商业地产开发的风险管理

来源:用户上传      作者: 严培蓓

　　当前，许多房地产开发商纷纷转型或涉足商业地产，由于商业地产是商业和地产紧密结合的产物，其复杂程度远远高于住宅地产。因此，项目开发的风险管理显得尤为重要。
　　
　　一、商业地产开发的风险管理机制
　　
　　商业地产风险管理的几个重要领域集中在：政策风险、产品设计与建造风险、运营风险和财务风险。针对商业地产项目开发的几个重要风险动因，与之对应的风险管理将从如下几个方面展开：风险识别、风险评估、风险规避和风险控制。
　　无论是商业地产，还是住宅地产，政策变化对行业发展的影响都很大。政策影响首先体现在土地政策上。土地政策是影响房地产开发成本最为基础，且比重最高的变动要素。其次，土地政策和规划政策一同从行政的角度规定了相关土地上建筑物的功能及形态，从而对商业地产的规划、建造、出租和出售等产生了重要影响。此外，宏观政策还会通过行政政策、货币政策和财政税收政策等直接或间接干预包括商业地产在内的房地产行业。
　　由于商业地产产品有别于住宅产品，不同业态对商业地产产品的要求存在巨大差异，因此，从设计之初，开发商必须认真调查研究，细致规划，从而确保商业地产项目所开发的产品与其商业经营过程对功能的需求相匹配。基本要求是，所有空间必须符合未来业态经营过程中，自身业务及政府要求的硬件标准。其次，由于商业地产项目的运营周期长，所服务的目标群体可能在时间的流转过程中发生巨大变化，因此，设计阶段必须考虑业态的可能性变化。与之相关，当规划业态与实际需求业态不一致时，同样存在对硬件功能变化的需求。因此，商业地产项目的产品规划设计和建造会严重影响项目的运营灵活性，从而影响项目的最终成败，其蕴藏的风险不可小觑。
　　商业地产项目的运营风险往往被忽视，其原因是影响商业地产项目成败的因素众多，很难将重大责任直接归因于项目运营，尽管事实并非如此。如前文所述，商业地产一方面需要己聚集人群的支撑，同时，商业地产项目本身也是一个聚集人气的引擎，因此，可以说商业地产项目有发展的自生或内生动力。商业地产运营风险首先体现在项目定位和业态规划方面。这两方面的风险存在于规划过程和执行过程两个阶段。规划是否与市场的实际情况一致?如果规划不一致，依据实际情况的调整是否及时，是否准确?如果规划与市场实际情况一致，那么，运营过程中应该如何处理即期和远期的利益取舍?商业地产项目运营风险既考验着执行力，同时也考验着商业运营的应变能力。
　　商业地产的性质已经决定，其必须与资本市场对接，唯有充分利用财务杠杆，充分利用低成本资金，才能大规模、高质量、有耐心地开发和运营好商业地产项目。虽然住宅市场也同样密切联系着资本市场，然而，住宅产品通过销售环节已经将持有阶段的财务风险完全转嫁给了业主和金融机构，从而锁定了开发商的利益。商业地产项目现金流估算比住宅地产困难很多，尤其是在项目运行的初期，因此，对直接开发且持有商业地产的投资人而言，相应的财务风险也是巨大的。
　　
　　二、商业地产开发风险管理的细分及执行
　　
　　为了更好地探究商业地产项目的风险管理，依据以上讨论，以下将分解商业地产项目所涉及的主要内容，从战略规划和执行监督两个层面着手，逐一讨论。
　　从项目阶段和内容划分，商业地产开发及其风险管理主要涉及五个部分：市场背景与目标客户设定、市场地位、产品设计、招商及运营管理和项目财务方案。
　　
　　1.市场背景与目标客户设定
　　城市功能规划、城市产业规划、城市交通规划和区域商业规划是目标客户设定过程中，宏观分析部分，最为基础和重要的内容，因为这些规划会严重影响人群结构、分布、流向和竞争态势。当商业项目选址得以落实，大体的人群已经确定，此时，应以项目所在地为中心，全面而透彻地进行人口分析。人口分析的要点体现在年龄结构、性别结构、受教育结构、空间分布、消费能力、消费行为、居住地或工作地到项目所在地的抵达性等。如果此处的人口分析得出人群的整体数量和质量并无多大潜能，那么，相关分析必须回到前一步骤的宏观分析，从而审视选址的正确性。这是风险管理中务必注意的过程管理。
