房产中介生死六个月

来源:用户上传      作者: 周意立

　　“京15条”新政的出台，将北京二手住宅的成交量瞬间打压至谷底。这让对价格并不敏感，而更在意成交量的中介行业，就此陷入生死大考。
　　
　　2月14日至16日，北京二手住宅成交量，分别为993套、827套、2057套，而“京15条”新政后的2月17日，瞬间变为248套。
　　在房源和成交量双双下跌的情况下，北京越来越多的中介公司开始淡出人们视野，而依然存活的中介公司日子似乎也不好过。
　　3月7日，在美国上市的21世纪不动产公布2010年财务数据，全年净亏损逾1亿元人民币。该公司相关人士表示，主要是在其拓展门店的同时遇上了国家对房地产行业的调控。
　　而在此之前，尽管国务院相关部委连续公布了包括“新国十条”、“国八条”等一系列调控措施，国内房价松动的迹象依然不够明显，成交量也无如此大的回落。而成交量的真正萎缩或许只是第一步，市场这只无形的手将就此显现其神秘力量。
　　如何能够应对调控政策下的活命现实，北京的中介公司使出了浑身解数，以各种方式进行着挣扎。是死扛等死，还是及时脱身？北京的房地产中介公司面临生死大考。
　　留给他们的时间，可能只剩下六个月。
　　
　　
　　关店！关店！
　　3月末，北京的气温升到了同期最高。知春路上，杨絮轻轻飘散，北京一家知名中介连锁公司的加盟店店长王华，正看着自己的6名经纪人起劲地交流八卦新闻。这在以前显然是不允许的，但现在，王华不想管也懒得管。
　　突如其来的调控政策，让本就处于淡季的北京二手房交易市场，愈显疲软。“今天没有一个人上门看房。”这一天是星期三，王华想，到了周末也许会好一点。
　　这一切都是因为“京15条”。“实际上，‘新国十条’和‘国八条’的出台并没有太多影响到房价，但‘京15条’颁布后，大大限制了外地人购房，成交量一下跌到低谷。”
　　快到下班时间，突然有人走进店内，询问区域里的一套住房。王华马上迎上去，极力推荐。他告诉《商界》记者：“我们现在的策略是，只要是想买的，我们都接待，先看了再说。等到真的想买的时候，再看客户有没有资格，能不能想想办法，让其满足购买条件。”
　　而除了知春路的这家店面，王华在其他区域还有两家自己的店铺，但其中一家，王华已经选择在一周之前关闭了。
　　这家关闭的店位于学院路，是王华加盟的另一个店面，开业不到一年。
　　王华给《商界》记者算了笔账，包括人力成本、房租、水电及其他固定设施维护费用在内，在三环周边热点地区，一家包含10名经纪人的连锁中介门店，每月的运营成本约为10万元。以3%的中介服务费用计算，门店平均每月至少得卖出近400万元的房产。
　　所以说，营业少于一年的中介连锁店，很难盈利。加上连续的数次调控，王华选择了关店。他认为，现在关店，属于主动止损，再扛下去，损失会更大。而作为关闭的第一家店铺，王华准备转型做其他生意，“待到中介回暖之日，可能还会重新来过。”
　　选择关店的不止是王华这样的小中介。作为北京中介市场排名第三的鑫尊置业，也选择了关闭门店。而且动手最早，数量也多，一次性便关闭了50家店面，从而引发了北京中介行业的“关店潮”。
　　鑫尊从2月19日开始陆续关闭其在北京多处店面，至2月20日，分布于双井、原宣武区、酒仙桥、木樨地等区域的鑫尊下属的50家门店全部关闭。这时，离“京15条”颁布仅仅过去4天。
　　鑫尊董事长刘军透露，之所以选择一口气关闭50家门店，主要是鑫尊预计今年二手房成交量将缩减30%，硬撑下去只会加大亏损。
　　鑫尊地产关闭哪些门店，主要有两个标准，一是财务标准，包括业绩、盈利等方面；二是区域的调整，关闭的门店，主要是在一些投资客较多、房屋单价和总价较高的区域。
　　实际上，早在2008年楼市调控初期，鑫尊便引领了“关店潮”，一次性关闭30家店铺。在楼市回暖后，鑫尊又逐步恢复这些地区的业务，依然坐在北京中介市场前三甲的位置上。
　　
　　
　　六个月――死限突围
　　“六个月？”面对《商界》记者的询问，胡景晖感到诧异。胡景晖是北京市中介市场排名第二的伟业我爱我家公司的副总裁，2001年进入地产界。
