人民币升值对我国房地产市场的影响
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【摘要】当前人民币升值与房地产市场发展过热已经成为困扰中国经济健康发展的重要问题，人民币升值对国内房地产市场的发展存在着正、反两方面的作用，本文对此问题进行了深入的分析与探讨，并据此提出了相应对策。
【关键词】人民币升值；房地产市场；对策
1 研究背景
自2005年汇率改革以来，我国人民币开始实行以市场供求为基础的、参考一揽子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。升值成为人民币近期和未来一段时间内的主导趋势。以2005年7月21日汇率改革确定的1美元兑8.11人民币为起点，当年即升值0.32%，2006年底升至1美元兑782.38人民币，2007年底升至1美元兑736.76，到2008年5月人民币汇率突破700关口，升至1美元兑697.24，至2011年2月，人民币已经累计升值18.75%。今后一段时期，人民币将会继续保持升值的趋势，而这必将对我国经济以及房地产市场的发展产生影响与冲击。
据统计数据显示，2005至2007年，我国商品房销售面积统计累计增长了81.7%，商品房销售价格累计上涨了34.3%；2008年全国商品房销售量出现了小幅下降，但是2009年，商品房销售量以及商品房销售均价出现了激增，分别同比增长了50.9%和20.75%，创下了历史新高[1]。
人民币汇率的变动对我国宏观经济运行以及微观经济主体行为存在着巨大的影响，在这种背景与形势下，关系到国计民生的房地产业以及房地产市场也受到了较大的冲击，成为国内外关注的问题。
2 人民币升值对我国房地产市场发展的影响
人民币升值对于我国房地产市场的发展而言，是一把双刃剑。人民币升值既能对房地产市场发展产生积极的推动作用，也会带来诸多问题，影响到房地产市场健康的、持续的发展。
2.1 人民币升值对房地产市场发展的积极影响
首先，人民币升值将会降低房地产业的成本，从而促进我国房地产市场的发展。从汇率理论的角度来看，某一种货币升值将会引起进口商品的价格相对上升，而出口商品的价格相对下降，从而导致该国出现进口增加以及出口减少的状况。由此，人民币升值将会引发进口建筑材料、建筑机器以及住宅设备的价格下滑，降低开发商的建设成本以及居民的住宅装修成本与维护成本，从而对房地产市场的发展产生积极作用。
其次，人民币升值将会产生财富效应，对房地产市场发展产生推动作用。一方面，人民币升值的财富效应表现在货币升值代表一国经济的持续增长以及人均收入水平的相对提高，投资的增加以及企业的扩张将会产生对于土地、厂房、办公楼宇的需求；另一方面，货币的升值也使得一国居民持有的等量货币的购买力上升且资金越加充裕，人们更加青睐于通过购买房地产来实现个人财产的保值与增长，这会引发自住型住房需求以及投资型住房需求的快速增加。由此，房地产需求的增加必然能引发房地产市场的快速发展。
第三，人民币升值推动了房地产价格的上涨，房地产开发公司以及房地产上市公司将从中受益。从上面的分析可知，人民币升值带来的房地产需求增加必然会在一定程度上推动房地产价格的上涨，因此，土地储备和物业存量较多的房地产公司将获得较大的收益。同时，人民币的升值推升了房地产股的投资价值，引发了房地产上市公司市值的迅速增加，成为资产注入和投资的热点。
2.2 人民币升值对房地产市场发展的消极影响
相对于人民币升值对房地产市场发展带来的积极影响而言，国内外学界、实业界以及政府更为关注升值所带来的负面的、消极的影响。
这主要表现在，人民币升值将会引发大量的国际热钱流入房地产市场，助推房地产价格的上涨以及房地产泡沫的形成。在人民币持续升值以及升值预期的影响下，人民币资产已经成为国际投资的重要渠道和对象。据测算，当人民币升值5%，房价上涨5%时，外国投资者的投资收益可达10.3%；而当人民币升值15%，房价上涨15%时，外国投资者的投资收益率更可高达32.3%[2]。在如此之高的投资收益率的吸引下，大量的国际热钱绕开我国对资本流动的管制与壁垒，通过各种合法的、非法的途径流入中国房地产市场以谋求高额收益。早在我国改革人民币汇率形成机制之前，外资就已经开始投资中国的住宅市场，特别是北京、上海等大城市的高档住宅市场。而2005年汇率改革之后，在2007年美国次贷危机危机引发全球经济紧缩的国际背景之下，这种热钱流向中国房地产市场的趋势更为明显。根据国家统计局发布的统计数据显示，2011年4月份我国房企利用外资大幅增长达62.3%[3]，国际热钱大量涌入，这更加助推了我国房地产市场价格的上涨。虽然国际热钱能在一定程度上解决我国房地产市场发展的资金问题，但无疑也增加了房地产市场的泡沫和风险，并进而影响到房地产调控政策的效果。并且，伴随着房价的上涨，我国居民的购房能力也渐趋弱化，可能引发巨大的房地产供需矛盾以及其他社会问题。
3 人民币升值背景下我国房地产市场发展策略
20世纪80年代末90年代初，日本的日元升值以及房地产市场泡沫的形成与崩溃给我们敲响了警钟，因此，人民币升值引发的热钱流入房地产市场也应引起充分的重视，并采取相应措施防范于未然。
首先，应稳定人民币升值预期，遏制住国际热钱向房地产市场流动的势头。虽然今后一段时间，人民币将继续保持升值趋势，这符合我国现有的经济发展趋势和经济水平。但是，我国人民币汇率形成机制仍不完善，汇率只反映了经常账户下外汇的供给和需求，这不但使人民币汇率不能真实反映人民币的市场供求，也使得国际市场对人民币汇率的预期缺少理性。因此，今后应该进一步完善人民币汇率形成机制，使国内外关于人民币汇率的预期建立在一个合理的水平上。同时，应进一步加强银行结售汇综合头寸管理、转口贸易外汇管理以及境内金融机构短期外债管理，改变目前国际热钱不合理的、超量的流入给房地产市场带来的不良影响。
其次，加强对房地产市场的监管力度，防止房地产泡沫膨胀。这主要包括加强对商品住房预售行为以及房地产销售代理和房地产经纪的监管，以防止故意抬高价格或者进行虚假交易等问题；严格查处捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，并强化房地产主管部门的管理职能，加强房地产市场执法队伍的建设；健全房地产市场信息公开机制，将房地产预售许可信息、房源信息等情况及时向社会公开
第三，应综合运用税收和信贷等经济手段遏制投机性炒房行为，加强对房地产按揭贷款的风险控制。通过健全房地产税收制度，例如适当增加契税或对超短期（如一年）转让房地产者征收较高的所得税，充分发挥税收杠杆在遏制投机性炒房方面的作用；制定个人住房按揭贷款政策，对购买多套房产者严格把握发放贷款的标准，并加强对境外资金到大陆购房者申请房屋贷款的专项审批，防止国外资金投机炒房；健全房地产价格管理制度，政府应定期公布基准地价、标定地价等信息，严格执行房地产成交价格申报制度，使房地产市场价格保持在相对合理的水平，从而保证房地产市场的健康与平稳发展。
参考文献
[1]大连银行博士后工作站课题组.我国房地产市场现状及运行特点[J].银行家,2010(11).
[2]叶长顺.人民币持续升值对国内房地产行业的影响[J].中国高新技术企业,2011(02).
[3]国家统计局网站. http://www.stats.gov. cn/.
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