浅谈住房空置率
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摘要：空置率是反映楼市是否过度投机的一项重要指标。本文对房屋空置率问题进行了深刻分析，对实际应对措施做了统计。
关键词：空置率、空置率统计指标体系、空置率调查方法
一、背景
最近，关于房屋空置率的讨论沸沸扬扬。主要缘起两个数字，一个是有传闻说全国有６５４０万套空置房，另一个是国家统计局公布的２０１０年６月末，全国商品房待售面积为１．９亿平方米。
按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
二、调查方法：
一定程度的空置房是正常的，但超过一定额度的空置房就会造成社会财富的极大浪费，因此，对于空置率的掌握，有利于政府房地产政策的制定和社会财富的再分配。那么如何调查空置房呢？
美国的作法：美国统计署自1965年开始统计住宅空置率，按自有房和租赁房分开统计，每季度会及时发布。
美国统计署对空置住房的定义很简单：在调查这个时点上没有人居住的房子，即使调查时发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。
我们可以采取哪些方法调查空置房？
1、对房地产商的空置房，可以直接利用建设部门的管理系统。
2、对于已经进入市场的空置房，又如何统计呢？
方法1：入户调查。
由于涉及财产等敏感问题，入户调查可能存在数据低估的问题，由城调队入户调查的城镇居民收入就饱受诟病。南开大学研究人员表示，可以通过一定的统计方法避免这一情况，先对调查对象进行一般性调查，然后再对部分调查对象做深入调查，用一些办法让调查对象只能说真话。将两次数据的差别折成系数，应用到以后的调查中。
有消息称，这次人口普查中就有关于房屋调查的内容。如果这样，准确的房屋空置率数据的获取，可能有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。
方法2：由物业公司配合调查。
这也是通常所说的按照水电表的数量来判断房屋是否空置。但若以水电表为标准，又催生了一个新的职业：就是让中介每日开水开电。这样统计出来的数据又是失真的。
方法3：亮灯率。
就规定在一定时间的无灯房就是空置房。这种方法也不准确。有人就用节能灯一直亮着。
方法4：抽样调查。
建立合理的、科学的样本，并对样本进行修正。建立一个数据统计模型。这样得出的数据相对就比较准确。
房地产空置率的统计是摆在我们面前的难题，但也是一个不得不解的难题，它不会比歌德巴赫猜想难吧。只要我们有决心，有信心，这个难题就迎刃而解了。
三、空置率的计算：
我国如何建立空置率指标？应当参考海外学者的研究成果，参考海外政府机构的空置率算法，结合我国需要建立空置率指标体系。
1．海外空置率的计算
（1）中国台湾
空置住宅（Vacant house）的定义：根据在台湾户口及住宅普查定义：空置住宅系指可供一户或多户家庭居住之家宅，在普查标准时刻无人居住者而言。
空置率（Vacant rate）的计算方法：于住宅存量总数中，部份住宅因无人居住，空间而成为空屋，将空屋数除除以总住宅存量，即称之为空置率。
（2）中国香港
一些业主正在寻找合适买家的空置单位、已出售或转售但仍未入住的单位、或是待租单位等，都会被计算在空置单位数字内。总体空置率等于所有房屋空置量与全部房屋存量之比。
（3）美国
空置房的定义：在调查时，没有人居住的房屋，视为空置，除非其拥有者只是偶尔不在。
出租住宅空置率（Rental Vacancy Rate）= 整年空置的待出租单元数÷（承租人已入住单元数+ 已出租但尚未入住单元数+待出租空置单元数）
自有住宅空置率（Homeowner Vacancy Rate）= 整年空置的待出售单元数÷（自住住宅单元数+ 已售出但尚未入住单元数+ 待出售空置单元数）
此外，新加坡、日本的空置率统计口径和计算方法与美国类似，差别不大。
总之，虽然不同国家和地区对空置的定义和范围界定存在一些差异,但其定义中的共性是针对存量市场上可供使用但未投入使用的部分房屋,并采用“套”作为空置量的统计单位,以便于将住宅单元数量和家庭数量进行比较。对空置率的计算方法则基本一致,即按空置房屋占全部存量房屋的比重来计算。
2．中国空置率统计指标体系如何建设？
我国住宅市场经过多年的发展，已初步形成了自身的特点，与很多发达国家或地区存量已近饱和、增量发展缓慢的现状有着很大的不同。
通过以上海外各地区的空置率计算情况以及海外学者的研究成果，结合当前中国情况，可以设置以下空置率指标：
（1）总体空置率
空置住宅的定义：凡是低效率利用的住宅（包括那些空闲的无人居住的住宅），都可以视为空置住宅。
总体空置率：在住宅存量总数中，部分住宅因无人居住、空闲而成为空置住宅，将空置住宅数除以总住宅存量，即称之为总体空置住宅率。
（2）新建住宅空置率
新建住宅空置率=新建住宅空置数÷新建住宅数
四、控制房屋高空置率的措施：
过热的房地产市场，过高的房屋空置率不仅导致整个社会资源错配、价格扭曲、财富浪费，而且也改变了国人的基本价值观及行为方式，让国家金融风险进一步放大，经济结构无法调整及最终导致整个社会的不稳定。
那应该采取什么措施降低房屋的空置率，可以借鉴国外经验。
其实，空置率概念在西方国家由来已久，已成为楼市调控的重要依据。在欧美国家，空置房被定义为没有投入使用，尚处于待出租或出售状态的房屋。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总的空置率；并进一步依据诸如居住、办公、商用等用途，以及出租或出售等交易方式细分空置率。与此同时，西方国家对空置房均有严格的控制举措。例如在德国，业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用。在房屋闲置率超过10%的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房。在法国部分城市，在房屋闲置第一年，业主须缴纳房屋市值10%的罚金；第二年为12.5%，第三年则为15%。在丹麦，政府部门早在50多年前就开始对闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。
同时我们也可以采取以下手段进行控制：
1、征收房产税
2010年8月7日，著名经济学家樊纲在京发表演讲时表示，之所以出现一批空置房，是因为中国没有征收房产税。“世界上有两个国家没有征收房产税，
结果出现一批空置房。”他所指的这两个国家分别是澳大利亚和中国。
樊纲表示，中国房地产市场要实现长期稳定发展，应该借此次调控进行改革。改革要从两方面入手。首先从需求角度，需求方最大的制度缺陷是没有房产税。其次从供给来看，应该提高土地利用率、提高土地容积率。总而言之，无论是房地产开发结构不合理、投资者炒房还是没有征收空置房税，都已经不能不引起政
府的重视了。
2、征收空置税
商品房长期闲置，是对社会资源的巨大浪费，并使不可再生的国有土地资源被少部分人滥用于牟取暴利，使地产成为少数人向一般社会公众赚取超额利润的
手段，所以应该适当征收空置税 。
3、降低出租税的征收，提倡租房生活
4、国家要加快廉租房和经济适用房的建设
其实现在为什么说房价高，其实就是供求关系在决定，所以我们想要把房价降下来和防止高空置率的办法就是改变供求关系，那么这就要政府大力加快廉租房建设和经济适用房的建设。
5、切断地方政府与房地产业的利益纽带以加强政策实施力度
总之，以提高商品房保有成本为目的的具体举措当尽快推出，最终才能够让商品房的市场属性得到显现。
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