商业银行个人住房贷款风险识别及控制措施浅析
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作者: 王 惠 哈 莹 李 雪
[关键词]商业银行；个人住房贷款；风险因素
个人住房贷款作为个人金融业务的主要品种，具有三个方面的鲜明特点：一是属于优质贷款，风险较低；二是业务期限较长，银行可以有一个长期稳定的收入，而且客户的忠诚度较高，有利于银行培养一批忠实的客户群体；三是银行可以利用个人按揭服务，争取客户使用其他产品，赚取除按揭利差收入以外的其他收入，如银行透过按揭业务，可以拓展VIP客户，发放信用卡、个人贷款，可为客户提供一整套的理财业务，从而赚取非利差收益。
正是由于上述个人住房贷款特点，个人贷款业务对银行零售业务的发展起着越来越重要的作用。随着居民生活水平的不断提高和住房体制改革的不断健全，个人住房贷款业务具有巨大的市场空间。在个人住房贷款业务迅猛发展的同时，住房信贷风险逐步成为银河风险防范的一个重要方面。
一、正确识别个人住房贷款的风险点
住房信贷风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。住房信贷风险的形成原因是多方面的，除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素外，住房信贷风险主要还表现在以下几个方面：
（一）房地产市场供需变化引发的风险
近年来，房地产市场正处于“卖方”市场向“买方”市场转折的时期，市场参与各方都在不断地调整自身经营理念和操作方式，以因应市场变化。
(二)开发商引发的风险
1.开发商或销售商恶意套现风险。在住房贷款中开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现。
2.开发商将购房款入账后,由于经营不善,导致楼盘烂尾,或因地价、建筑材料、施工技术等情况的影响造成不能按时交楼,由此引发购房人停还银行借款,使银行被迫陷入纠纷。
3.由于开发商所建楼房存在质量缺陷,不符合合同要求等原因,购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。
4.开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证,无法取得房产证或开发商违法预售等原因,导致银行风险等。
(三)借款人引发的风险
1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还贷款,被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。
2.购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪,继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议引发的风险。
3.购房人存在欺诈行为,故意提供虚假证明材料,如个人收入证明、营业执照等带来的风险。
4.由于不可预见的自然灾害以及不可抗力的因素,导致借款人丧失履行合同的能力,而形成贷款风险。
(四)银行内控机制不健全引发的操作风险
银行内部控制不严格,操作风险时有发生。具体表现在：一是贷前审查不严。经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料真实性、合法性审核不严；二是信息不畅通带来的信贷风险。即在审批发放时,对贷款相关资料了解不及时、不全面造成判断错误带来的风险。三是信贷管理规定不健全,形成信贷风险。如目前对如何避免重复担保问题没有具体的管理方法;制度执行不严,落实不到位,违章不纠,极易形成信贷风险。四是贷后管理不到位引发风险。
(五)其他因素引发的风险
1.在按揭贷款协议履行期限内,由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。
2.抵押物引发的风险。抵押物管理不规范,办理抵押物的相关职能部门协调配合不力,不按程序操作,或过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值或抵押无效。
二、 控制个人住房贷款风险的主要措施
（一）关注市场动向，完善信贷政策
房地产市场是一个不断变化的市场，而且区域市场的差别化很大。我分行相关部门应进一步加强市场调研，强化房地产市场监测，密切关注房地产市场运行情况的变化。通过分析国家和地方政府的宏观调控政策调整对市场、房地产企业、居民住房需求和预期等因素的影响，正确把握形势，及时调整房地产信贷政策和经营策略，把好信贷准入关，前瞻性地管理房地产贷款风险。
1.进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系。首先,要根据政策层的要求,继续执行严格的房地产政策，尤其要加强对房地产开发贷款的审核管理,尽力控制开发商通过诸多变通的融资方式使用银行贷款垫资房地产开发项目。其次,要建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法律法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进住房市场经济的健康发展。
2.逐步建立全社会范围的个人征信系统和行之有效的个人信贷资信评价体系。建立科学有效的个人征信体系是银行控制信贷风险的前提保证。目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产,掌握借款人个人负债状况及借款人信用记录状况,从而据以判断借款人还贷能力和还贷意愿。
(二) 加强内部管理,提高抗风险能力
1.完善各项内控制度,正确处理业务发展和风险防范的关系。建立内部个人住房信贷的风险管理体系。建立健全常规检查与专项检查相结合的检查制度,及时纠正不合规的操作,强化内控的再检查和监督。完善审批流程,做到审贷分离,形成平衡制约机制,以便明确职权和责任,防范信贷风险。
2.加强对房开客户资金链和销售情况的监控。进一步完善风险预警机制，建立个人住房贷款风险控制机制密切关注房地产企业资金链状况和项目销售情况，加强对房开贷款的动态监测，特别是对即将到期的房开贷款，要制定一户一策的催收措施。对企业经营正常，因拆迁、销售延期等原因无法按时回收的贷款，在风险可控的前提下，应切实做好项目贷款的转贷、展期工作，避免因转贷不及时而产生新的不良贷款。
3.加强对借款人及其相关法人的贷前调查,尽可能地做到操作风险的事前防范。住房按揭贷款业务因其特殊性,不仅和个人客户有关,而且和房地产开发商、房地产评估公司、房地产中介担保公司、保险公司等法人客户相关联,因此要强化贷前调查环节。首先要对借款人的资信状况进行调查,详细了解核实借款人贷款的真实性,以及借款人(及其家庭成员)的职业、收入状况以及其稳定性,确保借款人借款行为的真实性并有足够的收入来保证按期归还借款本息。
4.强化贷后管理,积极做好风险防控工作。要改变传统的重贷前审查、轻贷后检查;重投放,轻管理的观念。贷款的风险在相当程度上来自于贷后,如果贷后管理措施得力,可以在很大程度上避免风险;而贷后管理松懈,流于形式,则可能加大风险。
综上所述,在面临个人住房贷款业务机遇与风险并存的情况下,要通过建立完善信贷风险防范的外部法律机制和内部管理机制等手段，从而保证银行个人住房贷款业务能沿着持续、健康、稳健的轨道向前推进。□
（编辑/李舶）
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