房产租赁业务财税问题分析
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摘要：房产出租业务中，会计和税法对收入确认有不同的核算要求，不同税种纳税义务时点也不尽相同，营改增之后又增加了简征收计税方式，本来就灵活多变的租赁业务，加上以上因素影响，加大了房租业务收入核算及税费计算的难度，对会计和税务人员的专业素养提出了更高的要求。本文将对上述问题做一些简要分析和探讨。
关键词：房产租赁;收入确认;增值税;房产税
中图分类号：F810.42
文献识别码：A
文章编号：1001-828X（2019）010-0197-02
前言
房产出租业务中，由于房产性质多样，出租方和租赁方特点各有不同，导致租赁合同中租金支付方式灵活多变;会计和税法对房租收入确认原则不同，加大了企业财务人员对房产租赁业务处理的难度;营改增以后，针对房地产租赁业务，又增加了关于简易计税的规定，给原本复杂的房租业务财税又增添了疑问和难点。为加深大家对房租业务的理解，以下对房租业务收入确认及税费计算中的几个问题进行分析。
一、房产出租业务收入处理
（一）租金收入的确认（暂不考虑相关税费）
由于会计与税法对收入确认原则存在一定差异，这就给房产出租方租金收入的财务处理带来了一些困惑。其中关键是如何恰当处理收取的租金与确认当期收入间的关系。我认为，原则上应依照权责发生制要求，通过恰当的往来款过渡科目，合理确认各期收入。具体来讲，应依据收取租金时点的不同，按以下三种方法确认当期收入：
1.假设合同约定采取预收租金方式，应使用“预收账款”科目进行核算。收到预交租金时：
借：银行存款贷：预收账款每个会计核算期间，按照直线法分期确认收入
借：预收账款贷：主营业务收入
2.假设合同约定按会计核算期间分期支付租金，则所收房租直接确认为当期收入：
借：银行存款贷：主营业务收入
3.假设合同约定租赁期满而全款付清租金的，则通过“应收账款”科目进行会计核算。每个会计核算期间，按照归属于当期的收入金额：
借：应收账款贷：主营业务收入收到租金时，冲减前期确认的应收账款：
借：银行存款贷：应收账款
（二）出租人提供房租优惠条款时收入的处理
1.部分出租人为提高房产出租率，会对承租提供一定的优惠条件。例如：在租赁初期给予免租期，产生的问题是：免租期是否需要确认收入？按照会计准则要求，出租方在免租时间内也应确认租金收入，收入的计算方法为：将租金的总额在整个租赁期内根据直线法或其他合理的方法计算统计。需要值得注意的是，免租期也在所有租赁时间内。
2.出租人减少免承租人的相关费用，例如双方约定承租期间水电费由出租人免费提供，则出租人可将约定租金扣除其实际承担的水、电费用后，将剩余租金在相关租赁期间内进行平均分配。
3.部分企业存在承租方无租使用房产的情况，这种情形下，需要将其视为销售行为，即使没有租金收入，但也要参照该地区同等类型的房产租金水平计算缴纳增值税。
（三）或有租金的处理方式
一些租赁合同中存在或有租金的约定，例如：如果市场上同等类型的房产的月租金与上个月的租金提高了8%，那么从次月开始，本合同租金价格也在原租金基础上同步上浮8%。由于或有租金存在不确定性，并且上浮金额不能准确计量，所以，只有在或有租金实际产生时，才将计算入当期损益。
二、房产出租业务税费的财税处理
在房租业务处理中，出租方财税处理涉及包括增值税、企业所得税、房产税、土地使用税等多种财税的核算。接下来将主要以一般纳税人对增值税和房产税的处理进行简要分析。
（一）增值税
1.纳税义务时间
增值税的纳税义务发生时间是在产生应纳税的行为并且收清销售款项或取得索取销售款依据的当天，如果是先进行了发票开具，那么纳税义务从在发票开具的当天开始。如果出租人的房产租赁采用的是预收款方式的话，那就是从收到预收款租金的那天就发生了纳税义务。所以，纳税义务遵守收付实现制的原则。
2.增值税的计算方法
（1）计税方式的选择
