浅谈我国不动产登记制度

来源:用户上传      作者: 陈美珠

　　摘要:不动产登记制度是物权法的重要组成部分,然而我国不动产登记存在着诸如立法不完善、房地分离登记、城乡管理不统一等许多问题。文章从不动产登记的基本内涵、不动产登记的功能、公信力及效力等方面来论速不动产登记制度并在此基础上对我国不动产登记制度进行反思。
　　关键词:不动产登记;公信力;登记生效主义;登记对抗主义
　　中图分类号:D923.2　文献标识码:A　文章编号:1009-8631(2010)01-0038-02
　　
　　由于任何当事人设立、移转物权,都会涉及第三人的利益,因此,物权的设立、移转必须公开、透明,以利于保护第三人的利益,维护交易的安全和秩序。为达成这一目的,现代民法建立了公示制度,将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。在公示方法中,最重要的是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件,而且也是物权制度赖以生存的基础。
　　
　　一、不动产登记制度
　　
　　不动产登记即经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障,是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。物权是一种绝对权,具有排他性的效力,根据“一物一权”原则,若一物上已经成立物权,则与之不能两立的有着同一内容的物权即不得再行成立。为了解决物权的排他性问题,从而确定物权的归属,法律J必须通过公示制度使物权为人所知,只有为人所知,才会得到他人的尊重。在占有和权利合而为一的情况下,占有本身即是公示的手段。但是在占有和权利分离的情况下,就必须找到一种新的方式来对物权加以公示,这样登记制度就应运而生。
　　登记制度的基本功能主要是为了实现物权的公示,它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障。
　　
　　二、不动产登记的公信力
　　
　　公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人,如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。物权经登记予以公示,就具有了公信力,使交易主体和其他利害关系人以及不动产的管理机关知悉其权利归属状态和物权人身份,并基于这种确信而作出是否与其进行交易等判断。所以,登记的最大意义是赋予已经成立的物权以公信力,而非创设物权本身。这样一方面有利于维护正当的交易安全。凡是参与交易的当事人在从事交易行为时,只要查阅了登记,了解了公示的内容,基于公示所表明的权利状况而从事交易则是完全可靠的。另一方面,公示和公信制度对于鼓励交易具有极为重要的作用。由于交易当事人不需要花费更多的时间和精力去调查、了解标的物的权利状态,从而使交易当事人形成了一种对交易的含法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待,这就可以较为迅速地达成交易。
　　
　　三、不动产物权登记的效力
　　
　　不动产登记的效力在大陆法系国家主要有两种立法例,第一种立法例登记生效主义,是以登记作为物权变动的生效要件,此种主张认为不动产物权的变动,必须进行登记。如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意,而没有完成登记手续,则物权变动的意思表示不仅不产生公信力,而且也不产生物权变动的法律效果。非经登记,不动产物权的设定、让与及其消灭绝对不发生法律效力。这种立法例主要为德国、瑞士以及我国台湾地区的立法所采纳。第二种是以登记作为对抗要件。认为当事人一旦形成物权变动的意思表示,便可产生物权变动的法律效果,未经登记的物权也可通过当事人的合意而成立,只是在没有依法进行公示前,物权的变动不能对抗善意第三人,登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力,而没有决定其能否生效的效力。这种立法例主要为法国、日本等国家采纳。
　　在英美法国家,广泛采用托伦斯登记制度。其特点是除了登记之外,还有交付权利证书的要求,产权一经登记,具有不可推翻之效力,国家给予保障;不强制一切土地所有权、他项权利申请登记,但一经登记,其后发生的房地产权利变更或设定,非经登记不生效力。登记机关对登记申请采取实质性的审查方式,并在登记的所有人缴纳费用中,设立一种保险基金,以赔偿因错误登记而导致所有权人所蒙受的损失。
　　
　　四、对我国不动产登记制度的反思
　　
　　　我国现行的不动产登记制度不能满足现今社会的需要,是因为建立不动产登记制度不是为不动产物权提供公示的手段和方法从而为不动产交易提供便利和安全的制度保障,而是为满足行政机关对不动产管理上的便利的需要。定位上的错误导致我国现行不动产登记制度最大的弊端便是不动产登记的不统一。
　　
　　(一)不动产登记的法律依据的不统一
　　我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》、《土地登记规则》、《城市房地产管理法》和<城市房屋产权产籍管理暂行办法》。此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密,加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益,这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突。所以说,我国有必要制定统一的《不动产登记法》来缓解这一问题。将不动产登记的法律依据提高到法律层面,从而能够成为当事人的行为准则,为当事人提供一个可靠的保障。
　　
　　(二)不动产登记机关的不统一
　　登记机关的不统一主要表现在以下几个方面:第一,土地与地上建筑物的登记机关不统一。土地的登记由登记管理部门进行主管,而地上建筑物则由建设部门主管。第二,土地本身因其用途的不同而分属不同的部门主管。第三,每一部门内部的登记机关不统一。因此如规定不动产登记法不但要实现登记部门的统一而且要实现登记机关内部级别的统一,一定要将不动产登记确定为一个登记级别,而不能像现在一样由各级登记机关按照用地单位的行政级别进行管辖。
　　关于登记机关的设定国际上做法主要有三种。第一种是由法院统一主管不动产登记;第二种是由行政机关主管不动产登记,第三种是由中介性质的机构负责不动产登记。其中由行政机关主管不动产登记是适应我国国情的做法。理由如下:第一,在我国,登记也具有一定的行政监督作用。因此,登记与对不动产的监管工作联系在一起。正是由于这一原因,所以登记由行政机关来承担,也具有一定的合理性。第二,国土资源部门多年从事土地登记工作已经具备了足够的不动产登记条件、登记技术、登记知识,并且积累了丰富的登记经验,足以胜任不等产登记工作。第三,对于农地、林地、草原等虽然其用途各异,但都作为土地的一个部分是没有任何疑义的,况且农业、林业等主管机关只是管理职能部门,而不是产权登记部门。
　　
　　(三)不动产登记效力不统一
　　登记对物权变动的影响,到底是采纳登记生效主义还是登记对

