以科学创新构建我国和谐住房金融“生态系统”

来源:用户上传      作者: 井深

　　引言
　　如今人们对金融危机的态度已不象两年前海啸初袭时那般惊恐，尤其是在中国政府快速反应和正确决策下，国内经济形势逐步好转，民众信心也迅速回升。对于此次金融危机，各方进行了大量的研究，应该说初步厘清了危机的发展过程和主要的原因，不少人庆幸中国和美国在金融创新和风险监管体制上的不同使得中国金融体系在国际金融危机的冲击下仍得以安然无恙。
　　但是，如果我们换一种思路，那我们就会得到比“庆幸”更为有益的东西。我们知道，金融与经济是相互适应的，在这个意义上，如果中国现在没有遇到美国同样的问题，可能是因为中国经济的发展程度与美国还有很大差距，同时中国金融的发展不论在广度还是深度上与美国相比也有巨大的不同。中国现在不会遇到与美国相同的问题，并不代表今后中国不会遇到。现实表明，美国在面临问题时做了错误的选择，导致了金融危机。如果我们将此次危机中共性的问题从复杂的表象中提取出来，那么在中国面临类似问题时，就可以排除一个错误选项，降低我们付出巨大代价的可能性。
　　本文讨论的对象是此次危机的导火索――美国住房金融创新。视角不是从问题发生以后的连锁反应，而是为什么美国进行了此类的金融创新以及各项政策的联系，即问题发生的大背景、美国当时的外在需求和内在动力，并初步探寻一种更为稳妥的住房金融发展方式，为今后中国的住房金融改革提供参考。本文的理论来源为美国斯坦福大学Edison Tse教授有关创新的“生态系统”理论和“两面市场”商业模型。
　　一、创新“生态系统”理论和“两面市场”商业模型简介
　　创新“生态系统”理论。创新是指创造价值， 只新奇而无价值是浪费。创新能力分为三种：始创(科技研究的能力、专利权)、流创(营运、产品设计及销售的能力)、源创(对客户了解及组合资源的能力，开拓新市场，带动其他相关行业发展)。始创本身没有价值，但可触动流创新及源创新。用流创新可增加原有理念价值，特点是：增值有限、不会很大、增值可估计；容易模仿，优势不能久持。用源创新可提供新理念价值，特点是：新理念价值可能大得难以想象、风险大、不可估计，同时建立的生态系统越大，所有成员得的价值越大。三种能力的关系：源创新得的价值> 流创新得的价值；流创新焦点是产品，源创新焦点是人的欲望；源创与流创互动才能建立创新经济；先建立源创新能力，才可使始创更有价值。源创新是开源的延伸，它创造对人日常生活或工作的新理念价值，并且需要相关经济实体合力才能使用户得到这新理念的价值, 同时这些经济实体也能从中得到净利润，所有成员互相推动下能够形成创新的“生态系统”。源创新可通过不断循环创新理念使各成员获得新价值，增加相互推动从而建立更强大“生态系统”，它可以开拓新市场,开拓新产业链，虽然风险大，但如成功增值幅度难以估计。通过源创新建立的生态系统越大，生态系统内每成员得益也越大
　　“两面市场”商业模型。平台整合一方的资源来提供价值给另一方, 双方都互为“顾客”,从而创造积极的交叉网络效应。此模型延伸了“客户”的概念――提供价值的对象。通过综合一面成员的资源来提供另一面成员价值。其催化剂是增加对两面“客户” 的了解、推进平台提高。其竞争能力的根源: 了解两面客户的能力及“欲望”, 综合资源提供双方新价值，两面交易而产生正向网络效应价值。其发展是通过引导合适的成员加入，共创新价值, 满足在生态系统的每个成员的需求及“欲望”, 从而加强两面市场的网络效应。
　　二、金融危机发生前美国住房金融创新分析
　　（一）当时美国住房金融“生态系统”平台
　　1、当时美国政府对未来经济的判断
