我国房地产金融现状分析及政策取向
来源:用户上传
作者: 陈洪波 徐 波
一、我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持，但近年来金融支持力度有所下降
目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
就商业性金融支持体系而言，自1998年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年后，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。
我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为6158万人，仅占在岗职工总数的58.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7％，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1％，沉淀资金闲置的比例为42.6％。公积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
二、我国房地产金融市场尚未构成多元的支持体系和风险分担体系
我国房地产融资渠道单一，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，而房地产信托规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索阶段。
房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。目前房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。
三、我国房地产金融风险仍处于合理的范围，但供需层面的两个误读影响着对它的客观评价
（一）整体上考察，我国的房地产金融风险仍处于合理的范围
房地产业中的金融风险主要来源于三个环节：购房者环节、房地产开发企业环节和为房地产业提供贷款的金融机构环节。
购房者环节引致的金融风险并不大。世界发展指标显示处于1000―1999美元的家庭收入组别内，房价收入比中位数为6.9，平均数为9.7。我国城镇居民2003和2004年的家庭人均可支配收入为1023.2美元和1137.9美元，大致处于1000―1999美元的组别。全国房价收入比2003年平均值为3.26，2004年为3.41；各主要城市的房价收入比2003年平均值为3.89，2004年为4.26，都低于9.7的国际水平。同时，尽管我国个人住房信贷增长迅速，但目前占GDP比率仅为11.7%，也远低于美、英、德、法四国。
判断房地产企业环节引致的金融风险我们使用三个指标：自有资金比、资产负债率和流动比率。目前我国房地产企业自有资金比例有了很大提高，高于中国人民银行30%的标准。房地产企业整体资产负债率较高，基本维持在75%左右，但上市公司指标适中，房地产上市公司10强的资产负债率为55―58%，流动比率在1.5―1.9之间，略低于经验值2。与成熟国家的房地产上市公司比较，我国上市公司十强资产负债率低于日本，与美国相当，高于欧洲和香港。就整体房地产企业而言，存在着一定的金融风险，但这种风险更多是由于缺乏改善企业融资渠道的制度而导致的。
金融机构环节风险的大小主要表现在向房地产业中投放的贷款数量和质量。2004年，房地产贷款余额占银行业全部贷款余额的13.42％，远远低于30―50%的国际经验值。2004年美国房地产贷款已占到52%，成为商业银行的第一大信贷，而我国七家银行（包括中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、浦东发展银行和民生银行）房地产业贷款占银行全部贷款的比例平均为19.62%，个人住房贷款为11.95%，开发企业贷款为7.67%，银行信贷资金中对房地产贷款比例较低。目前，我国房地产贷款不良率4.5―4.6%，远低于全部贷款的不良比率13.69%，房地产信贷已成为银行业的优质资产。
外资进入中国房地产的数量还不大，而且直接投资比重高，人民币升值不会导致全国房地产风险的增加，但在局部地区局部业态存在着一定的由外资引发的金融风险。
（二）供需层面的两个误读影响着对房地产金融风险的客观评价
整体上考察，我国的房地产金融风险并不高，但社会上却对此有着较大的误解，而这种误解也影响着房地产金融政策。中国房地产业的迅速发展一直受益于房地产金融的积极支持，但2003年后，金融支持的力度却有所减弱。我们认为供需层面的两个误读影响着对房地产金融风险的客观评价，进而影响了房地产金融支持的力度。
1．供给层面：对房地产开发信贷的误读
现在社会上普遍将固定资产统计中“房地产（业）开发投资”增长速度误认为是全社会房地产投资增长速度；并认为这个“超常规”增长速度造成了全社会投资过热。事实上，大量房地产投资“淹没”在各行和各业的基本建设投资、更新改造投资、城镇集体投资以及城乡个人投资统计中，容易为人忘记或忽略。1998―2003年，我国城镇住宅投资年均（名义）增长速度为13.1%（低于全社会固定资产投资（名义）增长速度）；而其中的“房地产开发”住宅投资（名义）年均增长速度为26.6%。房地产投资的"超常规"增长源自其对传统住宅建设方式的替代，即以市场化、产业化的生产方式，替代业主（机关、工商企业、个人）自建的方式，而房地产开发信贷的高速增长也正是对这种市场化产业化方式的积极支持。
2．需求层面：对个人房地产信贷的误读
从制度层面看，我国从1998年开始取消原先的单位福利房，实行住房商品化。这样，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置，因此这种住房贷款的快速增长是原有住房潜在需求在银行信贷支持下的短期剧烈释放；其次，从经济层面分析，我国经济的高速增长不仅提高了当期的开支，更重要的是增加了居民未来收入增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。
综上所述，应该客观评价房地产金融风险，保持持续稳定的金融支持力度，通过制度建设，防范金融风险。在制度建设方面，需要树立审慎监管理念，加强政策的稳定性，拓宽房地产业的融资渠道；加快商业银行改革，增强抵御风险的能力；加快以住房抵押为支撑的住宅金融市场的建设，完善住宅融资保险和担保体系的建立；健全统一的房地产金融风险防范的法律框架，厘清政府与市场的界限，防止道德风险条件下金融风险的积累。
四、我国房地产金融发展空间巨大，商业银行信贷长期内仍将是房地产融资的主要工具
我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加速，我国住宅证券金融的发展潜力亦十分广阔，产品将日益丰富。
我国房地产金融结构的发展是不平衡的。由于我国的金融体系更接近于主银行制度，伴随着金融深化的进程，尽管房地产证券金融会得到迅猛的发展，但仍然难以取代信贷金融的主导地位。即使在资本市场非常发达的美国，房地产贷款40年增长了88倍，成为商业银行的第一大信贷资产，占到2004年总贷款的52%。因此，未来相当长一段时间内，尽管商业银行信贷在房地产融资中的份额可能会有所下降，但仍将是房地产融资的主要工具，银行信贷份额的下降将取决于证券化金融工具大力发展的替代，而非自身发展的减码。未来日益发展的证券化金融工具将成为房地产融资的有益补充，大大丰富和完善房地产融资的渠道和手段。
五、长期稳定的金融支持政策是实现我国小康目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必须的保障
与各国住宅市场发展相对应，各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。在增加住房数量和提高住房质量并存发展的阶段，融资体系的特征表现为政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场，形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系，目的是提高住房建设的融资能力和消费的支付能力。
因此，提高住房建设融资能力和消费支付能力的住房金融政策应当成为在较长时期内的基本方针。经过20多年的改革开放和城镇住宅建设的快速发展，我国人均居住面积得到较快提高，城镇居民在总体上告别了住房严重短缺的时代，从数量型发展阶段进入了增量与质量并重发展的阶段。但2003年我国人均GDP1090美元，城镇居民人均住宅建筑面积仅23.7平方米（折算为使用面积仅17.8平方米，2004年达到18.4平米），恩格尔系数37.7，表明我国目前仅处于增量与质量并重发展阶段的初期。发达国家这一阶段的发展一般都持续了20年以上，中国作为发展中的转轨大国，这个阶段将会远远超过日本、德国等人口和地域小国，甚至会长达数十年之久，因此以提高住房建设融资能力和消费支付能力为目的的住房金融政策也应当持续数十年之久。
长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必须的保障。构建以提高住房建设融资和消费支付能力为重点的金融支持体系具有深远意义。政府需要制定相关的法规，以保障政府住宅目标的实现、产业政策的贯彻与住宅金融规范健康的发展。
（作者单位：国家发展改革委投资所房地产金融课题组）
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-420333.htm
