经济适用住房项目管理措施

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　　【关键词】经济适用住房项目 项目管理 工程管理
　　1 经济适用住房项目管理依据的法律法规
　　根据建设部等七部委制定的《经济适用住房管理办法》，确定经济适用住房（以下简称经济房）是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房；人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。决定了经济房是国家政策性保障住房，是用来解决中低收入家庭住房困难的国家福利。在经济房的管理中，政府应该是一个积极组织、科学管理、层层落实的参建部门，而商业开发项目政府的角色是监督部门，两者完全不同。
　　2 加强行业法律法规制度的建立健全
　　近年来，经济房项目建设领域中存在诸多问题，一些房地产开发建设企业受经济利益的驱使。置法律体制于不顾，处处钻空子，严重损害了国家、集体、低收入家庭的利益。反映在：基本建设有法不依、不报建、不招标，强行不合理压价，现场随意签证，挪用项目资金，随意把不合理的费用加入成本，降低经济房建设标准，配套设施不完善，房屋质量差，面积超标，质差价贵，这些都极大的制约和限制了经济房项目建设的发展。所以，加强经济房项目建设管理的法律法规建设，明确政府责任和参与项目的各单位责任是完善和规范经济适用住房项目建设的重要保证。
　　3 项目质量管理规划与控制措施
　　3.1 项目质量管理规划
　　（1） 质量方针。经济房项目的质量方针应由政府经济房主管部门和开发建设单位共同确立，并将此质量方针通知所有的干系人。
　　（2） 范围说明。项目的范围说明规定了主要的项目成果，也规定了项目的目标，是质量规划的关键依据。
　　（3） 成果说明。成果说明是对范围说明书中的项目成果的进一步说明，包括有技术问题以及可能影响质量规划的其他问题的细节。
　　（4） 法律法规及标准规范。各地区的人民政府应根据本地区的实际情况制定相应的地方法规，指导经济房的项目建设，政府经济房主管部门和建设单位联合组建项目管理班子，形成合力，共同管理经济适用住房项目建设。
　　3.2 项目质量因素的控制，包括人、料、机、法、环五个方面的控制。
　　4 项目前期投资决策阶段的市场调查
　　经济适用住房项目调研是决定项目成败的关键。必须掌握足够的政策、市场情报，如政策规定、低收入人群的需求、市政配套完善程度等。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程设计是项目的龙头。只有龙头中有“魂”,才能使工程设计、建设和项目管理有章可循。
　　5 项目规划及设计阶段的管理
　　5.1正确编制设计任务书
　　 设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、经济房建设的法律法规为依据进行编写。设计阶段成本控制是项目成本控制的最总要的阶段，占总成本控制75%，为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，通过合同约定的方式，实行限额设计的方式，根据经济适用住房的面积、质量等方面的建设要求，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，项目设计主管人员应对设计文件进行深入细致的审核。
　　5.2 建立设计项目主管质量责任制
　　设计主管人员在项目管理部的领导下，对设计过程进行管理，监督检查，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求。
　　5.3 明确项目管理部各专业工程师的监控设计质量的职责
　　项目管理部各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制。
　　6 项目实施阶段组织管理
　　在经济房项目建设过程中，组织与协调工作是十分重要的。经济房项目主要包括四个主要的组织系统；政府经济房主管部门、项目业主、承包商、和监理，而经济房项目又处在社会的大环境中，项目的组织与协调工作包括系统的内部协调，即政府经济房主管部门、项目业主、承包商、和监理之间的协调，也包括系统的外部协调，包括国土资源、规划、各级人民政府等政府部门、金融组织、社会团体、服务单位、新闻媒体以及周边群众等的协调。项目管理部组织协调工作包括人际关系的协调、组织关系的协调、供求关系的协调、配合关系的协调、约束关系的协调。
　　项目管理部所有的协调和工作都必须符合国家和项目所在地政府有关经济房建设和工程建设的法律、法规的许可范围内去协调、去工作。
　　要站在项目的立场上，公平的处理每一个纠纷，一切以最大的项目利益为原则。做好组织与协调工作，按照合同的规定，维护合同双方的利益。只要这样，最终才能维护好项目的利益，确保经济房进度、工程质量和资金安全。
　　在项目实施过程中，应该注意质量、工期、投资、环境、安全的统一，不能有所偏废。协调和控制的目标是一致的，不能脱离项目目标去协调，同时要把工程的质量、工期、投资、环境、安全统一考虑，不能强调某一目标而忽视其他目标。
　　在项目实施过程中，项目管理部主要的组织与协调工作有：协调与政府有关部门的关系；组织与协调监理单位、勘察单位、设计单位的工作；组织与协调各施工单位（包括总承包商、专业承包商、供应商等）的工作；工作中存在的问题或争议的协调、处理。
　　7 建立完善的合同示范文件体系
　　建立开展项目合同示范文本体系研究，理清在项目建设各个阶段需要的合同，尽快制定相应的示范文本。如尽快出台项目联建合同示范文本，项目资金管理合同示范文本，工程项目各级施工合同示范文本等，逐步形成完善的工程合同示范文本体系，以规范合同管理。
　　7、通过契约管理，加强项目资金管理，确保项目资金安全。
　　 开发建设单位在中标后，应同政府经济房主管部门共同选择项目资金监管银行，开立资金监管账户，并就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等于监管银行三方签订经济房建设资金监管协议，项目管理部具体按照协议规定使用项目资金，确保项目资金安全，
　　结语
　　经济房管理是一个进行多方面控制的管理过程，项目管理的内容很多，涉及的面很广，坚持科学管理、提高效能的原则，以严格控制成本、督促建设进度、狠抓工程质量、保障生产安全为管理内容，建立环环相扣、层层落实的管理机制，扎实推进项目建设，确保经济适用住房建设进度、工程质量和资金安全。
　　

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