　　人口分析会将相应人群都贴上识别信号，依据人口分析及其分类，客群细分工作便容易起来。客群细分是依据相关标准，将不同个体进行分组。该分组过程可能需要依据一到三个维度进行。例如，依据年龄结构、空间分布和消费能力这三个维度，分别细分归类。客群细分是确定目标客户非常重要的一步，这关系到未来的业态组合和项目整体定位等。项目风险管理过程中需对不同细分方法进行敏感性分析，从而确保客群细分的稳定性和准确性。
　　当客群细分完成后，目标客户设定便有了坚实的基础。然而在进行目标客户设定前，竞争性分析是必不可少的。通过分析现有商业地产项目和未来商业地产项目的各项要素，依据项目自身的可能优势，确定应该从竞争中去争取的目标客群，应该提供稀缺产品去满足的补缺市场目标客群以及非目标客群。
　　目标客户选定过程和结论是商业地产项目风险管理最难把握，却又必须重点把关的环节。风险识别和评估需对相关数据的真实性和敏感性进行考核，同时，需要充分考量各项数据、逻辑和结论的一致性。
　　
　　2.市场定位
　　在目标客户选定的基础上，商业地产项目市场定位将指明项目整体的发展方向。市场定位是一个树立项目识别系统的独立部分，同时，市场定位也是一个综合性课题，其中包含如下规划和分析要素：项目差异化策略、业态规划、体量规划、布局规划、商户模拟搭配、开发进度和项目影响等。
　　差异化策略是项目应对竞争和树立竞争门槛的关键，同时也会为项目带来相应的风险。如果差异化程度过大，正面的效果可能让项目独树一帜，成为市场中耀眼的明星，与之相对，差异化越大意味着与传统市场的偏离也就越大，如果相应的差异化未能形成特别的吸引力，那么，项目便意味着相应的风险。
　　差异化是市场定位中最为突出的要素之一，它的形成依赖于业态规划、体量规划和布局规划等的落实。差异化是一种战略，实质是一种发展理念的表达；业态规划、体量规划和布局规划将这种理念实质化、可视化。当业态规划、体量规划和布局规划确定并落实后，商业地产项目的功能便得以确立。当这些市场定位、目标客户和市场实际情况一致时，商业地产项目的成功才有了基本的保证，反之，商业地产项目的开发便没有依据。
　　如前文讨论，商业地产项目自身具有相当的复杂性，因此，过程管理和过程中的修正尤为重要。为了避免不必要的损失，项目开发进度十分讲究。不同的开发进度，会影响开发成本和项目运营，因此，过早或过晚都对项目不利。在项目开发进度规划过程中，相关战略规划需考虑项目与周边环境的互动性或项目影响。风险管理是全局的观察者，承担着项目各环节承上启下的见证和

监督任务。
　　
　　3.产品设计
　　如果说目标客户选定和市场地位尚属于纸上谈兵，那么，产品设计和建造便是真刀真枪的实战过程。产品设计和建造之所以重要，原因可以归结为一个简单的常识：结构决定功能。
　　商业地产是商业和地产的综合体，战略规划侧重于商业分析和规划，那么，商业地产项目产品设计和建造则是真正的地产开发。商业地产项目产品设计和建造的核心内容包含以下板块：土地使用规划、交通动线规划、建筑和机电设备规划、场内人行动线规划，场外人行动线规划，外立面设计、景观设计和物业管理规划等。
　　商业地产项目开发的产品设计和建造过程，风险动因集中在动线设计和建筑与机电设备两个部分。
　　动线设计包含交通动线、场外人行动线和场内人行动线三部分。交通动线设计规划过程必须与考虑项目自身可控制区域与不可控的公共区域间的协同，从而增加客户的易达性。如果交通动线设计不合理，很可能造成“隔街遥望是繁华，反观项目独罗雀”的尴尬局面。因此，交通动线是商业地产项目的咽喉，务必保持畅通易达。与之对应，场外人行动线的重要性不言而喻。场内人行动线的设计是衡量商业地产项目开发是否专业的重要指标。宜家家居商城的场内人行动线设计闻名遐迩，其流畅性和趣味性既保证了商业地产项目整体的人性化，同时，也大大提升了项目的商业价值。动线的设计规划远远超越了建筑学本身的要求，该过程需要将建筑和商业紧密联系在一起，值得指出的是，这种联系的优化程度是风险管理过程中所应该关注的重点领域之一。
