房产数据整理之工程优化
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作者: 郭兴武 邓小军
一、房产数据整理阶段划分和各阶段的主要内容
房产信息化建设的不同阶段，对房产数据的要求(数据的完整与否、数据质量的好坏)不一样；房产数据对房产信息化的制约和影响也不一样，这也就意味着在不同的阶段，房产数据整理的内容和要求也有所区别。
在房产信息化建设的初级阶段，房产信息化主要是围绕产权登记，房产数据整理也仅是为了满足房产登记系统的需求，这个时期的主要工作是产权数据整理。即在系统内部，建立虚拟房间或虚拟楼盘表，将产权数据、抵押数据和限制数据与虚拟房间关联。具体工作为：产权数据的上下手关联、产权数据与抵押数据关联、产权数据与限制数据关联。
在这阶段，在相关条件许可的情况下，还可以进行档案数字化和房产测绘数据数字化。档案数字化主要是指将纸质物理档案扫描成电子影像，并与产权数据关联。房产测绘数字化可分成两部分：建立房产GIs和房产项目测绘数据数字化。房产GIs中的重要工作是为每一幢房屋建立唯一编码，建立房屋的空间对应关系，为下一步利用打基础。房产项目测绘数据数字化主要是整理分层分户图，实现分层分户图形数字化。
随着产权登记系统完善和房产数据整理的初步完成，房产信息化主要是建立房产管理综合系统，拓展房产信息化服务。在这个阶段，房产数据整理的重心是数据的现时性清理和数据格式的规整。房屋数据的现时性清理就是判断权属数据的有效性(注销与否、撤消与否等)。数据格式的规整就是为了保障数据的规范性，将所有数据按照统一的格式要求进行整理，以提高数据利用效率、检索速度和准确度。
随着“互联互通、数据共享”理念的推行，房产信息化的重点是相关行业间的横向联网和同行业问的纵向联网，实现数据的共享，消除信息孤岛。在此阶段，房产数据整理的重点是数据标准化。即根据本行业的房产信息化标准和数据交换标准，对原有数据进行标准化改造。
二、房产数据整理之工程优化
目前各地房产信息化进程不尽相同，房产数据整理所处阶段也各不相同，且在房产信息化或者房产数据(整理)暂无标准化规范指导的前提下，房产数据整理的最终结果也不尽相同。结合上述房产数据整理所需经历的三个阶段，在目前条件下，我们又该如何合理安排房产数据整理所涉及的各项工程，以便在有限时间和有限投入的情况下，最大限度地满足(甚至超越)当前房产信息化发展需求?
结合本地房产信息化和房产数据整理的历程以及本人有关认识，通过下述工程优化，可实现房产数据整理的跨越式发展。
1.优先启动房产档案影像化
在日常利用中，直接查阅己按照规律排列上架的纸质房产档案量相对较小。但一旦数据整理全面铺开，需要一一查阅相关的物理档案，工作量将空前增大。若此时还是直接查阅原始的物理档案，将会非常不方便，且管理难度加大。因此，在全面开展数据整理前或初期，应将所有房产档案通过扫描或者拍照转化成影像数据，建立房产影像数据库，为房产档案查阅提供方便，为产权数据整理提供保障。
在建立影像数据库的过程中，可采用分步走的策略。在影像扫描过程中建立临时影像库。在扫描建库阶段和影像数据正式与房产数据关联完成前，可通过建库时所录入的关键字，实现对影像数据的临时利用。与房产数据关联后，建立正式的影像数据库。
2.按图索骥，分清房屋现状
从上世纪80年代房屋普查以来，除少数几个城市外，各地没有再次进行房屋普查。同时各地房产管理部门基本上是重视增量房屋的权属登记，房屋客体灭失类的产权注销髓记较少或者基本没有展开。在此条件下，房产管理部门所使用的房屋信息或产权登记信息基本上有增无减，这就造成了房产登记库中数据量的不断膨胀，各数据的现时性却在日益降低。
同时，原有的房产数据内部缺少整体“幢”概念或者楼盘概念，造成房屋坐落等属性变更常常是与单条产权数据发生关联，客观上与之关联的产权数据不一定及时变更，这也造成了房屋权属数据与现状的不对应，数据内部的不一致。
在挨家挨户进行“入户式”的房屋普查存在资金、工期和实际执行困难等不利因素的前提下(有条件的地方可以开展此项工作，毕竟这是最彻底的调查方法)，依照房管部门的最新房产分丘图或者测绘部门的基础地形图(一股后者的数据现时性好于前者)，通过对照图纸上的房屋，实地逐幢调查房屋存在与否，同时收集房屋的物理属性(如：坐落、层数、单元数、地下层、附属设施、权数单元等)。最终，根据调查结果，建立外业调查数据库，完整记录调查的房屋属性。在条件许可的情况下，外业调查最好能与房产GIS数据整理相结合，从而摸清所有现存房屋。
3.房产数据整理和规范化同步推进，现状与历史分清
房产数据整理、数据规范和现状与历史数据清理这三项工程的实施时间安排及推行与否，在各地存在不同情况。本文建议：当外业清查和档案数字化工作达到一定量后，就可开展权属数据清理，根据具体情况，在权属数据整理前，制定一个相对较为清晰的基本目标，以指导数据整理和工程安排。从工程优化方面考虑，在重点处理权属数据关联的过程中，将数据规整同步推行，同时标注历史产权数据和应注销的产权数据。
第一，按照外业调查库中坐落、层数、产权单元数等关键字构建虚拟楼盘表，并将产权与虚拟的房间进行自动关联。在此过程中，强调数据关联的准确性，而对于虚拟楼盘表与现实楼盘产权单元的差异、产权关联不完整等问题，不过分强调。在条件许可的地方，可以在房产GIS中，为每一幢房屋建立对应编号和补充房屋信息，在房产项目数据整理中，清理产权单元信息。
第二，影像数据关联与数据规整同步推行，同时将权属数据关联到虚拟房间(未关联者进行关联，己关联者则检查关联的准确性)。依据外业训查所建立的虚拟楼盘表信息，搜索出对应的影像数据和权属数据，并依照所扫描的影像数据，按照数据规整的要求将相关字段进行规整。在数据规整的策略上，保留原有字段，并将部分信息自动读取到规整后的对应字段，然后采取“两录一较”法来进行数据处理，以此加快工程进度和保障数据质量，减少人工劳动所造成的错误。
针对规整后的数据，将其与虚拟房间关联，同时完成权属数据的上下手关联、抵押数据与权属数据关联、限制数据与权属数据关联。通过数据的关联操作，则可查清现手数据和历史数据。
第三，针对外业调查库中不存在对应信息的权属数据进行清理。在此期间，最重要的工作就是将数据划分成房屋客体对象已经灭失的权属数据和疑难不清的权属数据。对于客体对象已经灭失的产权数据，将数据做“产权注销”标注。这部分数据的关联、规整和虚拟楼盘表的构建，可根据具体条件而定(可暂不处理，且不导入规整后的数据库)。
第四，疑难数据的处理。这部分数据是数据整理中的难点，基本无非常有效的优化方法，唯一可做的是将该数据暂时搁置(不导入新的数据库)。在条件许可的情况下，对其进行一一分析与归类，然后按照不同类别分类处理。
王雨晨 责任编辑
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