浅谈房地产开发造价控制

来源:用户上传      作者: 沙立军

　　【摘要】 房地产行业是一个基础行业，对社会、政府和居民都有重要意义，因此管理和控制房地产开发造价也是一项民生问题。本文在论述了房地产开发造价控制的背景和意义的基础上，从投资决策阶段、设计阶段、投资阶段三个阶段对其内容进行了阐述，然后分析了目前市场上房地产开发造价控制的现状及问题，最后针对其问题提出了相应的建议和意见，希望对规范房地产造价管理有所帮助。
　　【关键词】 房地产 造价 控制
　　
　　一、背景及意义
　　最近几年，房地产行业受到社会各界的关注。从房地产行业的特点来看，房地产开发使用的是国家的有限资源，并且是供小于求的状态，物以稀为贵，这就决定了房地产市场盈利性强、资金回报率高，从而大批投资者把目光转向了房地产行业。从社会角度来看，农村的劳动力正在逐年增加的流向城镇，尤其是一线城市，这就造成了一线城市人口居住的问题成了不可避免的。特定的空间随着人口的增多，每个人所占用的空间就会降低。为了保证人们的基本生活保障，做好民生工作，政府也十分重视居住问题，今年先后出台了多项针对房价的调控措施。
　　从投资者―业主的角度来看，工程造价是指完成一项工程预期费用或者实际开支的全部固定资产的投资费用。这是一个广泛的概念，在不同的领域根据行业特点和性质工程造价会有更详细的要求和具体的说明。房地产开发造价就是指在一定时间内在一定的费用内完成规定质量的房屋建设，即在规定的费用内，把人力、物力、财力利用最大化。在房地产的开发建设过程中时间、费用、质量时非常重要的衡量进度的指标。通常情况下，项目的完成率是非常低的，即很少比例的项目在规定的时间内规定的预算内提交了合格质量的工程。调查显示，美国几乎有55%的项目超出了预算。所以，对房地产开发造价的控制是十分重要和必要的工作。
　　二、房地产开发造价控制内容
　　房地产开发是一项周期长、任务多、工程量大的项目。房地产开发造价控制，就是在项目的投资决策阶段、设计阶段、基建阶段，运用一定的管理手段和技术方法把建设项目的成本能控制在合理的范围内，确保该项活动所使用的资源都达到了最高的使用率。一是投资决策阶段。这个阶段是决定要不要开发某房地产项目的阶段，在分析可行性的时候，对工程造价的准确估算也是十分重要的一项工作。现在一些大的项目实行招投标方式，企业中标的最大优势就是相对较低的成本。企业计算成本的过程就是实施造价控制的计划阶段。因为它充分考虑了项目各个阶段的任务以及完成任务需要的人力、物力和财力，这是对项目实施的预演，也是事前控制的最有力的证明。它是造价控制的最有力的依据，以及以后监督工作的凭证。二是设计阶段。这是影响房地产开发造价的关键阶段。一个好的设计方案不仅仅具有良好的社会效益，而且有很大的经济效益，这是投资者最关心的一点。所以在设计阶段，就要从不同的角度充分考虑到各种情况的发生，并提出相应的应急措施，力图把方案做到最好。三是基建阶段。项目经理严格执行方案和计划，合理安排开工顺序、保证施工环境的安全、合理组织施工人员工作。积极引进市场机制和竞争机制，在施工单位的选择上尽量使用招投标方式，让商家在一个公平、公正的平台上竞争。四是竣工结算阶段。由建设方向业主提供竣工图，进行资金结算，合同的结束。
　　三、房地产开发造价控制的现状
　　在我国建设项目长期存在着决算超过预算的问题，严重影响了房地产市场秩序的建设以及行规的确立，损害了整个行业的信誉。本文从房地产开发的四个阶段介绍工程造价的现状。
　　1、投资决策阶段
　　在项目计划书阶段，对工程做得估价一经审批就会最后拨款或者甲方的交易额最高限额，然而一般这种估价准确性不高。主要表现在：首先，工程量不确定。本阶段的主要工作是分析可行性以及方案的确定，工作人员只能根据以往的经验判断工程量，由于房地产行业具有一次性、独特性的特点，即工程之间的工程量由于功能、设计的不同也会有所区别。其次，现在房地产开发一般都是招投标方式选择建设方或者供应方，尤其是国有企业中铁、中铁建等这些大型建设企业，也是通过投标方式争取合同的。建设方为了中标，就会在合同中模糊自己的责任，从而降低标价又不引起对方的怀疑。一旦中标，在具体的活动中就会由于合同中不明确的事项要求投资方提高投资额，整体下来业主就会发现成本比招投标的时候高了很多。
　　2、设计阶段
　　这个阶段是工程造价最薄弱的环节，也是房地产开发造价控制最重要的阶段。该阶段造价失控的因素主要有：首先，设计方案不合理。一般是由于设计之初没有充分考虑或者错误认为目的地的地质。有些项目在勘查时候发现土质不符合已有的设计方案，这使得原有的投资全泡汤了，必须修改设计方案甚至重新设计，这些都大大浪费了时间和资金。其次，设计方案不是最优的。设计方案直接决定了人员数目、材料规格和数量，这些都直接和造价相关联。设计人员的主要关注点在于建设本身，而与经济性关联不大。有些设计人员由于专业性不强或者经验不足会出现计费标准高、设计过于保守、设计出现缺项漏项等情况的发生。最后，没有严格按照规章制度办事。没有完全按照“边勘查，边设计，边建设”的三边原则，这造成了很多人力、物力、财力的不必要的损失。