　　美国的城镇化基本上早已结束，同时在不动产保有环节有较重的物业税，房地产本不应成为美国的经济“增长点”。但是，拥有住房是美国梦的重要组成部分，所以共和党和民主党都把解决住房问题，特别是解决中低收入家庭住房问题，作为增加选票获得执政地位的重要措施。克林顿政府（住房与城市发展部，HUD）为了赢得选民，开始推行“居者有其屋”政策，即每个美国人（包括低收入者）都有权拥有自己的住房，实现住房的“美国梦”。之后，小布什政府在争取选民的同时，根据其总统经济顾问委员会的预测――1990年至2000年，“婴儿潮”一代的老龄化将导致美国房地产市场的萧条，采取了特别的刺激政策；到了2001年，美国互联网泡沫破灭，又遭遇9.11恐怖袭击，为了防止经济低迷，政府继续将刺激房地产、鼓励住房金融作为政策方向；2004年，布什再次竞选总统时，与选民创造了一个共同话题――住房所有权（Homeownership）社会，意味着政府鼓励住房市场继续繁荣。
　　正是由于基于上述判断，虽然美国政府从未将房地产业作为支柱产业，但住房金融在相当长的一段时间内得到非常宽松的发展环境。
　　2、当时美国的住房法律
　　据初步统计，1932年到2008年间，国会共颁布住房方面的法案及修正案70多部，涵盖住房开发、租赁、融资、补贴、税收优惠、贷款担保、社区发展和监管等各个方面，通过法律保证民众住房权利。
　　其中最为引起注意的是美国《社区再投资法》(The Community Reinvestment Act,以下简称CRA)。20世纪六七十年代,由于市场失灵、种族歧视等原因导致的信贷歧视严重阻碍了美国中低收入地区和借款人的信贷需求。为此,1977年美国国会通过了CRA，鼓励金融机构以安全与稳健的方式满足其所在社区，特别是中低收入社区的信贷需求。美国CRA出台的直接原因是解决一些地区的资金外流问题，目的是想把银行从社区抽走的钱留在社区。该部法律是唯一的针对区域而非针对个人的金融消费者保护法律。CRA主要内容有：受监管机构“有持续和责无旁贷的责任”满足整个社区的信贷需求,包括中低收入社区和借款人的信贷需求; 联邦监管机构（FED、OCC、FDIC、OTS）对各自监管的机构在中低收入社区表现进行考核。
　　美国1986年《税制改革法案》也值得关注。里根总统在“每个人都将公平税负”的理念下推动《税制改革法案》得以通过。税制改革法案一方面以总体降低税率为目标，另一方面通过取消许多传统税收政策上允许的免税、赊欠期以及扣除，填补了大量的漏洞，减少了逃税机会，用这种方式扩大税基。所以，《税制改革法案》当时实施效果是并没有造成联邦税大幅减少。根据《税制改革法案》，仅仅保留了纳税人以分期方式购买的第一套和第二套住房贷款的利息支出可免缴个人所得税，其他分期付款的消费信贷利息均不在减免税范围之内。使得住房消费成为合理避税的一种有效手段。
　　3、美国的货币政策
　　2001年的经济衰退使得美联储不得不采取低利率和信贷扩张为特征的宽松货币政策，格林斯潘将联邦基金利率从6.25%多次下调，到2003年中期，联邦基金利率下降到低于1%的水平。
　　4、美国的银行管制政策
　　上世纪30年代“大萧条”催生了美国1933年《格拉斯-斯蒂格尔法》，该法案通过禁止银行包销和经营公司证券，只能购买由美联储批准的债券，实现了美国金融业银行、证券分业经营的模式。但是，在国内，由于分业格局加上“Q条例”的限制使得商业银行利润下滑。同时非银行的公司集团变相侵入商业银行贷款业务，商业银行急切想突破《格拉斯-斯蒂格尔法》，很多商业银行开始渗透投资银行业务。在国际上，美国商业银行由于受到分业经营限制，与许多国外银行相比竞争力大受影响，美国面临逐步丧失金融霸主地位的威胁。

　　1998年在纽约联储支持下，花旗银行（CITI GROUP）与旅行者集团合并，实际上突破了分业经营的管制。最终在1999年，由克林顿政府提交的金融改革方案经过国会通过，形成《金融服务现代化法案》，废除了《格拉斯-斯蒂格尔法》，重新确定了美国银行业混业经营的规则。
　　5、直接的政府支持
　　政府提供补助。据HUD统计，目前联邦政府每年用于租金补贴和社区发展补贴约360亿美元。
　　（二）美国住房金融的源创新
