浅谈房地产开发项目的质量管理

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　　摘要：如何进行房地产开发项目的质量管理,是整个房地产行业都急需解决的重要问。这不仅关系到房地产企业的生存与发展,同时,房屋质量的好坏,还直接关系到经济发展和广大人民的切身利益。作为房地产开发经营者,不仅要牢固树立“质量第一”的观念,而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施,以适应市场的要求。
　　关键词：房地产 项目 质量管理
　　
　　近些年，房地产市场供求两旺，投资与消费齐飞，而房地产企业间的竞争也日趋白热化，房地产项目质量己逐渐成为房地产企业的生命线。评价房地产项目质量控制的优劣，分析房地产企业在当前项目质量控制中存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业待解决的现实问题。
　　一、房地产开发项目管理中存在的问题
　　(一)项目市场定位不够准确
　　投资决策仓促盲目，市场定位工作流于形式，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，房地产咨询从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。
　　(二)规划、设计阶段优化深度不够
　　良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。导致了一系列的问题，如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。
　　(三)质量问题普遍存在
　　房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。包括：屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水等。甚至有个别项目还出现“楼倒倒”、 “楼歪歪”、 “楼薄薄”的工程质量事件，给房地产业带来了严重的负面影响，也给房地产开发公司敲了一记响亮的警钟。
　　(四)设计监理缺失
　　由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。
　　二、房地产开发项目质量管理控制的措施
　　(一)房地产开发项目前期工作阶段
　　房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响。主要办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧,及时发现问题,优化前期工作成果。不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料,均要求报告资料提供方组织本项目人员对其工作成果先进行自我评审,然后再进行内部评审。内部评审完成后,该成果才能提交给开发企业,由开发企业组织有关专家对该成果进行评审与完善,形成相应记录文件,以提高投资效益。
　　(二)设计阶段的质量控制
　　为了有效地控制设计质量,应对设计进行质量跟踪,定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时,开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据,对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中,特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计,导致经济性差;不足设计,存在隐患或功能降低。
　　(三)施工阶段的质量控制
　　施工是开发项目形成实体的过程,也是决定最终产品质量的关键阶段,要提高开发项目的工程质量,就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后,如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换”或“退款”,因此工程项目施工过程中的质量控制,就显得极其重要。
　　1、开发项目建设的施工过程质量控制
　　项目施工过程中的质量控制,实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较,找出工作范围在执行中的偏差;运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差;运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。
　　2、推行施工现场技术责任制
　　现场技术负责人技术管理工作责任制,正确划分各级技术管理工作的权限,使每位工程技术人员各有专职、各司其事,有职,有权、有责。工程开工前,将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员,制定详细的规章制度和奖罚措施,不允许出现不合格品。在重点工序施工前,必须对关键的检查项目进行严格的复核杜绝重大差错事故的发生。
　　3、坚持“三检”制度
　　即每道工序完后,首先由作业班组提出自检,再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好三检制"的基础上,请监理工程师审核并签证认可。对于工程施工过程出现的质量事故,必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的"三不放过"原则,认真处理,防患于未然。
　　 4、严格按施工工艺(或施工程序)施工
　　根据对影响工程质量的关键特点,关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则,并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统,形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息,客观地提取产品的质量数据,为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。
　　(四)工程验收质量管理
　　1、分项工程验收
　　对于重要的分项工程,应按照工程合同的质量等级要求,根据该工程施工的实际情况,按照有关质量评定标准进行验收。在验收过程中,必须严格按规范要求选择检查点数,然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比,最后确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收。
　　2、分部工程的验收
　　在分项工程验收的基础上,根据各分项工程质量验收结果,按照分部工程质量标准,可得出该分部工程的质量等级,以确定能否验收。
　　3、竣工验收
　　在分项工程、分部工程质量验收的基础上,通过对分项、分部工程质量等级的统计计算,再结合直接反映单位工程结构及使用功能的质量保证资料、单位工程观感的质量评判,便可核查结构是否安全可靠,使用功能能不能满足、观感质量是否合格,从而确定是否达到工程合同所要求的质量等级,进而决定能否验收。
　　三、结语
　　房地产建设项目的质量管理，是一项艰巨而复杂的工作，房地产质量管理对于房地产业来说，意义非常重大，是企业树立形象的关键，是企业赢得市场的砝码，也是对投资方和业主负责的表现。建立和完善项目质量管理体系，根据质量管理体系的特点出发进行对策研究，确实保证项目建设的质量。
　　参考文献：
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　　[2] 彭德琦.浅谈房地产开发项目的质量管理[J].中国科技财富.2008.（7）.
　　[3] 朱德林,夏云.浅析房地产工程质量与房地产开发商的关系[J].芜湖职业技术学院学报,2006-09-25.
　　

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