在一年多前就已提上议程，而据传，直到此次中天事发，相关“软件”尚在开发中，而且，关于到底是所有中介公司在银行设立一个公共账号，还是每家中介各自设立账号，目前尚有争议，相关细则更要通过试点运行后才能落实，估计资金监管方案正式出台尚有时日。
　　目前，上海房产交易中心正在酝酿一套通过银行作为第三方监管的方案，目前已进入试点阶段，而21世纪不动产、汉宇地产、信义房产三家将率先作为试点单位，交行、中行、工行、民生、上海银行五家银行将作为第三方，中介公司在银行开设专用账号，除了定金之外，上家的首付款、尾款以及银行贷款等所有涉及款项均须直接进入银行专用账号，交易进行到一定阶段后，银行方可发放一定款项给上家。
　　
　　业界老总剖析缘由
　　
　　21世纪不动产上海区域总经理张卫平：
　　之前在全国范围内已有天津汇众、合肥桃园、北京百家等多家在当地堪称品牌的中介出现卷款逃跑的案件，而此次中天事件的发生，涉案金额之大、影响之广可能较之前几次事件有过之而无不及。中介行业的信誉度在全国范围内可能都要急剧降低，整个行业正面临一个严峻的信誉危机。”
　　中原地产深港研究中心总监张伟：
　　就中天的情况来看，应该是资金量出现断档，根子出在资本运作模式上。
　　今年上半年国土部门和银行就联合出台了资金监管措施。在出台这些措施之前，一些管理不规范的中介公司确实有挪用客户钱款用以开铺的情况，中介可以利用很少的资金快速扩展，实现超常规发展。新措施出台后，中介再想挪用客户的钱就比较难，一些老牌的地产中介公司百分百落实了监管账户政策，但也有个别中介公司以提高提成为条件，想方设法让业务员说服客户，把钱款打入中介公司账号上，再用这些钱来扩张，最终实现上市，这已经不是一种正常的经营模式，而是一种资本运作方式。今年6月底，深圳市的金融机构在全国率先紧缩房贷，后来国家也出台了一些调控措施，特别是9月份以来，二手房交易行情急转直下，管理不规范的中介公司慢慢会显现出问题来。
　　中联地产总经理杜欣：
　　中天出事反映出企业管理上的漏洞。首先是投机心理作怪，当楼市行情上涨时，企业盲目扩张，老板的自信心过高，规模扩大的同时管理没有跟上。第二是资金流的问题，资金流如果断档，对公司的打击将是致命的。第三是管理问题，缺乏复合型的管理人才，业界往往以业绩论英雄，一个基层的业务员可以凭着业绩顺利走上高层领导岗位，但是好的业务员未必是好管理者。
　　链家地产副总经理金育松：
　　“中介公司依靠收取代理佣金生存，交易量下滑，资金压力增大，对于没有任何后盾支援的中介都是灾难性的。” （范 哲）

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