　　随着金融工程的发达和计算机技术的发展，创造并追逐利润成为金融创新的主要动力。当时，住房金融有三个源创新：一是结构性工具（Structured Investment Vehicle, SIV）的出现，使金融机构投资高风险产品获得高收益时，可以把这部分资产挪到不受监管的资产负债表外；二是资产证券化（Asset-Backed Securitization, ABS）将商业银行贷款可以打包成证券再次出售；三是信用违约互换（Credit Default Swaps，CDS）利用保险公司承保，增强信贷证券化资产质量。
　　（三）当时美国住房金融的“双面市场”
　　1、市场A――住房贷款资金供给方――的创新
　　（1）增加资金流动性的创新。产生于2方面的原因。一是美国对银行的管制。1927年，美国颁布麦克发登法（Mc Fadden Act），限制全国性银行，银行不能跨州经营，只能在本地开展业务，发放住房抵押贷款的机构都是地方性银行，这些机构资金规模小，区域分割，无法在全国范围内融通资金，迫切需要建立全国性流动机制，解决抵押贷款资金来源问题。二是存贷款期限错配。从上世纪三十年代始，美国延长了住房抵押贷款期限，一般为20年，甚至达到30年，但用于发放贷款的存款期限却很短，大部分是短期储蓄，导致抵押贷款存贷款期限极端不平衡，产生资产和负债期限错配问题。
　　房利美。美国1938年，根据《国家住房法》（National Housing Act）规定，美国设立了房利美,即联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association,简称FNMA，俗称 Fannie Mae）。主要业务是购买联邦住房管理局(FHA)和退伍军人管理局（VA）担保的抵押贷款，增加面向中低收入家庭的贷款供应。1972年，开始购买非政府担保的普通抵押贷款，向一级市场提供流动性支持。1981年，发行了第一只抵押贷款证券，
　　房地美。1970年，根据《紧急住房金融法》（Emergency Home Finance Act）规定，设立联邦住房抵押贷款公司，Federal Home Loan Mortgage Corporation，简称FHLMC，俗称Freddie Mac) 主要业务是购买普通抵押贷款，目前也购买联邦住房管理局(FHA)和退伍军人管理局（VA）担保的抵押贷款。1971年发行以普通抵押贷款为基础的抵押转付证券（PC），1983年发行第一只担保抵押债权凭证（CMO）。
　　房利美和房地美都是联邦政府支持企业（GSE），并不隶属联邦政府，但得到联邦政府的隐性担保，即联邦政府承诺负责房利美和房地美债务。所以，美国政府推出“两房”的初衷就是减少相对分散的商业银行可能面临的流动性风险，防止因挤兑出现大范围的倒闭潮。美国《社区再投资法》颁布实施30年来有七次重大修订，其中 1992年要求房地美和房利美--两家政府支持的企业,购买并证券化部分CRA贷款资产,以增加此类贷款的市场流动性。
　　（2）增加资金担保信誉的创新。
　　联邦住房管理局（Federal Housing Authority，简称FHA）的保险。FHA于1934年成立，1965年并入住房和城市发展部，已为2400万户家庭提供抵押贷款保险，对促进抵押贷款市场发展、解决中低收入家庭住房问题发挥了重要作用。FHA保险的抵押贷款有严格的额度限制，只限于中低档住房，具体额度根据各地收入水平和住房价格确定。凡抵押贷款首付款比例低于20%（高于20%的抵押贷款无需提供保险），且贷款额度符合规定标准的购房者，均可向FHA申请贷款保险，保险费率按首付款比例和贷款期限确定，比例越高，期限越短，费率越低，首期保费可计入贷款本金，由借款人缴纳。当贷款余额达到抵押住房价格的78%后，借款人停止缴纳保费，但担保合同仍然有效，如果借款人不能按期偿还贷款，FHA全额赔付贷款机构。
　　退伍军人管理局（Veterans Administration）保险。VA保险的功能与FHA类似。
