反向抵押贷款基础及其使用成本分析

来源:用户上传      作者: 方永祥　邓旭东

　　摘要：反向抵押贷款在我国又称为倒按揭，在最近几年成为学者们讨论的热门话题。反向抵押贷款是在人口老龄化的背景下推行的，国外（以美国为代表）推行的反向抵押贷款为社会养老起到了积极的作用，为我国提供了可供借鉴的经验。我国的老龄化问题的严峻为反向抵押贷款的推行提供了基本条件，但是由于我国经验不足，国情特殊使得反向抵押贷款的推行困难重重。文章将从反向抵押贷款基础知识和老年人使用反向抵押贷款的成本方面作些探讨，希望能对反向抵押贷款的理论研究起到促进作用。
　　关键词：反向抵押贷款；倒按揭；老年人；抵押；成本费用
　　
　　2006年全国老龄办首次发布了关于人口老龄化的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》。报告指出，21世纪是人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，而且是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。2000年第五次人口普查表明，我国60岁以上人口已达到113亿，占总人口的10.41%。据人口研究表明，老年人口比例将逐年增大，据测算，到2015年，60岁以上人口将超过2亿，约占总人口的14%。这些数据表明，我国正快速步入老龄化社会。这样养老问题成为一个严峻的社会问题。
　　反向抵押贷款正是针对老年人养老推出的一种住房金融产品，它使得老年人可以利用自己的房产作抵押从金融机构获得贷款以满足日后生活中的需要或者提高老年人的生活质量。这样老年人可以充分利用自己的财产来养老，同时可以继续拥有自己住房的居住权，为老年人养老开辟了新途径。
　　目前国外以美国为首的一些国家都已经推行了反向抵押贷款，解决了很多老年人的养老问题。鉴于我国目前老年化问题，近年来我国许多学者在这方面展开了讨论，并在南京、上海、重庆等地曾推出过试点。
　　
　　一、反向抵押贷款的简要介绍
　　
　　（一）反向抵押贷款的产生和发展
　　反向抵押贷款在我国被称为倒按揭，这是因为它在流程和操作原理和按揭贷款基本相反。
　　关于反向抵押贷款的起源有两个说法。一种是说起源并发展于美国；另一种就是说起源于荷兰而后来在美国得到了充分的发展。事实上后一种说法是正确的。反向抵押贷款最早出现于荷兰，但是由于经济、市场环境方面的因素没有得到很好的发展，而是在后来的美国，在潜在的市场需求和金融机构、相关政府部门的政策扶持下反向抵押贷款逐步得到了发展。
　　美国从20世纪60年代就开始出现了各种形式的反向抵押贷款的初期产品，但是严格来说真正意义上的“反向抵押贷款”产品是在20世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。1989年FHA以其创立的HCEM产品进入反向抵押贷款市场直接促进了反向抵押贷款迅速的发展，随后Fannie Mae进入反向抵押贷款市场又再进一步促进了反向抵押贷款的发展。经过20余年的发展，目前反向抵押贷款产品品种丰富，操作更加规范，市场也逐渐扩大，为老年人的福利的提高起到了重大作用。从全世界范围来看，目前美国、新加坡、日本、澳大利亚及欧洲一些国家都推行了反向抵押贷款，但是发展程度不一。我国目前也在讨论这个问题，并且在少数几个地方比如南京、上海、重庆等地进行反向抵押贷款的试点。
　　（二）反向抵押贷款的内涵
　　反向抵押贷款是将自有房产作为抵押向金融机构申请贷款，取得贷款以用于个人的基本生活需要或者提高生活质量的需要，在贷款期满时以出售自己所拥有的房产或者其他途径还贷，这项贷款主要针对老年人。
　　在生活实际中，反向抵押贷款一般可理解为老年人以自己的房产做抵押，从以银行为代表的金融机构申请贷款，申请成功后将获得金融机构支付的贷款用于生活上的各项花销，解决老年人因退休、失业等原因而无固定收入、生活无保障问题，为老年人的养老提高提供了一种新途径。这种贷款和人们在年轻时的按揭贷款买房在方向上是几乎相反的，所以在我国又被称为倒按揭。
　　（三）反向抵押贷款的申办
　　反向抵押贷款申请方面包括资格审查和额度的审批。
　　1、反向抵押贷款申请一般资格条件有：反向抵押贷款一般针对老年人，具体而言有些国家如新加坡要求年满60岁的老年人，有些国家如美国要求62岁。申请人必须有可以作为抵押的房产，一般要求是自己独立拥有的并自己居住的房屋。老年人的负债方面有特定的要求，最好没有负债特别是其他贷款。
　　2、在额度审批方面，反向抵押贷款的申请者可能有所差别，主要影响因素有：房屋的价值、申请人的年龄、目前贷款利率等，一般来说年龄越大，房屋价值越高，利率越低，申请者所能够申请到的贷款额度就越大。
　　（四）反向抵押贷款的特征
　　反向抵押贷款有无追索权和期限的独特性特征。
　　反向抵押贷款的一个主要特点即它是一种无追索权的贷款，这意味着贷款的总额不能超过房屋售价，贷款人也不能对借款人除房屋外的其他资产求偿。换句话说，即使借款人所借本金加上利息已经超过了资产变现的价值，需要偿还给贷款人的金额也以房屋价值为限。而这也恰好是金融贷款机构所必须承担的风险。
　　反向抵押贷款的另外一个主要特点是贷款期限的独特性。贷款必须到申请人死亡或者搬出住所时贷款机构才能出售申请人的房产来归还贷款期间的贷款本金和利息，而不能强制老人在死亡前还贷或者强制其搬出自己的住所。当然，贷款机构也为自己保留了一些结束合同的例外情况来保护自己。比如在美国当借款人无法支付财产税时贷款就自动到期，贷款机构有权要求屋主清偿该贷款。
　　（五）反向抵押贷款的意义
　　反向抵押贷款的推行可以起到一些积极作用。
　　1、它开拓了养老的新途径，为老年人解决了养老问题。当老年人在使用反向抵押贷款时：（1）保证了日后养老生活的经济来源，保障了老年人的基本生活。（2）住房的继续居住权。当老年人的房产被用来抵押申请反向抵押贷款时，老人们可以继续自由的住在自己的房子里面，直到老人去世，反向抵押贷款终止为止，不影响正常的起居生活。（3）减轻“四二一”式家庭模式下老年人的子女的负担。
　　2、反向抵押贷款的推行可以促进房地产行业的发展，由于反向抵押贷款必须以房屋作为抵押，这些房屋大多数是旧房屋，把这些房屋作为抵押能活跃房地产市场。
　　
　　二、成本分析
　　
　　（一）反向抵押贷款的费用分析
　　反向抵押贷款借款人要支付两个方面的费用：一是利息费用；二是业务发生的整个过程中支付的各项费用。
　　反向抵押贷款业务中，从最初的贷款申请批准到最后贷款期满，借款者偿还贷款为止借款人必须支付各种费用。这是因为反向抵押贷款的执行过程复杂，期间需要有房地产评估、认证、维修等，这些项目都需要直接向借款者收取一定的费用。主要的费用有：
　　1、贷款发起阶段。这个阶段包括贷款的申请，贷款者对借款者进行资格的审查并最终双方订立反向抵押贷款业务的贷款合同等。这段时期的工作关键，要进行的工作比较多，这些工作基本上都要向借款申请者收取一定的费用，费用项目很多。主要费用项目如下：贷款的发起费；文件整理和登记备案费；财产评估和调查费，资格认证和税收审查费；（律师）代理费（直到贷款结束）；信誉报告，灾区调查，检察费；年金购买支付；贷款正式成立前，对合同修改和调整的各种费用；税务报告服务费（一次性）；抵押保险费；房产税和财产保险费；抵押经纪人服务费。
　　2、贷款期间的费用。反向抵押贷款业务正式成立后到贷款期满，借款人仍然需要支付一些小额费用，不过这些费用项目较少，额度也不高，但是收取次数多，基本上每期（月）一次。主要有：附加的抵押保险费；维持房产结构完整性费用；重新募集和扩展贷款费用；房产费和财产费；每月的服务费（在美国不得不超过30美元）。

