投资性房地产会计政策的选择评析
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【摘要】我国新企业会计准则规定,投资性房地产在满足一定条件时,可以采用公允价值模式进行后续计量。企业如何选择投资性房地产的后续计量模式成为关注的热点问题。本文通过比较投资性房地产后续计量采用的两种会计政策,分析了企业选用会计政策的现状及原因,并揭示了两种会计政策下产生的不同经济后果。
【关键词】投资性房地产;会计政策;选择
一、投资性房地产后续计量可供选择的会计政策
投资性房地产后续计量可供选择的会计政策主要是成本法与公允价值法。按照我国新企业会计准则规定,投资性房地产后续计量一般应采用成本法,在满足一定条件时也可采用公允价值法。
1.成本法
成本法是指在评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。采用成本法进行后续计量的投资性房地产,会计处理方法与原准则基本一致,应当在资产负债表日计提折旧或摊销,借记“其他业务成本”等科目,贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”,在资产负债表日如果发生减值,还应计提减值准备,借记“资产减值损失”,贷记“投资性房地产减值准备”;当取得的租金收入时,应当借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”等科目。
2.公允价值法
所谓公允价值法,就是投资性房地产在初始计量后以公允价值计量,公允价值的变动确认为损益。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时,投资性房地产的后续计量应采用公允价值法。采用公允价值模式法计量时,不对投资性房地产计提折旧或摊销,也不计提减值准备,而应当在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,资产负债表日的公允价值与原账面价值的差额应计入当期损益,公允价值高于账面余额时,借记“投资性房地产――公允价值变动”科目,贷记“公允价值变动损益”科目,公允价值低于账面余额时,作相反会计分录即可。
二、投资性房地产后续计量会计政策选择的现状分析
从以上两种计量模式的介绍我们可以看出,采用公允价值模式进行后续计量,能够更加真实公允地反应投资性房地产的价值,更能满足信息使用者的决策需求。但是据统计,截至2008年12月31日,沪深两市中存在投资性房地产的上市公司有690家,采用公允价值计量模式的却只有20家,占总数的2.9%。虽然该比例较2007年的2.86%略有提高,但却仍然是非常低的。究其原因,本文认为主要存在以下影响因素:
1.公允价值模式的应用条件非常严格
为避免企业利用公允价值法操纵利润,新会计准则对公允价值模式的应用设定了比较苛刻的条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计不符合上述条件的,不得采用公允价值模式。此外,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采取两种模式;已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得通过会计政策变更再转为成本模式。这些条件更增加了公允价值模式的应用难度。
2.房地产价格波动较大造成公司业绩的大幅波动
前已述及,企业采用公允价值模式计量,应当在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与账面价值的差额应计入“公允价值变动损益”。由于“公允价值变动损益”最终将转入“本年利润”,投资性房地产公允价值的变动将会造成企业利润的增加或减少,从而造成公司业绩的大幅波动,引起投资者、债权人的质疑,并误导众多的利益关系人,不利于企业稳健发展。另一方面,由于近年来我国房地产价格涨幅较大,在准则实施的第一年,采用公允价值计量投资性房地产,应视为会计政策的变更,追溯调整以前年度投资性房地产公允价值的变动,这一处理无疑会将房地产的历史涨价全部予以确认,导致本年利润大幅度增加。对于上市公司管理层来说,公司业绩的大幅波动会对其绩效考核以及股权激励等方面产生不利影响。所以上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮。
3.增加企业所得税税赋的顾虑
由于企业在采用公允价值模式进行后续计量后,不再像成本模式时对投资性房地产计提折旧或推销,这虽然会起到提高账面利润的效果,却使得在成本模式计量时可以通过计提折旧抵销的所得税此时必须缴纳。而由于近年来我国房地产市场价格一直呈现高速增长的局面,虽然自2008年下半年房地产价格总体有所回落,但是与成本模式计量相比,采用公允价值模式计量投资性房地产,仍将在很大程度上提升上市公司的净资产以及账面利润,不少上市公司将会因此而增加巨额企业应纳税所得额,故由抵税效应的消失引起的所得税税赋的加重,也成了不少企业选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。
三、投资性房地产会计政策选择的经济后果比较分析
1.利润方面
在企业会计制度下,投资性房地产企业的一个显著特点就是盈利稳定。如果在实施新准则后选择采用公允价值模式计量,那么之前购入的投资性房产,必将大大提高房地产企业的当期利润。在以后年度,如果投资性房地产公允价值上升,采用公允价值模式计量的投资性房地产,比采用成本模式计量的投资性房地产将具有更高的利润水平;相反在投资性房地产公允价值下跌的情况下,采用公允价值模式计量的投资性房地产,可能比采用成本模式计量的投资性房地产具有更低的利润水平,降低企业的利润水平取决于公允价值下跌的幅度。
2.所有者权益方面
在执行新会计准则的首年,如果企业选用公允价值计量模式,应同样采取追溯调整的方式,调整年初所有者权益。由于目前房地产价格普遍高于历史成本的,将这部分房地产转为投资性房地产按公允价值模式计量,与继续采用成本计量模式相比,所产生的经济后果是,这些企业的上年度的资本公积――其他资本公积将会得到较大幅度的提升,所有者权益将大大增加。此外,企业将自用房地产转换为投资性房地产时,公允价值大于原账面价值的差额也应当计入所有者权益。(下转第107页)(上接第47页)这些区别都有利于提高房地产企业的规模,使原来隐形的资产得到体现。
例如,根据上市公司房地产企业“中华企业2005年年报”公告中的披露,其拥有的上海崇明土地的储备是4,655亩,该地块是2002年3月26日受让上海崇明县东部东旺沙、团结沙地区的地块,当时受让价格是6,520万元,也就相当于每亩均价为1.4万元。随着近几年房地产的快速发展,该地块土地已增值到每亩均价70万元。若以此市场价作为公允价值进行计算,并分摊到每股股份上,仅这一部分重估就可使每股增加所有者权益4.58元。
综上所述,本文认为,企业无论采用公允价值计量模式还是成本计量模式都各有利弊:公允价值的引入符合全球一体化的要求,能够更好的体现投资性房地产的特性,使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值。但是公允价值计量模式在应用过程中存在诸多障碍,比如缺乏完善的理论体系和成熟、有效的市场环境,可操作性不强,监管力度不够等等。成本计量模式则沿用了传统的资产计量方法,会计处理相对比较简单,也容易理解,不受公允价值变动的影响,使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定,不容易被人利用进行利润操纵。但却反应不出投资性房地产的市场公允价值,不符合全球一体化的要求。这两种后续计量模式预计将会在很长一段时间内共存,企业应如何选择,关键还是看该企业适合于哪种模式,根据企业的具体情况进行合理的判断。
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作者简介:昌荣(1985―),山东烟台人,南京财经大学会计学研究生,研究方向:会计学。
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