　　吉利美。1968年，根据《住房与城市发展法》（Housing and UrbanDevelopment Act）规定，将房利美一分为二，单独设立政府国民抵押贷款协会（Government National Mortgage Association，简称GNMA，俗称Ginnie Mae），作为联邦住房与城市发展部的组成部分，吉利美既不从一级市场购买抵押贷款，也不在二级市场发行抵押证券，而是向以FHA和VA担保的抵押贷款为基础所发行的抵押证券持有者提供按时支付本金和利息的担保。由吉利美担保的证券通常称为Ginnie Maes，因具有吉利美和FHA及VA的双重担保，与美国国债风险相当，信用风险很小。
　　信用违约互换（Credit Default Swaps，简称CDS）。又称信用违约掉期或贷款违约保险，是贷款信用风险的对冲工具，对冲标的是抵押债权能否按时偿还的概率。
　　（3）创新二级市场产品
　　抵押贷款支持证券（Mortgage-Backed Security，简称MBS）。贷款机构发放抵押贷款后，不把贷款作为资产保留在资产负债表内，而是出售给二级市场参与机构（如Fannie Mae、Freddie Mae），这些二级市场参与机构对收购的抵押贷款进行组合，将贷款期限和利率相同或相近的贷款捆绑打包，形成一个抵押贷款资产池，并以这个资产池作为抵押，在资本市场上发行抵押贷款支持证券。贷款机构出售抵押贷款后，不再承担贷款风险，但需承担贷款回收等服务业务，收取贷款服务费。
　　担保债务凭证（Collateralized Debt Obligations ，简称CDO）。二级市场参与机构从一级市场收购贷款资产，组成贷款资产池后，按风险大小对贷款资产池进行切割分档，以该资产池产生的现金流为基础，向资本市场发行不同风险和收益等级的权益凭证（obligations），凭证等级一般包括优先级、中间级和股权级。资产池产生的现金流，先支付优先级凭证投资者，付完优先级投资者后再支付中间级投资者，最后支付股权级投资者。稳健投资者，如保险公司、养老基金、政府退休基金、共同基金，购买优先级和中间级CDO产品，对冲基金和其他一些追求高收益的投资者购买风险程度高但收益率也高的股权级CDO产品。
　　2、市场B――住房贷款资金使用方――的创新
　　（1）首付款管理的创新。之前，美国住房贷款要求首付款低于20%，购房者必须购买担保或保险，否则贷款机构不予贷款。但是根据《社区再投资法》的要求,迫使牙行能够降低购买住房的首付要求。据美国FHFA统计,2008年前，美国约有40%的次级贷款是零首付贷款，抵押住房对贷款资产保护严重不足。
　　（2）贷款利率的创新。美国上世纪80年代之前采用的是固定利率抵押贷款（Fixed-rate mortgage,简称FRM），后经过创新推出可变利率抵押贷款（Adjustable rate mortgage简称ARM）、还贷递增抵押贷款（Graduated payment mortgage简称GPM）。目前大部分次级贷款实行固定利率和可变利率相结合方式：贷款期前4至6年，按固定优惠利率偿还贷款，优惠利率水平非常低，美国专家称之为诱惑利率；4至6年后，按市场利率水平调整贷款利率，并随市场利率变动而变动。

　　（3）贷款审核标准的创新。金融机构为获取贷款服务收入，放宽贷款审核标准，甚至不查借款人收入，不查工作，不查资产（no income, no job and no assets），出现大量NINJNA贷款。
　　（四）住房金融创新的交叉网络效应
　　2001年，由于美国互联网泡沫破灭等原因，市场中存在大量充裕的资金，可以进行混业经营的美国银行融资功能也大为增强，形成强大的资金供给方。同时，越来越多的低收入美国人希望改善住房条件，形成强大的资金需求方。但一直以来受到风险控制的监管，“两面市场”并没有打通。
　　经过美国住房金融的三个源创新及由其产生的机构、产品，加上多个流创新的配合，“平台”建立了，巨额的流动性源源不断地从资金供给方输送到资金使用方，美国新的住房金融“生态系统”就运作起来了。资金变成了贷款，贷款变成了抵押债券、凭证、担保、保险，抵押债券、凭证、担保、保险又变成了资金，如此反复循环。这个生态系统建立初期，由于诱惑利率，贷款人还款情况还较为正常；相对于非常低的市场利率，次级抵押贷款市场的收益十分可观，资金供给方获得了相对较高的收益。“两面市场”中的各个“客户”都获得了新的价值，“欲望”得到了满足。从这个意义上讲，这个“生态系统”是成功的。