　　3、贷款期满，合同结束时候的费用。到期终止费用：安排房产出售等的实际费用，贷款合到期比如借款人死亡，金融机构将安排借款者的房产出售。
　　（二）实例说明
　　下面将以一个简单的实例来说明反向抵押贷款各项费用的发生。
　　假如：老张65岁，有一自住房用来申请反向抵押贷款进行养老，目前住房价值30万，申请贷款额度18万，预期寿命80岁，这样每月可以取得贷款额1000元，贷款利率为6%，共180期。15年后所应还本金和利息总额，利用公式计算为290808元。另外其他的费用（中等水平）有：发起费2000元，每月服务费30元共5400元，贷款终止时费用3000元，加总为10400元。到贷款终止时借款人总共付出加总为301208元。这样一来总成本为121208元，占贷款额的67.34%。
　　一笔18万，年利率为6%，期限为15年的按揭贷款最后应还额为273409元，成本为93409元占贷款额的51.89%。
　　由上面的分析数据可以看出，反向抵押贷款的成本是非常高的，一方面是因为反向抵押贷款期间需要支付各项费用如发起费、服务费以及贷款终止时安排房屋出售的费用等，这是由于反向抵押贷款与按揭贷款比更复杂的原因决定的，同时由于其执行过程上的差异，需要支付的利息费用也比正常的按揭贷款要高，利息总额就要高出10%以上。目前我国的实际贷款利率已经达到7%以上，依此计算的实际成本还要高。
　　
　　三、结论
　　
　　从目前国际经验来看，反向抵押贷款的推行可以起到一些积极作用，在满足了一些客户的需求的同时，还能起到活跃房地产市场和其他积极作用。但是使用反向抵押贷款的成本费用项目多，费用总值高，在支付金融机构的贷款利息时，还得向其他的参与机构支付服务费。
　　当一个老年人使用反向抵押贷款养老时，考虑房屋增值与折旧，使用成本达到了房屋价值的1/4左右。如果年轻时候按揭供房，支付的成本加上反向抵押贷款的成本可能占房屋最终价值的一半，最终老年人所获得的收益为几十年的住房使用权和10到20年的养老经济来源。使用反向抵押贷款的高成本成为阻碍反向抵押贷款的重要因素，可以说反向抵押贷款的成本高可能打击老年人使用反向抵押贷款的积极性，阻碍反向抵押贷款在我国的推行。如何减少各项费用，降低成本是一个值得注意的问题。
　　同时我国由于在推行初期面临传统文化的冲突，业务经验的缺乏以及没有相关法律政策的扶持等不利因素，使得我国反向抵押贷款的推行困难重重。
　　
　　参考文献：
　　1、老龄协.中国人口老龄化发展趋势预测研究报告[R].2006.
　　2、Stacey Williamson and Celia Ray Hayhoe, CFP.Home Equity Conversions:Reverse Mortgages[J]. Family Financial Management,2004.
　　3、孟晓苏.反向抵押贷款:完善养老保障制度的良方[J].新财经,2006(11).
　　（作者单位：武汉科技大学）

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