项目管理的方法探讨
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摘要：完成项目最需要的是资金。缺乏资金要有办法找到资金和使用资金。一个大项目可以分块滚动实施。设计很重要，不仅关系使用功能的优劣还可能和经济价值有关系。
关键词：项目，资金，设计，优化
一个项目成功的因素有很多。但主要是资源：包括人力物力资源。有充足的资源项目就成功了一半。项目的资源无非人力物力，人力不够就聘请我们项目管理公司。我们能够解决人力问题。物力就是资金。有了资金就有物资。业主没有人力物力，没有信心启动这个项目，也不知道如何行动。我们进入后，通过考察，座谈，多方面接触了解，我们项目管理公司得到授权可以调动农场的人力物力资源，完成这个项目。但是，农场目前缺乏资金。虽然农场有很多人，但是整个农场的项目约有90多万平米的建筑面积。按每平米2000元计算，约需要18亿。目前农场根本没有资金可以利用。农场是老的国营农场。土地被政府征用以后，返还这么多可以开发的土地作为补偿。但是，如何启动这个项目，完成这个项目，让每个职工分到实实在在的房屋。这是农场领导一直想做但是还没有做到的事。
怎么解决资金问题？有好多方法可以利用：1、银行贷款。2、和别的单位合作共建，利益分享。3、职工集资。
银行贷款要考虑国家政策。目前对房地产的贷款收紧，贷款不容易办理。并且，18个亿也不是小数目。全额贷款难度非常大。最多只能部分贷款。所以贷款这个方法不大可行。
第二个方法就是寻找合作单位。农场出土地，合作单位出资金。房屋建成后部分面积归合作单位，部分面积归农场所有。虽然有这样的意向的单位，但是具体条件不容易谈妥。
第三个方法就是职工集资。房屋已经按平方面积分配到职工，职工可以按已分配的面积出资金建设。但是，农场职工都不是富裕的，并没有足够的资金来建设。
由此看来方法很多，但是没有一个可行的。尽管情况不容乐观，可是项目管理就是要在许多不可行的办法中再找出一个可行的办法。仔细分析，农场这个项目很大，应该分区块，分成几个小项目，分批实施。这样就可以减少资金的压力。
农场原来已经按区域划分DD、XDC、DQ等3个项目,现在职工迫切要求立即启动所有项目，全面铺开。但是我们认为这样不合适。原因就在于资金。所以，我们决定把农场整个项目分批次启动。首先启动靠近居住区的DD项目中的C区，然后再启动其中的D区。DD项目的启动1―2年之后，考虑安排XDC项目和DQ项目；因为后两个项目目前比较偏僻。这样就可以缓解启动资金的压力。C区的全部工程建设资金约1个亿。前期月需3000万。这个资金由农场出资一部分，职工集资一部分。后期资金通过主管部门，寻求相关银行的信贷帮助。终于，C区工程于2010年初顺利开工，至今已完成主体5-8层建筑施工，年内结顶。D区于2011年完成工程招投标工作。准备11年下半年开工。
解决了资金问题，接下来就可以优化设计方案。原方案对整个小区建筑环境考虑不足，小区的外观和内部空间布局都存在问题：小区建筑间距偏小，日照时间偏短，有几套甚至不能满足规范要求的最短时间要求。户型设计同样存在许多不合理的地方：卫生间没有窗户，既不卫生，使用也不方便。不能通风的卫生间很容易滋生细菌，夏天会产生蚊蝇，严重影响使用者的身心健康。
因为施工图设计和初步设计是两个设计单位，施工图设计单位针对这个情况提出推翻原方案，重做新设计方案。新方案可以完美的去除原方案的不足，并且可以按现在最新最流行的概念设计新方案。
但是，项目的进行不仅仅考虑设计技术一个因素。还要考虑其他因素。比如分配。这个项目是职工安置房。是农场土地被征用以后根据政策按比例返还住宅土地面积给职工，作为补偿。所以，要把小区的建设面积分配到职工个人。因为农场前期已经把每个职工的分配指标落实到相应的各幢楼，如果现在推翻原设计方案，必然要重新分配职工的指标落实具体位置。这件事情在农场是大事。不是随便就可以决定的。进过多方面的比较，经过职工代表会议、党委会议商议，为了避免出现因为重新分配引起职工对安置房分配的不满，影响职工安置房建设的热情，避免给安置房建设带来阻力，最后还是决定维持原方案，对原设计方案进行优化修改。
确定修改的方针以后，就是如何优化如何修改的问题。不能满足强制性规范条文的必须修改。能够做改进的尽量改进。日照不许满足最低要求，即便是减少部分面积，减少的面积可以在其他部位补回来。卫生间都要开明窗，通风透气，又可以采光，节省能源，低碳生活，并且更加卫生，更加人性化。在有条件的户型，还增设飘窗。飘窗既可以在立面上造型，又可以作为室内设计的一个焦点。更重要的是飘窗有使用面积但不计建筑面积。这一点在房价高涨的时代是一个非常实惠的设计手法。整个项目修改下来，约有4千多平方米的飘窗面积增加。按每平米2万计算，可以增加8千万人民币的价值。
最后一件事就是办理相关手续，开工建设。按照人民政府的基本建设程序，逐步办理土地规划许可，工程规划许可，施工图纸审查，工程建设施工许可等建设手续。全部手续齐备以后，开工建设。施工过程中加强对监理单位和施工单位的监督，按国家规范施工，保证工程质量，保证工程进度。
充分利用已有的资源，即使是“不可能”的事情也要想方设法让它慢慢地可能。一个项目的完成要一步一步踏实去做，不着急不盲目。项目管理不是一般的管理，是有实力的，是信得过的。树立良好的公司形象，让更多的人参与，毕竟，一个成功的项目管理还是许多人共同努力的结果。虽然在质量管理体系中领导的作用排在第二位，但是，领导的作用就是“领导者建立组织统一的宗旨及方向”。（GB/T 19000-2000）。正确的领导才能够使参与项目的每个人都能够为项目出一份力，才能够圆满的按预先确定的计划完成。圆满完成计划才是领导的最终目的，才是项目管理的最终目的。
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