房地产开发企业财务内部控制的优化措施

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　　摘要：在近几年房地产行业发展进程中，高管薪酬、内部控制等问题成为房地产开发企业内部管理的重要内容。因此，本文选取A房地产发展有限公司2016-2018年非平衡面板数据，对房地产企业内部控制有效性进行了简单地分析。并根据房地产企业财务内部控制工作开展中存在的问题，提出了几点优化措施。
　　关键词：房地产;开发企业;財务;内部控制
　　中图分类号：F275 文献标识码：A
　　房地产行业是影响国计民生的关键产业。在房地产行业发展过程中，由于工程量大、环节复杂程度高、开发期长、资金占用量大等特点，房地产开发与金融行业具有紧密的联系。这种情况下，房地产开发企业在内部资金管理、风险控制、开发资金调控等环节工作效果，就直接影响了房地产开发企业生存发展。而基于房地产开发行业的重负债性，对房地产开发企业财务内部控制进行优化分析非常必要。
　　1房地产开发企业财务内部控制有效性分析
　　1.1研究假设
　　从社会资本视角进行分析。现代企业制度将房地产开发企业经营者、所有者进行了分割。而房地产开发企业内高管是绝对经营管理权的掌控者。这种情况下，在基于房地产开发企业内部控制有效性影响因素假设分析过程中，可假定财务内部控制监督、财务内部控制手段、财务配置组织结构及财务内部控制管控指标为房地产开发企业财务内部控制有效性的主要影响因素。
　　1.2研究设计
　　本文以A房地产发展有限公司为初始样本，抽取2016-2018年100条数据。借鉴国外萨奥法案中关于房地产企业财务报告内部控制有效性的实证研究报告，本文依据SEC要求，以房地产企业内部控制实质性漏洞，即materialweakness作为房地产财务内部控制有效性的判定标准。同时依据我国房地产开发情况，综合分析房地产合规目标、经营目标、战略目标，选择李克特五级制量表作为房地产开发企业内部控制有效性的度量标准。
　　1.3实证分析结果
　　A房地产发展有限公司内部控制有效性统计分析结果包括非常同意、同意、一般、不同意、非常不同意五个等级。
　　第一，财务内部控制管控指标中，同意“财务内部控制管控指标会影响房地产开发企业财务内部控制有效性”占比为35%、40%，不同意及非常不同意“财务内部控制管控指标会影响房地产开发企业财务内部控制有效性”占比为5%。
　　第二，财务内部控制手段多样性评价模块，同意“财务内部控制手段多样性会影响房地产开发企业财务内部控制有效性”占比为84%、不同意及非常不同意“财务内部控制手段多样性会影响房地产开发企业财务内部控制有效性”占比为1%。
　　第三，在财务配置组织结构完整性评价阶段，同意“财务配置组织结构完整性会影响房地产开发企业财务内部控制有效性”占比为65.0%，不同意“财务配置组织结构完整性会影响房地产开发企业财务内部控制有效性”占比为5%。
　　第四，在财务内部控制管控指标明确评价模块，同意“财务内部控制管控指标明确度会影响房地产开发企业财务内部控制有效性”在李克特五级制量表中占比分别为36.8%、24.2%、20%、11%、7%。
　　依据上述结果可得出：在房地产开发企业内部控制管理过程中，财务内部控制监督、财务内部控制手段、财务配置组织结构及财务内部控制管控指标均会影响房地产开发企业财务内部控制有效性。
　　2房地产开发企业财务内部控制问题
　　2.1财务内部控制制度不完善
　　在房地产行业迅速发展过程中，房地产面临的发展环境复杂程度也不断提升。虽然多数房地产企业建立了现代化内部管理模式，但是由于房地产开发企业财务内控控制意识不足，整体财务内部控制制度仍有所缺失，严重制约了房地产开发企业的后续发展。
　　2.2财务内部控制手段单一
　　现阶段在房地产开发企业财务管理过程中，房地产项目执行成本损耗仍然以人工反馈为主，无法实现信息化管理，导致房地产开发项目执行风险较大。制约了整体房地产开发企业全生命周期管理效率。
　　2.3财务配置组织结构不健全
　　依据我国《公司法》关于公司组织结构的相关规定，房地产开发企业内部需设置完善的财务配置组织结构。但是在现阶段房地产开发企业资产管理过程中，仍然存在较为突出的一股独大情况。多数房地产开发企业大股东可直接任命企业管理层人员，严重限制了房地产开发企业资源配置公平性。
　　2.4财务内部控制管控指标模糊
　　在房地产开发项目销售及收款环节，没有明确的财务内部控制管控指标，也没有严格的财务风险审核机制。再加上房地产开发企业销售部管理系统为独立运行模式，可能导致房地产开发项目销售阶段极易出现财务核对遗漏情况，增加了资金循环风险。