抗主义,仍然是争尘未定。但立法文件倾向于登记生效主,如《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《担保法》第41条规定:“抵押合同至登记之日起生效。”建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第1 8条规定:
　　“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。”但学者们对登记要件说大都持批评态度。认为采纳登记生效主义,虽有利于进一步强化登记的效力,并能够简便处理产权纠纷,但从理论上看它存在着缺陷。因为登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,它不是针对合同行为,而是针对物权变动所采取的一种公示方法。如果双方达成协议以后,因双方的原因没有登记,出卖人反悔,要求返还房屋,根据登记生效主义,此种要求是正当的。这样一来,就会使出卖人随意置合同于不顾,合同关系将形同虚设。从实践来看,采取登记生效主义,对因各种原因未登记的交易一概宣布无效,就会出现许多问题:第一,不利于保护善意一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂,应区分导致房屋未登记的各种情况,尤其是当事人双方的过错问题来决定是否应宣告未经登记的交易无效。如果完全以登记为生效要件,则有可能鼓励一些不法行为人规避法律,利用房屋买卖欺诈他人,而损害善意一方当事人的利益。第二,绝对适用登记生效主义会冲击现有的财产秩序。如当事人之间在买卖房屋以后,虽没有登记,但房屋已经交付使用,买受人对房屋已进行了重大修缮,如果因未登记而返还房屋,就会扰乱现有的财产秩序。第三,从效益上讲,采取登记生效主义,不承认无因性,导致大量的合同的审查义务不得不由登记机关负担,登记的成本加大,在一个中国这样的人口大国,力图把所有的交易关系都纳入登记程序,并且由登记官员进行实质审查的话,其工作量之大,成本之高是可想而知的,势必导致登记时间的延长。第四,从公平角度讲,登记生效主义规定了只有登记才能取得物权,但是,又缺乏对登记的第三人的限制。在第三人明知合同无效或可撤销的情况下,仍然允许其取得其物权不公平的。对由于登记机关的错误而造成的真正权利人的损失的,法律只规定了登记机关更正的义务,而没有规定国家的赔偿责任,导致真正权利人的权利无法得到有效的救济。所以说,笔者认为,我国应采纳登记对抗主义。这符合当前市场经济的情况,有利于充分的鼓励交易,促进交易的发展。
　　
　　(四)不动产登记簿及不动产权利证明文件不统一
　　实现了以上三个方面的统一后,统一不动产登记簿及不动产证明文件就只是一个纯粹的技术性问题了。
　　
　　五、结语
　　
　　随着改革开放的进行,市场经济的迅速发展与经济形式的日益多元化,迫切要求国家出台严格意义上的物权登记制度,但我国现有的登记制度仍然很不完备,并没有根本上解决不动产登记的不统一问题。因此在《中华人民共和国物权法>已经生效后的重要事情就是制定《不动产登记法》,以确定登记的功能、原则、具体规范等。以实现对不动产登记的统一,从而更好的适应经济发展的潮流,促进交易安全,维护经济秩序,促进交易的发展。
　　
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