　　“其实中介对价格并不敏感。”胡景晖告诉《商界》记者，即使在过去价格高的时候，依然有各种渠道的顾客前来购房。价格过高，反而会影响到购买的人数。房价如果下调，则有更多的人购房。毕竟中介公司主要依靠在出售房屋中的佣金抽成，成交量对佣金总量起决定因素。
　　新房市场上，由于开发商已经积攒了很多资金，仍可撑过半年以上。很多开发商都已经布局全国，北京市场对其影响不大。但如果北京限购政策不放松，北京有一半的中介公司要关门。也就是说，“京15条”对于本地的存量房市场交易影响要大于对开发商资金链的影响。
　　而政策考验中介公司的这个时间段，业内一般认为是六个月。
　　不过，胡景晖认为，六个月只是一个大概的时间点，一些小的中介公司可能最多撑过三个月，而大一点的公司，也只能有六个月到一年的时间来支撑。
　　胡景晖表示，如果要保持北京中介市场的存活，保守的交易量，至少要保持在每个月1万套以上，“这是房产中介的一个‘盈亏点’。”也就是说，如果月整体成交量低于一万套，那么，北京市中介行业便真正进入到整体亏损状态。
　　“前三个月，北京市二手房的总成交量在4.3万套左右。”胡景晖说，就现在看来，也许中介真正的死期还没有来到。
　　六个月死期还没到，但许多中介公司已经开始以各种方式应对这次史上最严厉的调控政策，以期能够度过这六个月的死限。
　　在销量明显萎缩的情况下，“我爱我家”已经开始了新平台的建立，诸如通过加入网店的推广。4月起，伟业我爱我家集团与淘宝网旗下的淘宝房产的全面战略性合作已启动，合作涉及新房交易、二手房买卖、房屋租赁、贷款理财，旅游地产和商业地产投资及品牌推广等诸多领域。
　　而作为伟业我爱我家的两部分――分别负责新房经纪和二手房买卖的“伟业顾问”和“我爱我家”，则成为“我爱我家”多年来推行的“一二手房联动”机制在新时期下的秘密武器。如果顾客需要卖掉一套二手房再买一套新房，这种买卖联动的方式就会备受青睐。
　　同时，胡景晖向《商界》记者透露，我爱我家现在正在与政府沟通，以期通过一定的渠道获得政策性住房的售房代理权。
　　胡景晖一边向记者介绍情况，一边收拾下午开会的东西，“下午要去市里开会，今晚可能会有新的政策出台。”
　　就在胡景晖参加完政府“吹风会”的3月29日当晚，北京市政府发布今年新建普通住房价格控制目标：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高。可见，如果能够与政府达成协议，获得诸如廉租房和公租房的代售权，那么将是中介公司的又一个春天。
　　
　　
　　正在洗牌……
　　室外艳阳高照，劳务市场的室内一样热火朝天。
　　杨阳手持牌匾，上书“3000元底薪招聘中介经纪人”，格外显眼。
　　杨阳是北京一家中介公司的店长助理，这次代表店铺来招人。
　　杨阳所在的中介店铺，受到一系列调控政策的巨大冲击。招聘的新人们很难通过试用，因为“几个月时间都不能卖出一套房”，而那些有经验的老手，由于近期交易量骤降，业绩和收入大打折扣，认为“中介行业已经没什么发展前途了”。越来越多的人离开了店面。要想找到合适的中介经纪人，也成为中介公司需要考虑的事。
　　实际上，在“京15条”颁布之前，北京中介市场中介经纪人的底薪均价在1500元左右。虽然中介市场现在不景气，但有经验的中介经纪人依然抢手。

　　为了留住一些经验丰富的中介经纪人，中介公司开出比以往高出不少的工资。今年年初以来，许多中介公司普通员工的工资都有了实质性的增长。
　　但房市依然萧条，依靠佣金收入的中介行业对底薪本来就不太看重，没有了成交量，再高的底薪也很难留住人，而没有了成交量的地产中介，也只能选择关门大吉。
　　越来越多的中介公司开始撑不下去时，政策再次降临。《房地产经纪管理办法》，自4月1日起正式实施，从中介资质和房地产经纪人的从业资格等多方面进行了进一步限制，让本身已经举步维艰的中介公司雪上加霜，越来越多的中介公司开始关门歇业。
