浅谈房地产开发项目成本控制

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　　摘要：通过作者所在公司对某住宅小区项目管理中的投资控制过程，分析房地产开发成本的构成，阐述房地产开发项目投资控制的方法和手段。
　　关键词：房地产开发、投资控制、方法和手段
　　 一、绪 论
　　当今商品房价格居高不下，为社会各界广泛关注。居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化进程加速农民进城带来的“自动型”需求，使得房价在短短几年内，一路攀升。房地产业的快速发展，成为拉动GDP快速增长的重要因素，也成为政府和金融部门关注的重点。与此同时，具有中国特色的住宅开发建设正面临一场新的革命，倡导“以人为本，天人合一”的哲学观，从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用等各方面对住宅提出了越来越高的要求。政府部门一系列“限购”政策也要求房地产开发企业必须对项目投资实施全过程有效的投资控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。
　　二、房地产开发项目各阶段的投资控制的重点和措施
　　长期以来，许多企业习惯于在建设实施阶段孤立地进行项目投资控制，其实，在房地产开发项目中必须对影响投资的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。与此同时，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。因此，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合评衡，才能做到直接有效。在项目进展的各阶段投资控制的重点是不同的，具体如下：
　　（一）设计阶段的投资控制
　　设计阶段是房地产项目投资控制的关键与重点，设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，实际上，当扩初设计确定之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。合理科学的设计，可降低工程造价10%以上。但在实际工作中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目投资的有效控制。
　　针对上述问题，该项目设计阶段采取了以下控制措施：
　　1．推行设计招标，择优选择设计单位
　　采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，由多家设计单位竞投，组织有关专家进行方案综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。该项目在方案设计时选择了四家具有成熟设计经验的设计单位进行设计，对各方案进行功能及经济评价，最终选定广州一家设计单位的设计方案，同时借鉴其他未中标单位的方案中的部份做法对中标方案进行优化。
　　2．开展限额设计，有效控制造价
　　扩初设计前，根据总规设计和扬州房地产项目的通常建造标准，项目管理部协助业主编制了项目投资概算，作为指导设计阶段项目成本控制的依据。设计过程中，因项目所在地地质条件较差，项目管理部组织召开结构形式、地质勘察等专题会议，对具体数据进行分析，对比各设计方案的优劣，最终在满足国家相关设计规范、保证建筑物结构安全的前提下，经业主确认采用矩形柱框架结构，局部采用异形柱。除高层住宅外其余住宅不采用桩基基础，而是选择较为经济的有梁式基础，此举不仅节省了工程造价，且能大幅缩短施工工期。通过设计成本控制，对照投资概算，各栋号单方工程造价均与投资概算接近，较好的实现了设计成本控制的目标。
　　3．以合同措施有效控制造价
　　当前设计图纸普遍存在着不够细致、设计深度不够的情况，造成设计变更频繁，给工程造价带来不确定因素。
　　为加强设计人员的责任心，该项目在设计合同经济条款上，增加了设计变更及修改的费用额度限制条款，如因设计原因造成的设计变更造价超出建安工程价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
　　（二）招投标及施工准备阶段的的投资控制
　　1．强化标底编制的管控
　　在标底编制过程中，项目管理部参照扬州商品住宅的交付标准及本项的价格定位，编制了“编标要求书”，作为编标单位标底编制依据。对措施费、总分包单位施工界面、暂定价项目、材料设备的价格做了明确，使工程标底趋于客观，避免在开标后出现工程造价暴增的现象。对部分项目以合理低价进入标底，以减少规费支出。标底编制完成后，项目部组织技术人员对其进行了审核，及时发现其中的漏项、错算，并在标底答疑中进行了调整和明确。
　　2．做好施工总、分包合同的签订工作
　　招标项目合同方式有总价合同、单价合同、成本加酬金合同等，目前实行工程量清单报价的工程项目一般采用固定单价合同，承包商主要承担单价报价的风险，业主方则承担工程量方面的风险。在施工合同签订过程中，项目部利用自身专业技术优势，在结算方式、付款方式、价款调整等方面给业主提出了合理化建议，以免在合同实施中产生纠纷或违约，造成不必要的费用支出。与此同时，为确保合同的顺利实施，项目管理部多次组织各标段总包单位进行沟通，就施工过程中的工期、质量、进度、安全管理、资料收集等具体要求编制了“总承包单位管理制度”，经建设、施工、监理、项目管理各单位确认后实施。“总承包单位管理制度”按照奖优惩劣的原则明确了各实施目标出现偏差的处理方法，使项目管理人员在实际工作中做到“有法可依”，便于及时发现问题和解决问题。
　　3．编制资金使用计划
　　施工合同订立后，项目部根据销售策略及施工总进度计划编制资金使用计划。目前有些房产企业由于刚刚涉足此行业，对资金运营认识不足，常常拆借、挪用建设资金，如资金供应渠道又不畅通，势必造成工程款支付困难。最终，将拖欠施工单位进度款，使自己处于违约的被动局面。我项目管理部在了解了业主的资金到位情况及资金筹集渠道后，对业主的资金计划提出了咨询意见，编制了合理可行的资金计划，并按照资金计划安排好开发进度，确保工程价款能如期支付。
　　（三）施工阶段的投资控制
　　1．做好工程计量工作，及时签发工程款支付证书
　　工程计量是工程投资控制的一个重要环节，计量的准确与否直接关系到承发包方的切身利益，也反映了项目管理部的业务水平，甚至将影响到施工质量、进度。该项目操作过程为：在施工单位提出计量申请后，项目部及时会同监理代表对需计量的工程量进行逐一检查，并严格按合同、招投标文件规定的计量规则和标准去核验申报工程量的数量是否准确无误，所申报各清单子目是否与标书工程量清单子目一致，工程质量是否合格并经监理工程师签字确认。对于工程量清单中未含的项目，由承包商提出单价后，项目管理部协助业主及时进行了市场询价和确认，作为结算依据。工程计量准确及时，工程进度付款才能及时到位，进而保证施工单位的资金周转，其施工积极性得到提高，使整个工程项目处于良性循环状态。
　　2．做好设计变更管理工作
　　设计变更几乎是不可避免的，控制设计变更是工程项目投资控制的重要内容。在相关单位提出设计变更后，项目管理部对设计变更的合理性进行分析，对必须且合理的设计变更先作工程量及造价变化分析，经业主同意，设计单位审查签证后方可发出设计变更通知单。设计变更确定后，应尽快发予相关施工单位，并要求施工单位及时上报因设计变更可能引起的相关造价调整文件。在施工过程中严禁施工单位因在施工技术或管理过程中因失误而求设计者发出变更以弥补其损失的行为。

