深圳中低收入者住房问题探究
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作者: 刘 晖
摘要：2008年是极不寻常的一年。世界经济出现大变局，中国经济开始大调整，深圳经济面临大挑战。面对如此严峻复杂的经济形势，深圳作为我国的工业与出口大市和自主创新先锋城市，最早感知到美国经济衰退带来的冲击。而占社会群体绝大多数的中低收入者对此次金融海啸的感受从某种意义上来说更为深刻。前两年深圳房价上涨过快，脱离了绝大多数老百姓的承受能力，中低收入者的住房问题成为全社会关注的焦点，也成为了深圳市政府在民生方面的工作重点。
关键词：经济适用房；廉租房；中低收入者
中图分类号：D669.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2009)02-0085-02
1 深圳市保障性住房现状
和谐社会必须满足人们基本的居住消费。居者有其屋，是每一个公民迫切而现实的需要，也是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的重要内容。但是，“人人有房住”并不意味着“人人有住房”。
市场经济在一定程度上的发展而不发达，导致我国正处于个人收入差距的扩大期。在这样的国情下，对于低收入家庭来说，采用购买普通商品房的方式来满足其居住消费，无疑是难以实现的。因此，政府的思路逐渐明晰：房地产双轨并行――商品房和保障性住房并行。而保证性住房的措施中，廉租房制度和经济适用房制度是普遍采用的两种形式。
1.1 经济适用房制度
(1)综合效益明显。
经济适用住房政策的实施弥补了市场上低价位住房供应的空缺，适应了广大工薪阶层的住房需求，在繁荣住房市场的同时，对宏观经济起到了明显的刺激和拉动作用。主要表现在三个方面：首先是调整了住房供应结构，满足了中低收入家庭住房需求，稳定了社会，平抑了房价。其次提高了当地住房整体水平，带动建房地区经济繁荣。很多城市把经济适用住房建在城市周边地区，由于成规模建设，质量好、配套齐、环境优，因而迅速带动了周边地区土地的升值、开发量的增加和商业的繁荣。最后拉动了经济的增长。由于经济适用住房的价格优势，吸引了更广泛的购房群体，带动了建筑、建材、生活消费品等相关行业的发展。
(2)与旧房供应形成互替作用。
由于一套经济适用住房的价位基本相当于城区一套旧房的价格，二者带给消费者的成本、效用基本相同，因而在住房供应上，经济适用住房与旧房形成了替代品。在二级市场和租赁市场不发达的城市，居民对住房的选择余地十分有限，加上住房一级市场价格较贵，中低收入居民对低价位的经济适用住房需求旺盛，靠此类住房改善居住条件的依赖程度大，呼声高。而在住房二级市场比较发达的城市，由于受到经济适用住房地理位置和套型面积等因素限制，居民宁愿购买市区的二手房或商品房，对经济适用住房的需求相对不旺。正是由于经济适用住房与旧房具有相互替代作用，因而反映出不同的城市居民和政府对经济适用住房供应在态度上和具体操作方式上的极大不同。
(3)政策适用而宽泛。
经济适用住房政策总的讲是适用于具有本市户口的中低收入家庭，在具体实施中又分三种情况，第一种是符合文件规定的城市居民。第二种是适用于城市中参加合作建房、企业集资建房和拆迁安置建房的居民。第三种是特殊行业或人群，一些城市将经济适用住房政策作为优惠措施适用于一般教师、退伍军人、高级知识分子等。从总体上看，经济适用住房政策的适用面比较宽泛，基本涵盖了以下家庭：居住困难户、中低收入户、公务员、企业职工、教师、退伍军人、合作建房者、拆迁安置户等。
1.2 廉租房制度
(1)配租制度。
根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的有关规定，目前，各地可以根据其社会经济的具体情况，选择廉租房的“实物配租”、“租金配租”或“租金减免”中的其中一种或几种形式，来确定廉租房的具体配租方式。根据《办法》的规定，实物配租的住房来源应当以收购现有住房为主，限制集中兴建廉租住房；廉租房的租金标准由管理费、维修费两项要素构成；其配租对象应主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他需要救助的家庭。显而易见，不确定性的廉租房配租制度往往使廉租房制度在具体的实施过程中流于形式。各地政府大多采取象征性的“租金配租”形式，而这种象征性的所配租金根本不可能使城镇最低收入家庭在房地产市场上租赁到相应面积的住房。