营改增之后，不动产租计税方式分为两种。根据是否为申报“老项目”房产，可以选择简易计税和一般计税两种方式，这两种方法有其不同和优点。简易计税的税率是5%，税率较低，但房产经营过程中所发生成本的进项税不能抵扣;一般计税税率为10%，税率较高，但成本进项税可以抵扣。所以，从计税方式的选择上，出租方应有所筹划。如采取简易计税方式，将丧失抵扣进项税的权利，但可以采取低税率计算缴纳增值税。后期运营成本的高低与出租收入的规模的不同配比，将影响计税方式的选择。如果后续运营成本较高，租金收入相对较低，采取一般计税方式可能会更有利。如果出租收入规模较大，运营成本很低，采取简易计税的方式可能对企业更有利。出租方需要结合本企业的实际情况，做整体的权衡和筹划，来确定对公司更有利的计税方式。
（2）简易计税下，进项税的抵扣
按照国家相关规定，选择简易计税后，房产运营成本原则上不能够抵扣进项税。例如，假设某企业是一般的纳税人，出租一处2014年取得的房产，该房产申报了老项目并选择了简易计税。这种情况下，房屋的装修改造费用、日常维修费用等与房产无法分割成本或费用，所产生的进项税费是不可以抵扣的。但是在实际当中，除了上述与房屋主体相关的费用外，对于水电费和物业费的进项费用是不是可以抵扣却引发了思考，对此，本文认为需要分两种情况来进行讨论：
第一种情形：假如该企业在合同中约定，对物业费、暖气费和水電费以及租金是分别进行收入核算，并且根据这四项业务性质分别按税法规定税率缴纳了增值税，则该与上述物业费、暖气费、和水电费收入所对应成本的进项税是允许进行抵扣的。 第二种情形：假如该企业在合同中没有单独约定物业费物业费、暖气费、和水电费，或者对所出租的房屋的物业、水电、暖气此三项没有分别缴纳销项税，而是全部视同为房租收入计税，在这种情况下，上述三项收入的进项税额是不能进行抵扣的。
（二）房产税
出租的人在取得相应的租金后，应该从转交所出租的房产的下个月开始计算房产税，计税方法是根据租金收入的12%计算缴纳，这个适用从租计征。按照国家颁布的财税政策，房产出租时，增值税不包含在计收房产税的租金内。
1.房产税的纳税期限
按照相关的规定：房产税分为按年征收和分期缴纳两种。纳税期限是由省、自治区或者直辖市的政府决定的。此外，国家也规定：出租或者是出借房产的，应该从转交出租或者是出借房产次月开始计算和征收房产税。但是，对于跨年预收的房租如何计算房产税，在相关文件当中没有明确的规定，这就容易使企业在在实际操作中出现问题和疑虑。有人认为应将实际收到预收租金当天当作纳税义务的开始时间，并且应根据预收的所有租金收入为计税基数计算、缴纳房产税，也有人认为应根据月房产租金收入分期来计算，而不是一次性计算和缴纳房产税。由于房产税的纳税期限是由省和自治区或者直辖市的政府决定的，除上述纳税人对税收政策理解的不一致外，不同地区的房产税缴纳期限也不一致，本文建议要以当地政府颁布的法律条规为标准实行。有政策约定不明或对政策理解有分歧的，可视实际情况向当地房产税收部门咨询。
2.当出租方提供了优惠的条例时，房产税的处理方法
对于无租使用出租房产，按照相关规定，房产税是需要由房产的使用者根据房产余值计算缴纳增值税。值得注意的是，房产税是房产使用者来进行缴纳的，而不是出租者。对于出租的房产，假设出租和承租双方约定了免租期，那么产
权所有者需要在免租期内根据房产的余值计算缴纳增值税。
三、结语
從上述分析看出，由于房产租赁合同中租金条款的灵活多变，税会处理的原则的诸多差异，加上近几年财税政策不断的更新、调整，在这样的背景下，企业人员如何准确、规范的进行房产租赁业务会计处理，并能同时及时、完整的缴纳相关税金，税务机关人员如何合理的衡量、判断企业计算缴纳税金是否准确，这些问题给企业会计人员和税务机关提出了更高的要求。解决上述问题的一个途径，是缩小会计和税法处理的差异，希望国家日后税收政策变化能对此有所涉及。
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