不动产登记中历史遗留未确定用途房屋换证时如何登记问题的思考

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　　摘要：本文通过在不动产登记实务中发现的老旧房屋用途難以定性问题，简要分析其产生的历史成因，并比较在分散登记时这类房屋登记与现行统一登记时的差异，提出这类房屋用途登记时需尊重历史，而不应一味套用现行的登记法律法规，妥善解决历史遗留问题。
　　关键词：老旧房屋；不动产登记；换证
　　不动产登记实施以来，为实现登记簿册统一，许多原分别持土地证和房产证的权利人向不动产登记机构申请换发新的不动产权属证书。不动产登记部门在换发证过程中，发现不少历史遗留棘手问题，给登记造成一定困难，其中历史遗留未确定用途房屋如何确定房屋性质，即是问题之一。本文拟对此问题进行探讨，并提出解决意见。
　　一、历史遗留问题具体表现及原因
　　在不动产登记过程中，登记机构经常会碰到一些老旧的房屋，权利人同时持有土地证和房产证，土地证上记载的土地性质为“住宅”，房屋所有权证上未记载设计用途或规划用途，这一栏内容空白，更早的房产证上甚至没有房屋用途栏目。由于实行不动产统一登记，这类土地和房屋权利人向登记部门申请换证，不动产登记部门在登记审核中，土地用途容易确定，但房屋用途如何确定，没有依据，因为换证前的房产证上没有记载设计用途。这类房屋大部分是作为商业用房或者经营性用房在实际中使用，权利人如果涉及房屋拆迁补偿，拆迁补偿部门一般都要求权利人向不动产登记部门申请确认，登记机构确认房屋的设计用途一般根据规划确定的房屋用途，但这类房屋在当时条件下没有规划手续。概言之，2015年以前由房产管理部门颁发的房屋所有权证，没有房屋用途栏目，或者设计用途和规划用途没有记载内容的，在换发不动产权证时如何进行房屋用途确定，是急需要解决的问题。
　　这类老旧房屋存在历史较为久远，有些甚至建国前就已经存在，随着时间的变迁，这类房屋逐渐成为城市的老中心，其生活方便，人流量大，具有较高的商业使用价值。在改革开放前国家计划经济时代，这类房屋一般作为居民住宅使用，因为计划经济体制下不允许个体经营。随着市场经济的兴起，政府鼓励个体经营，这些临街的住宅纷纷开店营业，大部分经营户都申请了工商登记，时至今日，未进行旧城改造的这类老旧房屋一直都是权利人自己经营使用，或者出租给他人经营。由于长期作为经营性房产使用，因此，在人们的印象中，这类房屋就是商铺。造成这类房屋“住宅”与“商铺”难分，是与国家经济制度密切相关，是历史原因造成。
　　二、房屋用途是否必须与土地用途保持一致
　　这类房屋权利人申请换发证或者继承转移登记过程中，笔者曾见过不动产登记机构发出的不动产权属证书上记载房屋用途为“住宅”。不动产登记机构将房屋用途确定为“住宅”，保持土地性质与房屋用途一致。但以与土地性质保持一致的方式确定房屋用途，权利人是否接受是一个重要问题。在现实生活中，这些房屋一直以商铺在使用，且在工商部门进行过登记，缴纳水电费用也按商业标准，权利人是不会接受登记机构将房屋用途记载为“住宅”的。
　　笔者认为，不动产登记机构在登记时，不必保持土地与房屋性质一致。主要基于以下原因，一是土地用途是对整个地块用途的描述，而地上房屋具有多样性。土地性质具有一般性，可以主要性质进行描述，房屋性质多样化，每一个单元都要进行描述，以主要用途进行描述的土地其地上建筑物也必须有其他相应的配套设施，比如，以住宅描述的土地，地上建筑物除住宅外，还必须配套商业、教育、休闲场所等；二是不动产登记前建设部门房产登记有时不记载房屋用途。以往建设部门颁发的房产证经历过三个阶段，1999年以前的房产证上没有房屋用途栏目，1999年至2009年的证上有“设计用途”栏目，2009年至2015年的证上为“规划用途”，因此，99年前无需记载房屋用途，在99年后，建设部门登记房屋用途时，虽然证上设计了房屋用途栏目，但对这类老旧房屋的用途一般不记载，可见，土地用途与房屋用途也不一致；三是不动产登记启动后房屋用途记载依据规划用途，而不是土地。不动产登记簿使用和填写说明上，房屋规划用途填写建设工程规划许可文件及其所附图上确定的房屋用途，而不是依据土地用途来登记房屋用途。综上所述，房屋用途不必与土地用途保持一致。
　　三、以尊重历史方式解决这类房屋在登记中的困扰
　　由于这个问题普遍存在，很多城市都面临这类房屋登记难题。因房屋老旧危及安全或城市改造，它们已经列入或者即将列入拆迁改造，住宅用途和商业用途的补偿标准差别较大，关系到权利人的重大利益。权利人在换发证登记时要求登记机构按房屋长期以来实际的使用用途商铺登记。登记机构在确定房屋用途时依据来源主要有三个，原房产证记载的房屋用途，现不动产登记薄使用和填写规定及土地用途。上文笔者已说明了原房产证和现规划依据都缺乏相关证明，而土地用途又不能作为直接依据，这就给登记机构在记载房屋用途时带来困扰。
　　在不动产登记过程中，很多难以解决的问题都来自历史遗留。在解决这类问题时，登记机构首先应尊重历史，即应该尊重权利人所能提供的材料，而不是由登记机构强找依据。这类房屋如提供的房屋所有权证上没有记载房屋用途，不动产登记部门在换发证时，也应该不记载房屋用途。不动产登记簿填写要求上，房屋规划用途栏目不必一定要有内容，可以为空白，从技术上是可行的。登记机构依据原房产证的用途登记，可以减少登记风险。如权利人通过行政复议或者行政诉讼要求登记机构改变登记行为，必须由权利人去寻找新的依据，权利人所能提供的不外乎工商等部门的实际使用依据，这些在登记证明上是不予采用的。至于权利人在拆迁补偿时政府部门如何对房屋进行定性，则又涉及到历史遗留问题了，应特殊问题特殊解决，不动产登记只能作为一个参考依据，而不是决定因素。
　　参考文献：
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　　[2]叶金强. 公信力的法律构造[M]. 北京大学出版社，2004.
　　[3]程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社.
　　作者简介：肖垚，1981生，男，硕士研究生，南宁市不动产登记中心，助理研究员，研究方向：不动产登记。
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