(2)廉租房享受对象的设计面过小。
根据廉租房的性质和功能，我国廉租房所保障的对象设计，不仅仅应该是城市中最低生活保障制度所保障的对象-低保户、贫困人口；而且应该包括所有没有经济实力从市场获得住宅的低收入居民家庭。但是，目前我国各城市出台的廉租房政策，其事实上的保障对象大多限定在城市低保户、优抚家庭中的住房困难户。城镇中虽然买不起房、但又不享受低保的低收入家庭和大量的流动人口却不能享受廉租房的保障。由于缺乏健全的收入统计与监管机制，目前居民的收入审核存在相当难度。没有完善的收入统计与监管机制，就很难切实发挥廉租房制度的保障作用。
(3)廉租房修购资金元制度性保障。
众所周知，廉租房的供给需要可持续的资金注入。无论廉租房的租金配租、廉租房的租金减免，还是廉租房的实物配租，都需要巨大的资金支撑。尤其是实行廉租房的实物配租，需要一大笔修购资金来兴建和购置廉租房，以确保实物配租的廉租房房源。廉租房修购资金来源无制度性保障，是制约其发挥功能的一大障碍。现阶段，一些城市政府虽然安排了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制，但是在廉租房的修购实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益，政府财政资金并未能得以有效落实。而住房公积金增值收益相对于廉租房修购资金的需求量而言，无疑是杯水车薪。
2 建议
(1)界定政府建房的目标群体，明确受惠对象。
我国仍然是一个发展中国家，政府的财力有限，低收入阶层人数众多。虽然深圳市的经济增长已经走在全国前列，但是占人口绝大多数的仍是中低收入者，必须有计划、分步骤地解决中低收入家庭的住房问题。目前，政府还不可能在短期内大范围地解决中低收入阶层的住房问题。因此，政府建房的受惠目标应当锁定在低收入家庭，首先满足贫困家庭居住的基本需要。要完善电子化的个人收入记录，这是成功实现政府目标的一个关键。所建房型也应当是小户型的经济适用房和廉租房。
(2)是区别对待普通商品房和经济适用房。
普通商品房的建造、销售和管理由发展商承担，价格由市场调节。政府在户型结构方面作出规定和限制，使它面向中等收入的家庭。经济适用房和廉租房由政府负责规划、建造和管理。房屋建成后，政府根据需要决定出售或租赁、房价或租金水平、受惠对象，以解决低收入家庭的住房问题为目标。
(3)是利用市场机制建造公共住房。
政府作为住房发展商，不是为了取代市场机制和私人发展商，而是为了更充分地发挥市场的作用。经济适用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，但他们必须遵守与政府签订的合同的规定建房。政府可以实行注册会员制，将私人建筑商纳入发展公共住房系统，与他们结成长期的合作伙伴。政府工程的招标，通常只在注册的会员中进行，以利于监督管理，保证工程的进度和质量。
(4)是中央和地方政府需要成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构。该机构应全权负责公共住宅的土地供应、规划、设计、建造、出售和租赁管理。资金列入国家预算，以确保经济适用房和廉租房的建设。政府作为住房发展商并不能自动保证目标成功，但政府不直接介入肯定会导致目标落空。
抓住国内外经济调整的机会，组织人力开展调查摸底，掌握特区外村股份公司厂房空置和租金价格变化状况；选择厂房空置率较高的片区，下大决心采取土地置换、实施原村民易地整体安置等形式将原村民工业居住用地予以集中，腾出空间发展大工业和高新技术产业，以“改笼换鸟”方式实现“新笼新鸟”的城市更新目标。
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