　　之后的故事大家应该比较熟悉：随着住房金融过度创新，“生态系统”越来越大，风险积聚越来越多，最后，“生态系统”崩溃。
　　一般商业模式“生态系统”崩溃将导致“两面市场”中的客户价值的损失，社会冲击较小。与一般商业模式不同，美国住房金融“生态系统”的崩溃导致了美国经济以至整个世界经济的危机。
　　三、美国住房金融创新的经验、教训
　　由于美国住房金融创新经验和教训是紧密相关的，所以下面的论述将经验和教训放在一起论述。
　　（一）住房消费与金融有着紧密关系
　　从美国的经验看，虽然住房消费市场和金融市场是两个单独的市场，但是两者是互为需要的。
　　住房消费市场需要大量流动性的支撑才能得以发展，一套住房的售价对于购买者来说往往是巨额支出，如果没有金融，仅靠购买者家庭的积累，也许几十年之后人们才能改善自己的住房条件。只有金融将大量资金引入，人们住房消费升级速度才能加快。住房作为民生问题的重要组成部分，解决的越好，社会成员的幸福感和满意度越高。
　　金融市场的资金是有成本的，只有加速流动才能创造价值。住房消费市场不仅资金需求量大，而且又有住房作为抵押，对金融市场来说是优先选择项。同时，一旦把住房消费金融做好，还可带动住房建设开发贷款等一系列金融业务。所以，一般情况下住房消费金融在整个金融市场中占有较大分额。截止2008年年底，美国一级市场抵押贷款余额14.7万亿美元，是美国国内生产总值的102%，占金融机构资产总额的10.3%。
　　所以，从美国的经验来看，随着民众收入水平的逐步提高，对消费升级的渴求也在提升。住房作为消费升级的重要部分，越来越受到民众的关注，要解决住房消费问题，必然通过金融资源。同时，住房信贷市场稳定的现金回流和收益对金融机构也产生日益增强的吸引力。所以，住房消费市场和金融市场在社会经济发展到一定水平、市场经济逐步完善的情况下，会自然地紧密结合在一起。
　　（二）改善中低收入人群住房条件需要进行住房金融创新
　　不仅工作稳定、收入水平较高人群，中低收入人群也有着改善住房条件的需求。如何去实现中低收入人群的这项合理需求，美国政府也是费尽心机。联邦政府在注重发挥市场作用的同时，通过间接投入干预住房市场。政府对低收入家庭提供救助，保证其基本住房需求。1937年，联邦政府实施公共住房项目，直接建造公共住房提供给低收入家庭，但低收入家庭的集中居住带来了高犯罪率、设施维护不足等问题，促使联邦政府调整公共住房政策，改变政府补贴方式，转为向低收入家庭发放住房券，直接在租赁市场租房，依靠租赁市场解决住房问题。在主要由市场发挥作用的住房金融领域，发放贷款的机构都是私营公司，贷款利率也由市场决定，但联邦政府通过提供保险与担保（FHA、VA、Ginnie Mae）和组建全国性抵押贷款机构（Fannie Mae、Freddie Mae）等方式，促进住房金融市场发展，保证绝大部分家庭都能获得抵押贷款，提高购房能力。
　　同时，金融市场也进行了的巨大创新。一方面经济学界的探索创新为住房金融创新奠定了理论支持，另一方面信息技术的突飞猛进为住房金融创新提供了技术手段。金融市场是利益驱动的典型代表，金融结构集中了一大批精英人才，以金融衍生产品为代表的创新产品纷纷出笼。
　　应该说是在政府和市场联合推动创新、共同作用下，美国住房金融“生态系统”才得以建立和发展。
　　（三）主流经济思想应提供正确的理论指导
　　美国经济界主流思想认为：金融市场是经济的大脑，它应该分配资本，同时也管理风险。在这种思想下，政府只应对金融有最少限度的干预。十年前亚洲金融危机时，自由市场主义信奉者给出的药方就是“政府不应干预市场”。
