我国房地产业宏观调控常态化历程与思考

来源:用户上传      作者: 李庄容

　　回首我国房地产业的发展历程，可以看出宏观调控一直伴随我国房地产市场的发展，房地产业的宏观调控已是一种常态化现象。对这一常态化现象进行分类整理思考，有助于我国房地产业稳定、持续发展。
　　
　　一、我国房地产业发展与常态化宏观调控历程分析
　　
　　建国后，我国房地产开发模式是计划经济体制下的统一建设，开发主体全是政府投资的企业。1984年国家计委和城建部颁布《城市建设综合开发公司暂行办法》，明确规定城市建设综合开发公司是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，促使许多带有政府职能的开发公司向企业转变，同时也出现了许多独立组建的房地产开发公司。自此，拉开了房地产开发市场化的序幕。1990年，国务院颁布《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，掀起了房地产开发热潮，但很快首次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。1993年，中央政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量“烂尾楼”和银行呆坏账。1993―1997年紧缩性的调控政策落实，使经济过热势头放缓。
　　1998年国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消实物福利分房，逐步实行住房分配货币化。此后，城镇住房运行机制发生了深刻变化，市场机制在房地产市场中的作用越来越突出，房地产业规模不断扩大，一批房地产企业在快速成长。2005年全国有7家房地产企业主营业务收入超过50亿元；2006年8家企业主营业务超过100亿元；到2010年有6家房地产企业主营业务超过500亿元，其中一直稳坐“老大交椅”的万科集团主营业务突破1000亿元，该企业近5年来年增长率高于30％。自1998年开始，我国商品房销售面积和销售额平均每年增长高于20％，整个产业在快速增长的过程中发生着剧烈的变革，各种宏观调控政策不断出台，根据宏观调控政策的目的和程度可以归纳为以下四个阶段。
　　
　　1.快速发展与规范土地调控期(1999―2003年)
　　1999―2000年房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。2001年“申奥”成功和“入世”两大诱因，刺激房价涨幅迅速，炒房之风渐起。2002年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。2003年6月5日，央行颁布震动行业的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30％，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。随后，8月12日，建设部公布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在要求“加强房地产贷款监管”的同时，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”，与121号文件形成鲜明反差。这表明虽然政府加紧对房地产进行调控，但是部门问的观点并不完全一致。此时期国家宏观调控力度不大，主要从规范土地方面着手，可称之为规范土地调控期。
　　
　　2.高速发展与收缩性调控期(2004―2007年)
　　经历“SARS”后的2004年，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却伴随着新一轮房价的大涨。房地产开发热潮从北京、上海等一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化扩张发展迅猛，外资和上市开始成为开发商重要的融资通道。
　　2005年3月，面对不断上涨的房价，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)，传达了对房价上涨过快的忧虑。同年4月，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场(“新国八条”)。
　　2006年5月，中央政府出台了“国六条”，揭开了新一轮房地产调控的序幕。随后，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》等文件相继出台。
　　2007年不但延续了前几年的政策取向，而且在力度上明显加大。在资金方面，一年内6次上调银行基准利率、10次上调存款准备金率、提高第二套房的首付和利率；在土地方面，强调节约集约用地、控制大套型商品房、“招拍挂”出让土地的方式作了重要修改、开展以查处“以租代征”为重点的土地执法百日行动。然而，最大的特点是住宅市场由“重建设”转为“重保障”，标志着本轮调控思路的根本性转变。8月13日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，旨在建立和完善住房保障体系。
　　这一时期国家宏观调控密度加大，调控目的意在收缩房地产过度发展势头，但收效甚微，房价一路攀高。
　　
　　3.“先抑后扬”调控期(2008―2009年)
　　2008年1月到8月，国家继续从地根和银根(共5次上调准备金率，从年初的14.5％上调至17.5％)两方面严控房地产市场。2008年9月，受全球金融风暴影响，房地产市场出现低迷，并对经济增长产生了一定影响。因此，各级地方政府陆续推出了包括减免税收、购房补贴等多条“救市”措施。特别是11月9日中央政府明确宣布对宏观经济政策进行重大调整，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，更加明确了房地产市场扩张型宏观调控的政策方向。2008年12月17日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步全面促进房地产市场健康发展。2009年1月，四大国有银行宣布2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。同年5月，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。这是自2004年以来执行35％自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。本轮调控从“严控”到“救市”思路的根本转变，有效刺激了房地产市场的复苏，可称之为“先抑后扬’调控期。
　　
　　4.“史上最严厉”调控期(2010年至今)
　　在鼓励住房消费及宽松货币的“救市”政策刺激下，2009年房价飞速上涨，沉寂了1年多的土地市场再度火爆，开发商疯狂拿地，各地“地王”频现。2009年底、2010年初国家果断出台调控措施，如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等，限制投资、投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度。2010年，一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求，大多数城市成交面积同比下降明显，但部分一、二线城市20％～47％的房价年度涨幅，依然无法达到“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求。在此背景下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策出台。“国八条”在深化“促供应、

抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。但时至今日，个别城市房价仍不降反升，从全国范围来看宏观调控政策尚未达到预期目的。可以预见的是，未来一段时期各种调控政策还将陆续出台，房地产业的宏观调控将常态化。
　　
　　二、房地产业宏观调控常态化思考
　　
　　1.宏观调控常态化是房地产市场失灵的保障
　　房地产“市场失灵”是一个全球性的难题，不少发达国家在经济发展过程中也经历过使用各种宏观调控工具来规范房地产业的发展，如利用利率杠杆抑制房价、加大税收力度抑制投机、直接采用行政和法律手段查处违法乱纪行为、坚持增加“小户型低价房”供应、建造“廉租房”和提供补贴为中低收入者提供住房保障等。我国房地产业发展时间较短、发展速度较快，出现各种问题在所难免。各级政府、房地产开发企业、投资者和购房者必须认识到国家对房地产业的宏观调控是社会经济和房地产业健康发展的需要，调控形式将趋常态化。调控不仅仅注重荡平短期“房价上涨”问题，更要力争避免房价的大起大落，保持房地产市场的稳定持续发展。
　　
　　2.宏观调控常态化下地方政府角色转换
　　中央出台各类房地产宏观调控政策，地方政府负责实施。我国现行税制和政绩考核决定了地方政府热衷于以地生财，通过招拍挂不断推高地价，从而获取更多的经济政绩和财政收入。在国家房地产宏观调控直接影响地方财政收入的情况下，地方政府对中央调控政策的积极性和执行力度对调控效果产生很大影响。不难解释，2008年底中央宏观调控刺激房地产市场立竿见影，房地产市场迅速繁荣，而2010年宏观调控欲抑制房价上涨，却收效甚微。因而，如何使地方政府与中央宏观调控目标一致，有必要从土地拍卖收入、税收、地方政府政绩考核等方面做出角色转换。
　　
　　3.建立客观的住房信息系统和科学的房地产市场预警、预报体系
　　由于土地属于稀缺资源，随着经济增长房地产价格只会涨不会跌，投资者和和潜在购房者形成了刚性预期，并由此导致了“买涨不买跌”的心理。因此，有必要建立公开、公正、可信的信息体系(如住房信息系统)，逐步完善房地产统计基础数据。采取每年定时定点公开用地供应管理目标、需求目标、上市住房套数、成交套数等，让普通消费者充分享有知情权、监督权。公正客观的信息系统，既可引导消费者形成理性预期，也为房地产市场宏观调控决策提供依据，为调控政策有效实施提供保障。
　　同时，还需建立区域性和全国性的房地产市场预警、预报系统。住房和城乡建设部启动全国40个城市监测指标预警、预报系统，这项基础工作需国家和地方政府高度重视、加大资金和人力投入，为宏观调控提供科学客观的依据。
　　
　　齐婧／责任编辑

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