　　不过，有倒下的便也有扩张的。在越来越多的中小中介公司受成交量和资金链的影响，开始撑不下去时，较大规模的中介公司开始了扩张的步伐，迅速抢占市场份额。
　　“如果满意，连人带店一起转让。”在朝阳门附近一家已经关门的中介门店的卷帘门上，写上了这样一条广告。
　　这些已经有一定经验的中介公司被一些有实力的经纪人公司看中，很快被纳入旗下。而还有一些中介则采取强强联合，为自己的业务注入更多的新鲜血液。
　　虽然财务数据中，跌幅巨大，但21世纪不动产依然不忘进行扩张。就在公布其2010年财报的当天，21世纪不动产便以大手笔获得了北京上古房地产经纪有限公司的控股权，似乎在向业界宣告，21世纪不动产资金链不成问题。当然这次并购也将有效补充21世纪中国不动产现有的住宅类新房代理业务，从而扩大集团在商业地产的市场份额。
　　如果调控政策继续从严，中介门店数量或许将面临不同程度的缩小，中小房屋经纪机构将首当其冲受到影响。而接下来更多的并购或将继续。
　　而除了关店、收购拓展业务外，房产中介开始尝试拿地。3月9日，北京青田房地产经纪有限公司及其联合体以1.94亿元的价格，拿下房山区青龙湖水库北库一期项目用地，试图进入更多的获利领域。
　　
　　
　　风暴的“阳面”
　　当然，任何一场风暴都有它辩证的一面。
　　戴雨洪是北京处于中介市场首位的链家房产在西城区一家店铺的店长。当记者电话联系她时，她表示自己正在签单，于是采访排在了稍后。
　　实际上，在戴雨洪所在的区域，像南露园、百万庄这样的上世纪60年代的房子，依然抢手。受奥运会利好，从2008年1月开始，北京房价顺势全线飘红。临近奥运村的房子，每平方的价格在年初达到1.7万元，而到年底奥运结束，这些地区的房子价格也仅仅到2.5万元左右。但像戴雨洪负责区域内的这些早年的二手房，在2008年年初的价格大约在2万元左右，而到年底却已经涨到了大约3.8万元，涨幅近一倍。
　　不过，受调控政策影响，如今这些区域的中介公司的主要亮点也主要突显在租赁市场上。
　　与房屋销售大相径庭的是，当一系列调控政策颁布后，房屋租赁市场却异常火爆，不仅租金狂飙，交易量也走上了一个新台阶。一季度北京租房市场呈现量价齐升的态势，租赁数量同比、环比分别上涨3.1%、8.2%，租金均价同比、环比分别上涨17.6%、1.8%。戴雨洪现在每天都能接待10~20个看房的租客，并且几乎只要有房便能租出去。
　　值得一提的是，在住房销售成交量都处于萎缩的状况下，为了争取到更多的收入来源，许多中介都将注意力投向租赁市场。要想在本已竞争激烈的中介市场中，分得租赁市场的一杯羹，各大中介公司都开始使出浑身解数，以期获得最多的市场份额。
　　李先生是外地人，希望出租位于望京的一套房子，但是又不想和租户来回的讨价还价。这时中介给他介绍了一种房屋托管的形式。
　　“我们共同商量一个合理的价格，然后立即和你签订合同。”中介告诉李先生，他们熟悉市场，对于按照这个价格成交，他们很有把握，可以承诺在一个月以内将房子租出去。如果一个月内无法成交，他们也会按照商量的价格给付租金。
　　对于租房人来说，如果选择了房屋托管的方式，中介一般会主动推荐你的房屋，所以一般来说，一个月以内将房子租出去，也就基本不成问题。而如果靠原来的方式，一个月无法成交是很正常的事。
　　而中介也是受益者。一方面，他们照样会在租客那里收到中介费；另一方面，如果他们能在一个月内成功租出房子，这部分租金是由中介收取。另外，他们一般按季度向租户收取租金，并一次性收取押金，而只需要按月向房东支付房租，从资金链上还会获得一些收益。
　　……
　　显然，在六个月大限内，北京楼市中介的阵痛还将持续，这个行业将就此告别“一张桌子几个人”就能挣钱的时代。最终的胜利者，将是那些能够创造新模式、提供深度服务、玩出新花样的人。而北京中介行业的今天，也许就是各高房价城市中介的明天。
　　

转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-369489.htm