　　但实际结果是：1、2007年和2008年，美联储先后向金融系统注资2620亿美元，并在2007年8月到2008年6月连续11次降息，将联邦基金利率从5.26%降到2%，2009年10月降至0.12%。2、重组金融机构，除雷曼兄弟控股公司破产外，其余四大投资银行已并入商业银行，接受美联储监管。投资银行已在美国消失。3、2007年4月，联邦众议院通过立法，拨款3000亿美元，为可能失去住房家庭提供再融资补贴，凡2008年前首次购买住房家庭可以享受8000美元的退税优惠。2009年2月，联邦政府宣布730亿美元援助计划，帮助900万家庭与贷款机构重新签定贷款合同，避免住房被强制拍卖。
　　对于“两房”（Fannie Mae、Freddie Mae），首先，调整联邦政府监管机构，2008年，组建联邦住房金融管理局（FHFA），统一监管抵押贷款二级市场，监督“两房”业务运营；其次，2008年9月，联邦政府接管“两房”，截止目前，以购买股票方式分别向两房注资约1450亿美元，恢复市场对两房的信心，并且政府给予“两房”2012年底前各2000亿美元注资承诺；第三，购买“两房”超过1.4万亿美元的债券，成为最大持有人。
　　不想过多干预的政府，最后进行了最大限度的干预。这对美国主流经济界，不能不说是理论上的失败。
　　（四）政府对住房金融“生态系统”不同时期应采取不同策略
　　2010年7月21日，美国总统奥巴马签署了《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》，法案设计了新的监管框架防范系统性金融风险，同时要求各金融机构充分披露信息，保护消费者免受欺诈，但对于“两房”改革，美国政府还在进行政策论证和选择。这验证了我们生活中的经验：有时候不在正确的时间段做正确的事，后果可能是就算之后花费数倍的努力，也难达到好的效果。
　　在当时推进建立住房金融的“生态系统”时，政府应充分发挥金融市场的逐利特征，给予其宽松的环境，使“两面市场”的资源和需求能够顺利交叉反复满足，使“生态系统”建立并发展。因为，这时住房金融的“生态系统”不仅为“两面市场”的参与者创造新价值，同时也为整个社会创造新价值。我们可以说此时“两面市场”的参与者创造新价值是真实、正向的，因为住房价格有所升高是适度创新引起的正常市场表现。
　　但当住房金融“生态系统”发展起来之后，政府就应立即采取另一项策略――评估。住房金融“生态系统”的“两面市场”由于利益驱动，资源不断交换，“生态系统”的规模不断增大，引入的资金也在不断膨胀。此外，从单一视角来看，《社区再投资法》、1986年《税制改革法案》、《金融服务现代化法案》以及美联储对利率的调整（包括当过度投资和过度消费引起严重通货膨胀预期时，美联储又不得不停止货币扩张，连续上调利率）等都是针对当时重要现实意义的问题，并经过深思熟虑的政策。但是，一旦把这些政策作为整个住房金融“生态系统”中的一个组成部分，就会发现它们对“生态系统”之中的其他部分以及这些部分之间都会进行相互影响，这种影响所产生的后果也需要政府进行评估。

　　所以政府应对以下关键问题进行实时评估：住房金融“生态系统”是否在为“两面市场”的参与者创造新价值，同时也为整个社会创造新价值（或者不损害整个社会价值）。如果答案为“是”，继续进行实时评估；如果是“否”，说明此时“两面市场”的参与者创造新价值是虚假、负向的，必须采取措施，限制“两面市场”交换资源的“平台”甚至完全切断“两面市场”。因为住房金融“生态系统”发展是交叉网络效应，一旦错失时机，很难补救。这也正是“两面市场”的“生态系统”特殊之处。（其实互联网泡沫的危机也是如此，只是 “两面市场”被切断较早而已）
　　四、对我国住房金融创新的启示
　　改善群众住房条件是我国政府重点民生工作。在可支配收入达到一定水平之后，人自然存在着消费升级的欲望，其中包括住房消费。但是，目前我国住房金融有很多不足之处，简而言之：没有将有限的住房资源得到合理的分配。与美国不同，中国金融业同质化经营模式是目前的重要风险来源。通过创新建立符合社会利益的“生态系统”是发展的必然，只严格控制不创新发展没有出路。在当今中国，如何通过源创新建立住房金融“生态系统”，是我们急迫解决的一个问题。以下是构建我国和谐住房金融“生态系统”的几个关键点：
