商业银行个人住房抵押贷款风险分析

来源:用户上传      作者: 郑 媛

　　摘要:我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。文章分析了我国个人住房抵押贷款的发展现状,并将中美两国的个人住房抵押贷款风险进行比较,从美国次贷危机中找出启示,在此基础上提出具体可行的防范个人住房抵押贷款风险的对策。
　　关键词:商业银行;住房抵押贷款;风险
　　
　　近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。与此同时,我国商业银行个人住房抵押贷款业务的增长规模也相应加快,个人住房抵押贷款已经成为银行发放贷款的主要领域之一。美国次贷危机打破了住房抵押贷款是优质资产的神话,同时也给了我国房地产市场及商业银行一个很好的警示,对此我们应该引以为鉴。
　　一、我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展现状
　　近年来,个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”,被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段,个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。1998-2009年,住宅年销售额平均增长率达到35%以上(1998年为2007亿元,2009年为43900亿元),然而,同期的城镇居民可支配收入的年平均增长率却只有10.1%(1998年为5425元,2009年为17175元),两者间悬殊的增长差距再加上政府启动内需的政策,极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量的增长。2001-2009年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况见表1。
　　从表1我们可以发现,2001年以来,城镇居民人均可支配收入在逐年增加的同时,个人住房抵押贷款每年期末余额基本上都呈现发展迅猛的态势,而且其增长率高出收入增长率很多。原因是近年来我国房地产市场的高涨、房价飙升大大超出了人均收入水平,房贷市场便顺势迅猛发展了起来。截至2007年底,个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类,年末余额已达到30128亿元,个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升,2007年末首次超过10%。
　　2008年金融危机的影响开始波及全球,我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击,GDP增速减缓,居民可支配收入增长率也出现下滑,我国房地产市场有所调整,商品房成交量减少,房屋价格涨幅有所回落。受房地产市场、个人信贷需求趋降等因素影响,个人住房抵押贷款2008年末余额29800亿元,首次出现下降,占消费性贷款余额的比例比2007年同期下降了2个百分点。
　　2009年,为应对国际金融危机,我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。商品房销售面积增幅持续增加,房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点表现得更为明显。在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下,全国房地产信贷也出现较快增长。商业性房地产贷款余额快速增长,个人购房贷款持续回升。2009年末,个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。
　　商业银行之所以积极发展个人住房抵押贷款,主要原因有两点:一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产,不良贷款率极低,比批发类贷款风险小得多。事实上,个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然,它是同经济环境等因素密切相关的。
　　二、中美两国关于个人住房抵押贷款风险的比较
　　(一)房地产金融市场风险
　　我国房地产金融体系和美国相比相对简单,地产金融参与者相对单一。目前,我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款,这种单一地产金融机制,使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级,个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的,个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,在具体掌握过程中,对符合准入条件的客户,基本上给予全部的优惠条件,缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
　　(二)利率风险
　　从2004年6月开始的两年时间里,美联储连续17次提息,利率大幅攀升加重了购房者的负担,美国房贷市场逐步出现自2001开始异常火爆后的降温现象,而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火索。与美国房地产发展相类似的是,我国央行从2004年10月开始连续8次加息,尽管单独一次加息增加的还款额不算大,但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小,一旦房价出现波动,违约情况必然大增。这与美国次贷危机的诱因一致,一旦房地产市场出现降温,购房者因此而无法及时还贷,房地产抵押贷款的风险将大量暴露。