　　3房地产开发企业财务内部控制优化措施
　　3.1完善财务内部控制机制
　　完善的财务内部控制制度是房地产开发企业财务内部控制工作顺利进行的保证。因此，房地产开发企业可从资金运营活动、全面预算控制、财务监督管理等方面，构建完善的房地产内部控制机制。
　　第一，在房地产开发企业管理过程中，资金是房地产开发企业生存的主要影响因素。基于房地产开发企业发展环境的复杂性，房地产开发企业对资金要求较高。因此，房地产开发企业可从融资、投资两个模块，以财务分析为基础，制定完善的财务内部控制体系。如在定价及采购模块，房地产开发企业可建立采购与付款循环会计控制机制，规范采购、付款流程。采购与付款循环会计控制机制主要是对采购流程、资金走向进行完整记录。同时对发票、时间进行核对分析，保证账款收支审计准确程度，保证采购与付款管理效率。
　　第二，房地产开发企业具有资金风险高、运营风险高的特点，这种情况下，现金流、运营成本就成为房地产企业财务内部控制管理的要点。因此，为避免房地产企业资金周转不畅，或者断链风险的发生，房地产开发企业可从业务活动入手，构建全面预算控制机制，对房地产开发项目成本、资金收支等模块进行资源汇总分析。 　　第三，房地产开发企业监督与管理水平直接影响了财务控制效率。因此，房地产开发企业可以内部控制评价及风险管理宣传为入手点，深入企业内部，与企业各部门及房地产开发项目实施的各个环节负责人员进行信息交互。以此为依据构建完善的内部控制监督机制。在内部控制监督机制运行过程中，房地产开发企业可以资金管理为重点，利用融资模块投资报酬利率、资金报表等数据，制定资金运行评估标准。同时以软件登记记录的方式，全面检测财务管理漏洞，保证房地产开发企业资金的安全、稳定。
　　此外，房地产企业可针对现有部门类型，设置多部门协同工作机制，为内部工作人员提供相同的战略发展目标，提高整体财务内部控制的实际效能。
　　3.2改进财务内部控制手段
　　房地產开发项目成本管理是房地产开发企业财务内部控制的重要模块。因此，为降低房地产开发项目进行中的财务风险，依据房地产开发项目执行周期，房地产开发企业可利用财务云平台，将房地产开发项目划分为建设前期、建设中期、建设后期、财务管控情况四个模块。其中建设前期对应项目财务信息及标准限额管理;建设中期为各环节成本支出文件管理及档案管理;建设后期为统计评估及财务信息查询;财务管控情况主要为成本支出消息提示及超额预警。
　　在房地产开发项目财务管理云平台运行过程中，相关财务内部控制人员可利用大数据技术，在云平台上构建成本支出信息库，全面分析房地产开发项目各阶段成本支出情况。同时利用大数据技术，对合作对象财务数据进行采集、探究，全面分析材料供应商、建设机构、财务审计机构等合作对象能力、信誉、资质，避免合作对象征信不足对项目实施效果的影响。在这个基础上，房地产开发企业可利用云平台内执行跟踪机制，设计差异化成本支出提示及超额预警体系。
　　3.3健全房地产财务资源配置组织结构
　　从财务资源配置视角进行分析，房地产企业内部控制要点主要为投资、筹资、成本控制及资金回笼。
　　第一，房地产开发企业可建立全面财务资源控制意识，利用SWOT分析的方法。从内、外两个方面，分析自身在市场中优势、威胁、机会及劣势。其中房地产开发企业财务资源配置优势、机会主要与设备设施完整性、开发项目地段、道路规划情况、娱乐场所配置合理性及品牌加盟情况等因素相关;而房地产企业财务资源配置劣势、威胁主要为区域消费水平低、施工机构不合法、房型不恰当、房价低迷等。
　　第二，依据房地产开发企业前期财务资产配置优劣势分析情况，房地产开发企业可结合现阶段我国内部房地产行情及政府政策，组建独立的投资决策部门，制定严格的房地产开发财务资源配置审计制度。同时以留存收益优先为原则，在内部财务资本调整的基础上，采取多元化融资手段，如股权、债务等。或者房地产企业可与其他类似企业合作，进行相互拆借行为，促使企业运营阶段资金使用、期限匹配，长期融资方式可全面覆盖长期投资行为。
　　4结束语
　　综上所述，从根本上来说，房地产开发企业财务内部控制为房地产开发项目控制与管理。因此在房地产开发企业运营管理过程中，房地产开发企业应以房地产开发项目风险及关键阶段为管控要点，从财务成本收支、财务管控质量、项目进度与资金落实等方面，构建全面预算管理制度及监督执行机制。利用云平台及信息化手段，改进财务内部控制手段，优化财务内部控制环境，提高房地产企业在市场环境中核心竞争力。
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