浅议房地产全过程投资控制管理
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摘要：房地产开发是一项较为复杂的系统工程,要想控制投资、减少造价,必须在项目开发的各个阶段均采用科学的的方法来控制。在建设行业日新月异的今天房地产全过程投资控制管理在目前已经得到了广泛的应用。本文中笔者从设计、招投标、施工以及竣工阶段展开阐述。
关键词：房地产；全过程投资控制；招投标
目前，在建筑行业，经常发生业主方和施工企业资金纠纷，尤其在工程变更的确认上和工程结算上存在较大分歧，其主要原因是甲乙双方对工程的确认和使用的建筑工程规范的不统一，施工企业经常钻业主方在施工监控过成中的漏洞和建筑材料价格变动的漏洞，这就要求业主方对工程进行全程监控，加强施工管理，工程施工管理中的投资控制，是施工阶段进行工程管理的重要手段和方法。
一、设计阶段投资控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键和重点。虽然设计费在建筑工程总费用中所占的比例不大，一般只占建安成本的1．5％～2％，但对工程造价的影响却可达75％以上。所以，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短。但现在许多设计人员只考虑技术要求，随意提高安全系数和设计标准，忽略对成本的控制。
为了解决这个问题，应推行设计招标，择优选择设计单位。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，组织专家进行综合评审。选出既受市场欢迎，满足买家要求的方案，又可有效控制造价。这样做可促进设计方在项目整体布局、建筑材料使用上开拓创新，从而达到降低工程造价的目的。
选定了设计单位后，在深化设计的过程中，应严格保证投资限额不轻易突破。各分项工程在保证功能及技术指标的前提下，合理分解和使用投资限额，把技术和经济有机结合起来，达致双赢。当前，设计单位普遍存在着设计不精、深度不够的情况，这是增加工程造价的不确定因素，给工程造价控制带来一定的难度。对此必须要加以注意，督促有关人员将设计细化。
还应注意的是设计人员经济观念淡薄，设计变更有随心所欲的情况。要有效地解决这个问题，应在设计合同经济条款上增加设计变更及修改的费用额度限制条款。如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如2％)时，则扣罚一定比例的设计费(设计质保金)。最后还应对同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
二、招投标阶段的投资控制
工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工、监理招投标两个方面。通过招投标，开发商选择合适的施工、监理单位及材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中，开发商应注意与强调以下几点：
1．招标工作应遵循公平、公开、公正的原则
招标前，要严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象的出现，这对项目成本控制非常不利。
2．做好招标文件的编制工作
造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到知己知彼，以利于日后的造价控制。
3．合理低价中标
目前推行的是工程量清单计价报价与合理低价中标的方法。作为开发方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期的前提下的合理低价。开发商还要做好合同的签定工作。按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议的处理等都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。
正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性，避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险是减少工程风险的有效措施。
三、施工阶段投资控制
1．对施工组织设计的审核业主方在审核
施工组织设计时，应采用经济技术比较的方法进行综合评审。对涉及工程造价变化的部位、施工工艺、材料等影响因素加强分析和审核，防止各种影响造价增大事件不合理因素的产生，使实际发生的投资额控制在计划投资的目标值之内。
2．对工程变更产生的投资变化的审核
业主方应严格核查工程变更，保证总投资限额不被突破。在施工过程中，经常会碰到由于设计缺陷、建设使用方提出新的要求或发生不可预见的事故及其他原因，进行工程变更的问题。因此，在很大程度上，对工程变更的控制成为投资控制的关键，也是施工企业容易钻的漏洞。