　　(三)信用风险
　　我国没有美国的次级按揭贷款制度,但并不能否认我国存在着相似制度。“假按揭”,就是一种欺骗行为,主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资,如挪用到房地产开发,或者进入股市,导致商业银行信贷风险大幅上升。这种骗贷行为,很大程度上导致了我国个人住房抵押贷款不良贷款率的上升。在我国房贷体系尚处在发展的过程中,信用风险不容小觑。
　　(四)银行的风控管理水平
　　我国银行的风险管理水平较低,征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足,且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。国内很多银行为争夺市场,通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品,增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。
　　(五)结构性风险
　　美国次贷风险的暴露是由于房地产泡沫的破灭,而我国存在同样的隐忧。不过由于目前经济仍处于繁荣高涨的发展阶段,公众对增长的预期非常乐观,因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息,风险就会完全暴露出来,改变投资者的市场预期,从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形,因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。目前按揭贷款的风险被掩盖了,正如美国次贷市场在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以来,美国的房价出现大幅度下滑,其实只是5%-10%的下跌而已,却能使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃,尽管房价下降并不是唯一的原因,但是杀伤力足显。
　　此外,还有政策风险、法律风险等一系列风险都是我国现阶段个人住房抵押贷款业务发展过程中存在的风险,需要我们加以防范。
　　三、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议
　　(一)制度建设及风险意识方面
　　第一,应当高度重视住房抵押贷款的风险。我们必须从美国次贷危机中汲取教训,切实加强和改进房地产信贷管理。管理的具体措施可以分为两个方面:一方面对新的住房抵押贷款实行严格的审核制度,提高贷款条件;另一方面要做好现有房贷价值的重估和压力测试,适时调整风险拨备,加强银行的住房抵押贷款风险意识,防止出现类似美国的次贷危机。第二,必须科学推进金融创新。美国的次级抵押贷款和次级债,蕴涵着大量的金融创新,金融创新工具本身并没有问题。但在金融创新过程中,控制杠杆是分散业务风险的前提,是控制创新业务风险范围的必须。美国次级债危机很大程度上反映出次级抵押贷款市场制度上的不完善。而制度不完善带来的风险往往是系统性的,破坏力极强且不易扭转。因此,我国在推行住房抵押贷款证券化的同时要重视市场制度建设,把商业银行审慎经营与金融创新有机结合起来,杜绝出现追求利润、忽视风险的非审慎经营行为。第三,应切实加强对金融机构的监管。次贷危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性。我们必须吸取美国的经验教训,在坚持以规制性监管为主的基础上,实现规制监管与原则监管的有机结合。第四,应当积极弥补我们在信息和分析方面的局限性,对怎样度量住房抵押贷款风险、怎样确定住房抵押贷款风险报酬等问题进行深入的研究,通过信用评价分析来客观地认识贷款证券的信用程度和风险水平,并积累与抵押贷款评级机构沟通合作的相关经验。同时,必须建立起严格的金融创新产品透明度监管标准和公正的信息披露与信用评估机制,稳健推进我国住房抵押贷款证券化与其他结构性金融工具的开发运用,保持金融创新与金融可持续发展的一致性。第五,密切关注行业经济与利率等相关政策导向。要警惕为应对经济周期而制订的宏观政策对某个特定市场的冲击。贷款收紧对房地产开发企业的影响,很可能造成开发商资金链断裂;还款压力的提高对抵押贷款申请者的影响,可能造成抵押贷款违约率的上升。而这两方面的影响最终都会汇集到商业银行系统,造成商业银行不良贷款率上升,作为抵押品的房地产价值下降,最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。
　　(二)操作环节方面
　　首先,把握好信贷关卡。审视美国次贷的贷前尽职调查,贷款机构恰恰就是对不适合条件的借款人提供了贷款。我们应该从中吸取很好的教训,银行永远不要懈怠贷前尽职调查,银行贷前尽职调查的主要作用就是避免对不适合贷款的客户提供信贷支持。其次,不要过分依赖第二还款来源。次贷是建立在房屋静态价值,而非借款人真实偿还能力的基础之上的。因此,除了注重自身流动性风险的管理以外,银行对于客户现金流的管理,即对于客户第一还款来源的关注永远要摆在信贷管理的首位。再次,减少对风险转移的依赖。将风险转移给愿意并有能力承担的投资者是资产证券化的初衷,但实际上风险转移并未降低风险,更不意味着风险消失,而是使风险以一种更加复杂的形式出现。
　　美国的次贷危机的影响还在继续,值得我们反思的东西太多。我们需要汲取的教训是,无论是基于庞大系统工程的金融创新,还是日复一日反复操作的传统业务,永远都要重视风险管理的基础性工作。
　　参考文献:
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　　(作者单位:南京审计学院金融学院)

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