调整房地产公共政策的规划政策探究

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　　 【摘要】调整房地产公共政策的规划政策对于完善房地产公共政策体系意义重大。本文基于此，通过多方面的讨论，提出了一些措施和手段。希望能够为我国房地产公共政策改革提供一些依据，对于相关领域的研究也能起到抛砖引玉的作用。
　　 【关键词】房地产；公共政策；规划政策
　　
　　 1 以“民有其居所”取代“居者有其屋”
　　 “居者有其屋”，从人权和基本福利上讲都没有错，但是从财产概念上讲，并不代表每个家庭都应该拥有一套自己的产权房。在发达国家，拥有自己住宅的家庭占家庭总量的比例平均只有44％，美国为65％，英国为67％，德国为42％，香港地区只有26％。大量家庭长期依靠租房解决居住问题。消费结构和产业结构是相对应的，买房租房的工资，来自于其它行业，为买房不买别的产品，非房产业就会萎缩，最终不利于整体经济的发展。
　　 这些年各地都在攀比住房自有率等指标，住房供应矛盾突出，与发展规划中过于强调“居者有其屋”是紧密相关的。住房自有率比重的提高，是一个财富逐渐积累的过程。快速的财富积累与过度消费会带来示范效应，比如，现在很多人在一代的时间里购买了商品房与高档车，这种效应很可能产生一种不良的导向：人人都应该拥有房和车。人们消费欲望的过度膨胀将迫使社会付出代价。如果对财富占有的预期不作任何调整的话，房子盖得再多，也跟不上消费欲望的膨胀速度。
　　 所以，“十一五”期间，不应继续强调“居者有其屋”，而应改为“民有其居所”。只要人人有房住，而不是“人人有房产”，更不应“人人买新房”。
　　 2 让经济适用房制度逐步淡出
　　 1994年，我国开始建立经济适用房制度，并逐步成为解决中低收入家庭住房的主要途径之一。从实施情况看，经济适用房有它的作用，如解决了部分中低收入家庭的住房问题，优化了房地产市场供应结构，缓解了城市旧城改造和房屋拆迁的矛盾，促进了城郊结合部等特殊区域的发展，等等。但是，经济适用房制度也存在不少弊病。
　　 首先，经济适用房的适用对象难以确定。
　　 “经济”可以理解房屋建筑造价和销售价格比较适中，而“适用房”则是指房子本身功能上适合于中低收入阶层购买使用。经济适用房的目标人群是中低收入者。从理论上说，“中低收入”可以用收入的多少予以确定，问题是，人们的真实收入不太容易测度。有的城市规定，经济适用房购买的资格是夫妻双方或者家庭的年收入不超过6万元。但从实践结果看，购买者提供的资料大多是伪造的。目前，购买者的资格须通过网上公示、窗口公示和媒体公示，同时严厉查处虚假申报。事后纠错固然很重要，可是一旦成了事实，纠错的成本也很高。
　　 其次，经济适用房制度事实上违背了公平原则。
　　 “经济适用房”的出发点是让低收入群体买得起房子，但现实情况是真正的低收入者仍然买不起房子，大量的“经济适用房”被中等以上收入者购买。近年来，社会上骗购经济适用房的丑闻越来越多。不少经济适用房落入了高收入阶层或者特权阶层手中，成了牟利的手段。有的楼盘打着经济适用房的旗号，单套住宅使用面积超过100平方米。这就引出一个问题：政府补贴只能用于社会上少部分基本生活条件得不到保障的低收入者，如果大部分人口需要政府补贴的话，那么政府不仅在财力上不堪重负，而且会违反公平原则。
　　 第三，经济适用房制度容易引起寻租行为。
　　 由于经济适用房的价格低于商品房，在“经济适用房”政策的操作过程中，寻租现象在所难免。如果购买一套经济适用房可以比市场价格省10万元，根据理性经济人假设，即使给官员行贿5万元，依然可以节省5万元。购房者选择行贿方式是必然的。实施优惠政策的部门和有关人员，极易出现权力与责任的错位。无关痛痒的事后监督与处罚无法杜绝违规行为。经济理论早已证明，寻租活动会产生负面效应，降低社会资源的分配效率，造成比贪污本身数值更大的社会福利损失。
　　 尽管人们早己意识到在经济适用房分配中存在的种种问题，可拥护经济适用房政策的人却越来越多。中低收入者希望购买经济适用房，省下一笔钱；一些官员希望扩大经济适用房，因为有了经济适用房，他们就有设租的机会；房地产商则希冀借开发经济适用房，为偷工减料牟取利润开辟捷径。
　　 在房地产公共政策体系中，经济适用房应逐渐淡出。当然，淡出不等于叫停，在近年内，仍然可以继续建造经济适用房。但是，政策上要作些改进，如面积控制在60～80平方米之内，且规定只能自住，不能出租，也不能上市交易，等等。
　　 3 大量增加廉租房建设
　　 政府有责任照顾弱势群体，应当设法解决无住房居民的居住困难。但是，绝对不应当把社会福利和市场机制混淆在一起。政府照顾的范围应局限于那些完全没有能力解决住房问题的家庭，如残疾人、低保户、进城务工人员等。住多大面积，在哪里居住，都应当由市场来决定。在房地产市场上有着各种不同类型的住房。低收入家庭只能量力而行，购买小型住房，逐步改善住房条件，而不应跳跃式地直接购买大型住房。
　　 政府应当兴建一批廉租房，面积无需太大，租金应当低得足够让生活在贫困线的人能够负担得起。廉租房最低租金应与当地最低工资水平相同。对于特别困难的居民，甚至用社会福利费用直接支付房租和水电费。廉租房的目的就是让所有的人都有地方住，不能让穷人露宿街头。如果能够让目前依然居住在棚户里的穷困户住进廉租房，对于稳定社会秩序，缩小贫富差距，体现社会公平都有很大的意义。
　　 美国在解决低收入家庭住房方面问题的做法值得借鉴。美国是世界上最早推行廉租房政策的发达国家。廉租房政策的核心是帮助低收入家庭解决住房问题。它包括两个方面：一是鼓励建造让低收入家庭“住得起的住房”：二是通过各种方法帮助居民拥有自己的住房。《廉租房法》规定，由中央政府出资，由地方政府建造廉租房，供低收入家庭租用，公房管理局具体负责建造并管理这些住房。美国的廉租房政策具有两个特点：一是梯级消费。廉租房主要是政府真接建房和政府补贴开发商建房两种。随着经济的发展，许多富裕居民搬进了更高级的住宅，他们原来的住宅就出租或出售给较富裕的人，这些较富裕的人原来的住宅，又成为出租或出售给低收入家庭的房源，形成梯级消费的模式。二是限租与补贴并重。限租是通过立法对廉租房的租金加以限制。长期以来，美国廉租房的租金只占低收入家庭收入的25％，其绝对数额比最低的市场租金还低20％。但是随着限租法规的取消，目前廉租房的租金己占低收入家庭收入的30％。美国对低收入家庭的租金补贴先后采取多种形式：房东补贴、现金补贴和发住房券。
　　 与经济适用房比较，廉租房容易形成退出机制，解决了入住经济适用房的家庭因经济条件改善后，难以退出经济适用房的矛盾。这样，有利于提高财政资金的利用率，也有利于更好体现社会公平原则。
　　 参考文献
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　　 [2]上海财经大学投资研究所．2009中国投资发展报告――持续发展中的房地产投资[M]．上海财经大学出版社，2009
　　 [3]潘艳．我国房地产业发展的现状、问题及趋势分析[J]．贵州大学学报(社会科学版)，2010，(7)

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