业主方必须依据工程变更内容认真核查工程量清单和估算工程变更价格，进行技术经济分析，比较工程分项单价、数量和金额的变化情况，按照承包合同中工程变更价格的条款确定变更价格，计算该项工程变更对投资的影响。只有规范工程变更操作，实行事前把关，主动监控，工程变更的投资才能得到有效控制，维护业主方的合法权益。
3．对工程技术经济签证、经济索赔的审核处理
在施工过程中，引起索赔的原因很多，一些承包商会寻找索赔机会，希望索取到费用赔偿，更想得到补偿。这就要求业主方应精通施工合同条款，熟悉工程项目的专业技术标准，发生索赔事件时，承包商一般会根据自己的记录提出工期或费用索赔报告。施工阶段涉及经济费用支出的停窝工签证、计日工签证、使用机械签证、材料代用和材料调价等的签证由业主方审核，对非使用不可的投资进行有效控制。
4．对工程进度款支付额度的审核控制
工程进度款支付是投资控制的有效手段，是工程投资控制的有力保证，只有按图施工，并通过监理人员质量检验合格，计量核实的工程项目进度款，业主方才能审核。按月计算工程量支付进度款，不能将资金投入额度较直接地反映在工程实际形象上，为了使工程进度满足合同要求使工程质量、进度紧密地联系在一起，业主方应协助业主按工程结构划分：基础、各层梁板、各层砌体完成等形象的付款计划，明确写进承包合同中。业主能直观知道工程建设至目前的形况用了多少资金，同时施工方的积极性也能有效提高。
四、对工程竣工结算阶段的投资控制
控制工程造价是一项系统工程，建设工程造价必须在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施，把建设工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好的投资效益。把好竣工结算审查关，从工程量的审计、定额套用的审查和取费的审查方面进行严格把关，重点加强设计变更管理和材料价格的控制。业主方在工程竣工结算阶段的投资控制中，应认真及时审核竣工结算，这是施工阶段进行投资控制的重要环节。
审核的具体内容包括：竣工结算是否符合合同条款、招投标文件，结算是否按定额工程计量规则和有关部门的调价规定等进行编制。要根据合同、图纸、定额及工程预算书等，对工程变更、工程量增减、材料及相应材料设备逐项审核，不重不漏。有疑问时，查看当时的监理日记，并进行现场校核，业主方应及时掌握施工方法和材料价格对造价的影响，不偏不倚，正确审核竣工结算是否真实反映工程造价。
1．工程量的审计
工程量是工程造价计算的基础，是施工单位多计工程造价的重要环节，审计人员不仅要熟练掌握工程量的计算规则，还应对整个工程的设计和施工有系统的认识。
2．定额套用的审查
定额单价是定额项目所耗用的人工、材料和机械费用的指令性指标。一般的项目可直接套用，少数项目需要换算。对直接套用单价的主要审查其有无错套、高套。对于定额换算的单价要审查其换算是否为定额允许及换算方法是否正确。
3．取费的审查
主要审查有无抬高取费基数，取费类别是否与招标文件和承包合同的要求一致，商品混凝土的项El有无区分费率。
4．加强材料、设备的的采购供应，控制住材料价格
材料费用是构成工程造价的主要因素。据测算一般建筑工程造中材料费用占60％～70％左右，且呈上升趋势。总之，在实际工程施工投资管理中，业主方要能真正发挥其控制投资的作用，除其按要求正常履行其程序外，建设单位、监理单位相关的工程技术管理人员也应给予相应的配合，特别是现场工程技术管理人员的业务水平、职业道德等综合素质的高低对工程投资控制的效果都有一定程度的影晌。需参建各方的共同认识，才能起到控制投资，达到工程施工目标的实现。
五、进行客观全面的经济评价
为提高经济评价的可靠程度，真实地反映项目建成后的实际效果，经济评价应做到：以经济效益为主要目标，兼顾其他；必须考虑资金的时间价值；项目方案要具有可比性，评价指标、计算口径、价格及各项经济参数的选取应一致；在财务和社会效益评价的基础上，做好不确定性因素的分析，如盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析、风险分析等，以保证建设项目能适应企业生产经营和国内外市场的变化。
六、运用抗风险系数进行投资管理
其实质就是对建设项目的投资进行动态的投资控制管理、事前的投资控制管理、主动的投资控制管理的有效方法，是进行限额设计限额投资的过程控制的有力手段，只有建立了充分的、可确的、动态的数字信息，才能步步为营地去实施好项目的投资控制管理，才能说服参建各方正确处理工程进度、质量及投资控制之间的关系，并且相信只要管理得当在保证工程质量和进度的前提下一样可以确保投资结果不超设计概算的。
七、结语
不同的项目、不同的承包方式、不同的建设业主都要进行投资控制管理，主动控制、事前控制、动态控制是投资控制管理的最主要方法，也是行之有效的方法。总之，企业实业投资项目管理是一个全面、系统、复杂的过程，涉及面广，问题复杂，须通力合作，通过规范化、制度化建设，调动每个管理人员的积极性，以实现项目投资管理目标。
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