新会计准则对房地产企业的影响

来源:用户上传      作者: 朱一妮

　　新会计准则首先在上市公司施行，今后将逐步推广到非上市公司，因此，公允价值计量对拥有投资性房地产企业的影响，首先体现在上市公司中。其对企业的影响并不局限于财务报告过程，作为一门经济语言，它还深入到经营活动的许多方面。实施新准则要求企业进行的不仅仅是一次技术操作，更是一定程度经营思维的改变。新会计准则中公允价值的引入以及投资性房地产准则的应用，必定给房地产企业带来巨大的冲击。本文分别从正负两个方面，试以上市公司为例分析一下新准则带来的影响。
　　
　　一、采用公允价值模式对房地产企业的正面影响及分析
　　
　　（一）对企业融资能力的影响。资产规模是影响企业融资能力至关重要的因素，引入公允价值计量模式后，使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值，增值信息更加透明，从而扩大上市公司总资产规模。这样，银行等金融机构对上市公司的借贷规模就会随之上升，有助于提高企业融资能力。对于拥有投资性房地产的房地产企业来讲，可在一定程度上缓解目前其资金链紧张的局面，为以后的发展创造良好的条件。
　　（二）对所有者权益的影响。上市公司通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。新会计准则规定，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。此外，企业从采用成本模式转换为公允价值模式，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在采用新会计准则公允价值模式的首年，各相关上市公司将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是，这些上市公司的上年度的资本公积（其他资本公积）将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来隐形的资产得到了体现，达到更好地披露其真实价值的目的。
　　例如，根据上市公司房地产企业“中华企业2005年年报”公告中披露的，其拥有的上海崇明土地储备是4，655亩，该地块是2002年3月26日受让的上海崇明县东部东旺沙、团结沙地区地块，当时受让价格是6，520万元，相当于每亩均价1.4万元。随着近几年房地产的快速发展，该地块土地已增值到每亩均价70万元。若以此市场价作为公允价值来计算，并分摊到每股股份上，仅这一部分重估就可使每股增加所有者权益4.58元。
　　
　　二、采用公允价值模式对上市公司的负面影响及分析
　　
　　（一）可能会增加企业的税负。本文主要讨论企业所得税和房产税。
　　1、企业所得税是房地产企业的重要税负。使用公允价值计量的企业，由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，按现行的税收政策就会减少费用，相对地增加利润，进而增加企业的应交所得税。另外，用公允价值计量所带来的重估增值部分，会导致盈利有大幅上升，若对增值部分征税，将会增加企业的税负。从税法遵从收付实现制的角度来分析，此项税负发生的可能性较小。根据日前发布的《关于执行企业会计准则需要协调的有关所得税处理问题》（征求意见稿），投资性房地产应以公允价值计量导致的收益不计入应纳税所得。而且，就近期而言，国家为了鼓励上市公司尽早地采用新会计准则，很有可能会维持这种税收政策。
　　2、房产税对于拥有大量投资性房地产的企业是另一项重要税种。根据其不同情况，目前有两种征收标准：一种是按租金收入的12%征收；另一种是按投资性房地产原值的70～90%征收1.2%的房产税。新准则执行后，对适用第一种征税标准的上市公司没有影响，但对于适用第二种征收标准的上市公司来说，采用原账面价值还是新的公允价值作为征税依据则至关重要。按原账面价值征收，则对房产税没有影响，若按公允价值作为征税依据，税金将会大幅度上升。进一步分析：从政府鼓励上市公司运用公允价值计量模式的角度分析，新准则执行之初，不会对企业税负造成太大的影响。
　　（二）对企业资产结构的影响。拥有土地、房屋和其他资产的上市公司，在新会计准则下，首先要确认公司中哪些资产是公允价值计量下的投资性房地产，并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。其次就是将其余资产按照其持有目的的不同，分别归类如下：存货――企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料；固定资产――企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。由此可见，投资性房地产准则对经营不同类型的企业的影响是各不相同的。对于主要经营高档写字楼、公寓项目和拥有土地使用权的企业影响较大，而对主要经营普通居民住宅的企业，除部分投资性土地储备外，作为存货的房地产远远大于投资性房地产，因而所受影响较小。此外，由于“投资性房地产”单独列示在资产负债表上，原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一归在“投资性房地产”核算，这一变化将影响上市公司的资产结构，尤其是把大量投资性房地产在“存货”中核算的企业。由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。进一步分析，虽然流动比率降低，影响房地产企业的偿债能力指标，但速动比率不变，相信债权人也能看到这一点。
　　（三）对利润的影响。采用公允价值的第一年，会影响其当期利润。上市公司拥有的投资性房产原先都被计入了固定资产，投资性房产的升值与否，并没有体现在报表中。近几年，投资性房产升值迅速，采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高上市公司的当期利润。
　　在以后年度，公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。旧会计制度下，投资性房地产企业最显著特点就是盈利稳定。虽然我国的投资性房地产市场刚进入加速发展阶段，不排除部分投资性房地产出现贬值的可能，但更多的投资性房地产升值的潜力较大且预计还会持续。如果选择采用公允价值模式计量，那么，今后每年对投资性房地产的重估将得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；又由于在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧和摊销而减少的成本支出，也会增加当年的利润。例如，地产公司――香港太古公司，在执行《香港会计准则第40号――投资物业》并追溯调整后，2004年和2005年1月1日的期初留存收益，分别增加了147亿港币和268亿港币。2004年上半年及2004年年度的净利润，则分别增加了7，400万元港币及122亿港币。
　　从目前情况分析，笔者认为，采用公允价值模式下不再计提折旧或摊销，按公允价值计量是可以提高这些房地产企业的盈利水平的，企业净利润将有所提升。但从长远来看，相关上市公司每年净利润的波动幅度将会增大，其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。如果今后公允价值下降的几率加大，也会使未来的业绩风险加大。当然，企业在采用公允价值计量时，可以通过稳健的做法，将公允价值慢慢释放为企业的利润。
　　公允价值计量应用于投资性房地产准则是一把双刃剑，有利也有弊。它体现了我国新会计准则和国际会计准则的趋同，加强了国内、国外企业的投资性房地产价值的可比性，同时也方便了国际投资者的投资，进而吸引更多的外商投资；有条件地审慎对公允价值的运用，反映出我国新会计准则是根据我国的国情出发，并在此之上进行了创新；考虑到我国市场经济发展的现状，采用成本计量还是公允价值计量由企业自己选择，给企业更多的空间。运用公允价值，有利于这些企业在资本市场获得正确的定价，从而也有利于这些企业再融资，获得资本市场的种种便利，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。同时，运用公允价值对投资性房地产计价，也导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量房地产企业的价值，从而，为维护自身合法利益提供了更好的制度保证。当然，作为高收益、高风险的投资性房地产，公允价值的引入也可能带来企业利润的波动、针对重估增值的税收和流动比率的下降，甚至利润的操纵。这需要我们在今后的工作中不断摸索，不断完善准则，来防范其弊端，更好地发挥其优点。

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