　　（一）住房金融人才储备
　　人才是最主要的资源，若要建立住房金融“生态系统”必须做好人才储备。这里所讲的人才是两类：一是企业人才的储备，二是政府人才的储备。
　　企业应该储备金融、住房等业务的创新人才，这些人才是源创新的来源，这些人才的点子在各项条件的支持下，才能产生源创新，当然，企业会因为逐利的驱动自觉地培养和收集人才，市场机制会自觉调剂这些人才资源到对应的企业。
　　从美国的经验来看，政府的人才储备非常重要。政府人才资源的储备重点在于培养和发掘如下技能：首先，搭建符合源创新产生“平台”的能力。在住房消费领域减少交易成本，充分发挥市场机制的作用。其次，能够敏锐发现企业的源创新的能力，在其符合社会整体利益时给予政策上的配合。第三，评估已有政府相关政策对一项创新综合影响的能力。第四，评估住房金融“生态系统”创造新价值与社会整体利益的能力。这类人才不仅要洞悉民众的需求、政府政策内涵，还要非常熟悉现代住房金融的知识，尤其是深入了解最新金融理论和金融产品。美国的教训告诉我们，对于逐利的企业不可能进行对社会负责的风险控制，必须由政府进行同步监管，不能放任。现代金融衍生产品越来越复杂，只有顶尖的专业人员才能了解其中的内涵。并且，由于金融产品创新非常迅速，会导致住房金融“生态系统”瞬息万变，初始对整个社会利益有益的“生态系统”发展到一定程度后可能转为对社会有害。政府必须拥有一支专业的人才队伍才能保证住房金融“生态系统”和谐运转。
　　（二）创新金融手段解决中低收入家庭住房问题
　　美国金融危机表明，按照美国的住房金融创新方法难以解决中低收入家庭住房问题。其实购买和租赁是住房消费的两种基本方式。由于买房具有程度不同的投资因素，支付成本一般大于租房，因此，租房是中低收入家庭解决住房问题的主要方式。目前，美国住房自有率约为65%，三分之一家庭通过租房解决居住问题，而且城市越大，租房比例越高。最近几年，我国住房价格持续上涨，已远远超出中低收入家庭支付能力，北京、上海等大城市的房价，已经接近美国的价格水平，矛盾十分突出。除继续控制住房价格外，必须采取有效措施，大力发展租赁住房，满足中低收入家庭居住需求。
　　就住房金融的“生态系统”建立而言，好的“生态系统”需要“两面市场”共同作用，相互提供资源和需求，而低收入家庭无法保证稳定的资金回流，对住房金融“生态系统是”来说是“不合格”的市场参与者，会使得资金使用方和资金供给方之间无法形成资源双边交换，在资金过度使用而无法归还时必然引起流动性危机，极易导致“生态系统”的崩溃。由于住房金融“生态系统”影响巨大，最终，政府不得不提供流动性对其进行“输血”,成为“最后托底者”。所以，应控制中等收入人群的贷款条件，并将低收入人群引导至租赁住房市场，保持住房金融市场“生态系统”健康运转。
　　在为中低收入家庭提供住房保障时，也可以进行金融创新。其中一个思路是在我国引入房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs)，多渠道筹措资金进行公共租赁住房建设，解决中低收入家庭住房问题，资金的来源既可以是住房公积金，也可以是，民营资本投资。在这一方面，不仅可以参考美国REITs的模式，也可以借鉴香港领汇基金的经验。
　　（三）发挥中国住房公积金政策性住房金融作用
　　解决中低收入家庭住房问题，关键是提高家庭住房支付能力。住房公积金制度实行强制缴存、长期积累、定向使用、低存低贷，是提高住房支付能力的有效措施。与商业银行自营性住房贷款逐利性不同，住房公积金具有社会公平特征，是一项政策性住房金融制度，本应承担更多的保障中国住房金融“生态系统”稳定性功能。截止2009年年底，全国住房公积金归集总额2.61万亿元，余额1.46万亿元，个人贷款总额1.48万亿元，余额8800亿元。如能在保证安全前提下，不断提高这笔巨额资金使用效率，将对建立住房保障体系、实现住有所居目标发挥重要作用。