　　3、基建阶段
　　基建施工阶段是对设计方案的执行，如果方案设计非常完美，那么施工阶段出现造价失控的可能性就较小。但是没有一个设计是完美无缺的，由于设计人员的主观问题、施工阶段没有预测到的事情，这些都使得原来的设计没有办法准确的实施。应付不可测事件或其他非程序性事件都会使成本大大的上升。其次，设建设过程中会出现设计不合理的地方，如果不及时更改，势必会造成更多错误的发生。
　　4、竣工结算阶段
　　这是建设方、业主最后的资金核算阶段。有些施工方会利用这个机会在竣工图守上标注改进的材料、设计来增加结算造价，对于自己不利的地方则不标注。
　　四、加强房地产开发造价控制的建议
　　1、投资决策阶段
　　投资决策阶段是产生工程造价的源头，在此阶段对房地产开发造价进行控制是资源优化最直接、最重要的阶段。一是做好市场调查工作。市场调查是任何经济行为的第一步。只有充分了解市场环境、市场需求，才能增加销售量，获得经济效益和社会效益。调查就是深入基层，深入市场，针对自己特定的问题搜集数据和信息，通过对数据和信息的筛选、分类、整理和分析，得出结论。二是做好财务分析工作。请资深的财务评价或者本部门的专业人士对项目的赢利能力、资金回收期、资金筹集以及风险进行评价，从整体上和经济的角度评价该房地产项目是否可行。赢利能力说明了资金的使用效率，投资者倾向于投资回报率高的项目；资金回收期也是评价资金活动的一个重要指标，它直接影响了资金流向另一个项目的可能性，有时资金回收不回来，企业会因为资金不足失去投资的大好机会；企业也要做好自我信誉和能力的评价，这也是向银行贷款时房地产行业常见的筹资方式。
　　2、设计阶段
　　房地产设计阶段是除决策之外对业主投资额度影响最大的一个阶段。设计阶段的主要工作就是提供一张在合理预算内、符合功能要求的建设图纸。这是施工阶段的依据，涉及方案的优劣直接关系到成本的多少。一方面，实行设计方案招投标方式。招投标方式的优势在于能囿集所有专业人士在一起，比较各个方案，选择规定功能下的低价标。对于业主来说节约了成本，对于行业来说可以加强企业间的良性竞争和合作，有利于促进技术共享以及场机制的建设。招投标方式也有其缺点就是费用高，成功组织一次招投标并不是一件容易的事，事前的沟通、招投标方式的确定以及召开都是耗时耗力的。但其回报也是很高的，与其在施工阶段不断解决层出不穷的问题不如提前优中选优，选择最好的方案。另一方面，选择限额设计。所谓“设计人员一条线，业主千千万”，这充分说明了设计图纸对于节约费用的重要性。解决此问题的方法就是让设计人员在设计之初就有一个大概的费用概念，在一定的约束条件下利用自己的专业知识设计图纸，而不是任凭自己的经验不考虑经济因素。
　　3、基建阶段
　　一是尽量减少设计变更。设计变更在房地产行业是不可避免的，施工方应该对现场进行管理和监督，尽量提前变更，这样就能减少损失。为了减少变更带来的费用的增加，要确定变更的界限，规范变更的程序。二是加强施工队的管理。一般的现场施工人员文化素质比较低，自我约束能力较差，项目经理要加强对这些工人的管理。管理内容包括：合理调度工种人员、科学安排机械设备的进出、加强施工人员的成本意识等。这些可以让员工最大条件的利用各项资源，节约材料，以及现场安全管理。这样就能减少浪费，同时预防危险事故的发生。三是加强施工进度网络管理。运用项目管理的工具和知识充分掌握项目的进展、时间进度、费用使用情况，这样能让项目经理清楚项目进行到什么程度，进展如何，为经理安排下一步工作提供信息。
　　4、竣工结算阶段
　　业主应认真核对合同条款，查看建设项目是否完整竣工，验收标准是否符合合同条款。以及检查在费用核算中是否出现重复计算，材料的价格是否合理。另外，需要检查隐蔽工程验收记录，隐蔽工程要经过监理工程师的签字确认才算合格，才能进行结算。
　　房地产开发是一个比较大的工程项目，具有资金多、周期长、工程量大的特点，这些特点决定了其在较大的造价基础上不好管理的问题，如何控制工程造价，使结算在预算之内是房地产行业一个急需解决的问题。本文从房地产开发的四个阶段出发分析了各个阶段可能出现造价脱离控制的可能，并在每个阶段提出了加强造价控制管理的建议。由于房地产行业的复杂性决定了我们不可能解决所有的问题，为了共同的利益，业主、投资者和第三方需要共同合作、相互监督实现造价控制目标。
　　
　　
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