　　3．建立严格签证制度
　　签证工程量是施工单位完成合同外工程量的一种计量方式，项目管理人员应在熟悉合同中有关工程量清单内容以及合同条款后，正确判断合同内、外工程量。签证过程由项目部计量工程师组织建设、监理代表及施工单位代表四方参与进行实地计量，未经实地计量施工单位自行隐蔽或手续不全时，一概不予受理。在签证过程中要项目管理人员要做好与业主代表的沟通工作，当好业主的参谋，使其明白签证发生的原委和计量的依据。利用项目部的专业技术优势，考虑周到工作做细，就能把好签证关。
　　4．加强主动控制，减少索赔事件的发生，合理处理索赔事件
　　在项目实施工过程中，应对可能引起的索赔进行预测，尽量采取预防措施，及时答复施工单位提出的问题及配合要求，避免索赔事件的发生。对于由业主供应的材料，项目部应协助业主选择合格的材料供应商，防止因材料质量或供应不及时等原因引起索赔。索赔事件发生后，项目管理部应会同业主代表及时合理地处理索赔，避免事件进一步扩大。但对于索赔事件发生后，施工单位对该事项未采取补救措施因而扩大的损失费用，不予认可。
　　在项目管理过程中，项目管理人员不应被动地进行处理问题，应加强主动控制，主动与施工、业主代表沟通，积极帮助处理施工单位施工过程中遇到的问题，这样也可避免施工单位因成本上升而想方设法通过索赔途径弥补其利润损失的行为。
　　（四）竣工阶段的成本控制操作实践
　　工程竣工后，项目部投资控制人员应对施工单位申报的工程结算进行审查，审查时应按照国家及地方的法规和有关规定，结合工程招、投标文件、合同条款及项目实施过程中的施工记录文件对工程竣工结算进行审核。若发现合同有开口或漏洞，应会同业主和施工单位认真研究，明确结算要求。在审查结算时，应重视与现场业主、监理代表了解情况，对模糊不清、容易混淆的项目应征求现场监理人员和业主代表意见，不可只听取施工单位的一面之辞。
　　四、总结
　　随着市场竞争日趋激烈，房地产业已经告别暴利时代，利润率正回归社会正常利润水平。房地产业已进入精耕细作时代，专业化水平越来越高，分工越来越细，形势迫使开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。房地产开发的成本控制也是一个系统工程，它贯穿于一个项目的始终--从谋划运作到全部房屋销售出去。成本控制也不仅集中于项目部和财务部，而应当充分发挥公司内部各个部门在成本控制中的作用。只有这样，才能在激烈的市场竞争中，减少消耗、降低成本，真正化解风险，实现企业在项目决策中的预计效益目标。
　　

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