　　建筑和机电设备的设计决定了整个商业地产项目的功能。商业地产项目是建筑的综合体，不同板块都意味着不同的需求。不同空间要么不存在相互转化的替代性，要么会造成功能不协调所带来的硬件浪费。不同业态对建筑物的大小、位置、承重、层高、水电和排污等要求各异。为了满足各类需求，项目开发的成本大有不同。市场定位过程中的业态规划相当重要，也正因为如此，业界专业人士比较推崇万达地产的订单椟式，希望通过招商在前，设计建造在后来避免此类问题。然而，这种操作思路如果大量采用，也会对项目未来转换带来负担，中国社会经济的发展非常迅猛，城市人群结构和消费习惯也在同步变化，所以，无论是根据市场定位的业态规划还是预租的业态构成进行设计建造，均需考虑即期和远期间可能的转换，从而确保项目整体的弹性。
　　
　　4.招商及运营管理
　　商业地产项目是一个动态的运营过程，拓商、品牌建设、市场推广、主题活动策划和租售价格策略等必须有机结合在一起。
　　不同类型的租户预示着不同的租金水平和风险。主力店和次主力店招商犹如为一辆汽车装置发动机，是人流和客流的动力因素，然而，他们对租金、建筑和机电设备等大多有特殊要求。因此，主力店和次主力店的体量和招商时点等均会对项目整体收益带来严重影响。当然，主力店和次主力店也是商业地产项目运营的稳定要素，品牌店和特色个体店迁入和撤离的成本相对较低，其流动性的强弱也就意味着项目风险的高低，虽然，品牌店和特色个体店愿意支付的租金较高。
　　商业项目运营过程中，另外一个风险因素集中在价格策略方面。由于租赁合同往往是一个较为长期的合同，因此，租金的调整和业态的调整都会受到相应的限制。
　　商业地产项目运营过程的风险管理实际上是一个在时间序列上对租户类型和数量的管控。此部分风险管理既是对运营风险的识别和管控，也是对项目运营质量的监督和优化。
　　
　　5.财务方案
　　商业地产项目是资本密集型项目，始终贯穿着资本的影子。因此，财务管理在商业地产项目中是核心，也是风险管控的重中之重。财务管理过程中所关注的重点是：融资规划、税务规划、抵押融资、资产证券化、物业出租和出售。
　　每一轮房地产调控均会伴随着相当的烂尾楼产生，究其原因是现金流出了问题。在所有烂尾楼中，又以商业地产项目的烂尾楼居多。商业地产项目投资巨大，资金回收周期漫长，因此，没有完备的融资方案，商业地产项目的现金流便存在巨大风险。
　　抵押融资和资产证券化均涉及到对项目的价值评估。资产证券化是变相出售项目的一种方式，其中资产价值被低估的风险不可小觑。商业地产项目的成熟度会严重影响其价值评估。资产证券化过程中，价值评估的时点非常重要。商业地产项目物业出售面临同样的风险。不同的是，商业地产项目倘若是部分出售，除了考虑财务风险外，还需考虑所带来的管理不易和同业竞争等风险。
　　物业出租过程所隐藏的风险集中在三个方面：租户合同期的长度；合同同时到期的波动；租金和物业费滞纳。合同期的长度主要会对租金变动和业态调整等带来困难，因此，合同期是影响财务和运营两方面的风险因素。合同同时到期的风险在物业出租过程中也需要十分关注，从而避免商业地产项目财务和运营的波动。租金和物业费滞纳是物业租赁过程中经常发生的事情。在管理此类风险的过程中，一方面要收足租赁保证金，另一方面，要保持与租户的紧密接触，关注其业务状态，在必要时采取合理措施。
　　
　　李求军　责任编辑

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