　　目前，虽然住房公积金全国整体使用率并不高，但是在一些大中城市由于公积金缴存覆盖面较广、房地产交易活跃，发放的住房公积金贷款已占当地住房消费贷款总额的30%左右。考虑到住房公积金贷款的优惠利率，一般缴存人在支付完首付后会优先使用公积金贷款，之后再申请商业住房贷款，所以公积金控制了相当大的贷款市场，公积金政策的调整对住房金融消费起着重要的作用。由于住房公积金管理机构被定位于不以盈利为目的的事业单位，相比商业住房贷款的逐利性，住房公积金还带有社会公平性，所以可以利用住房公积金平衡住房消费金融市场，这也是与美国不同的中国特色政策性住房金融机制，可以进行创新。发挥更大作用。建议采取三项措施，加快完善住房公积金制度。一是实现住房公积金对制度参与人全过程住房保障，在住房公积金发放优惠利率贷款的基础上，增加住房公积金对保障性住房建设的功能。二是增加解决流动性问题的手段。一方面建立全国住房公积金资金调剂平台，解决全国住房公积金城市之间资金流动问题，另一方面建立类似美国FHLBS的抵押贷款二级市场，化解流动性风险。三是集中部分全国住房公积金流动性，建立干预基金，在部分住房消费价格增长过快的城市建设批量公共租赁住房，平抑当地住房价格。
　　（四）几个须重点关注的词
　　1、杠杆率。如果住房消费贷款的首付比是20%，这就意味着，贷款人自己付20万元，申请贷款80万元，享受100万元的住房，杠杆率为5。金融本身就是管理风险的行业，有一定的杠杆率是正常的，但是如果杠杆率过高，正常的金融业务就会变成一场赌博。美国商业银行杠杆率（负债与资本金比率）为8至12，投资银行为25至40，“两房”杠杆率最高时达到62。目前，随着美国住房金融整体杠杆率的降低，银行从较多的非流动性资产回到较多的流动性资产。当杠杆倍数越小，风险就越小，金融业就会更专注风险管理，不只是关注市场风险，也关注操作风险。无法具体说那一个杠杆率是最合适的，但是如果一个行业的杠杆率在一段时间之内有较大变化就必须引起政府的注意。
　　2、“大而不能倒”。所谓“大而不能倒”一般意义上我们认为是机构太大而不能倒，其实更重要的是指如果一个公司倒闭了，可能造成国内经济、全球经济的重大影响。在当今全球化经营环境下，一个不够大的公司不可能支撑全球业务格局。所以，单就银行业来讲，扩大服务范围、增强效率、提升竞争力是一种趋势，不可避免地存在混业经营的要求，我们同时要认识到虽然监管会牺牲效率和提高成本，但这是为整个社会经济稳定必须付出的代价。所以银行必须在控制杠杆率前提下，选择合适的规模，形成效率与安全平衡的和谐局面。
　　3、金融衍生品。必须将金融衍生品纳入清算系统进行监管，如果政府监管部门没有清楚地理解一项金融衍生品的风险，就不应放行该项金融衍生品进入市场。所谓“非理性繁荣”（irrational exuberance）是市场风险根源的观点是不对的，其实也许是市场各个参与者故意忽略金融衍生品风险、同时执着追求利润的理性叠加才是真正的根源。在此时，应把金融衍生品纳入政府监管范围，将其风险评价作为政府的责任，而不是由评级机构去评估。
　　五、总结
　　政府在推动住房民生目标实现过程中，运用科学创新建立和谐的住房金融“生态系统”是非常必要的。至于“生态系统”如何做大，市场自然有手段去完成。
　　政府管理的另一个关键点是在“生态系统”发展过程中实时评估“生态系统”中各参与者在完成自身新价值创造的同时不威胁整个社会经济的健康运转，以及发现“不合格”的参与者。如果发现社会经济的健康运转会受到影响，必须采取迅速有效的手段，否则由于住房金融“生态系统”的交叉网络效应，不在合适时机进行干预，将会付出更大代价。对于 “不合格”参与者，需要及时将其引导出住房金融“生态系统”，利用其他手段解决其住房保障需求。
　　总之，和谐住房金融“生态系统”不仅关系“生态系统“中参与者利益，还关系整个社会经济的稳定，所以，政府对住房金融创新应担当更大的监管责任，确保创新的理性和科学。
　　
　　
　　

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